Les périodes d'invendus ont toujours suscité un sentiment d'effroi chez les promoteurs immobiliers. Et malheureusement pour eux, il semble bien que leurs pires criantes ne soient en train de refaire surface. Les chiffres du premier trimestre 2013 publiés ce jeudi par leur Fédération (FPI) montrent en effet que le volume du stock de logements achevés non-vendus est passé en un an de 5% à 8% de l'offre commerciale, alors que celle-ci a crû de 12,2% sur la même période. 81 361 logements neufs étaient ainsi disponibles à la vente fin mars 2013.
Pour écouler ce stock, il faudra désormais 15,1 mois de commercialisation, contre 12,7 mois pour le stock d'il y a un an. Le marché perd clairement de son dynamisme. "La structuration de l'offre en témoigne (...) la part des logements en projet (43% de l'offre commerciale) est désormais inférieure à celle des logements en cours de construction", indique la FPI. Ce qui accroît mécaniquement les risques d'invendus.
Pourtant les français manquent de logements...
L'accroissement des stocks des promoteurs peut interpeller car les français manquent cruellement de logements. Le besoin annuel est en effet estimé par un large consensus à 500 000 habitations. La période actuelle ne devrait donc pas créer d'excès d'offre.
Oui mais voilà, cette offre ne convient pas du tout à la demande. Principalement parce qu'elle est trop chère. En 12 mois, l'Observatoire de la FPI a enregistré une baisse du prix de vente moyen dans le neuf de seulement 1,3% sur l'ensemble du territoire à 4033 euros du mètre carré.
Plusieurs raisons expliquent ce maintien des prix douloureux pour les ménages. D'abord le durcissement des critères d'octroi de crédits des banques, qui demandent désormais aux promoteurs que la moitié des logements soient pré-vendus avant le lancement des opérations pour apporter leurs financements. Une part élevée qui empêche certaines opérations de se faire.
Ensuite, la quasi-impossibilité pour ces promoteurs de vendre les logements à des prix inférieurs à cause du niveau trop élevé de leur prix de revient, majoritairement constitué du prix du foncier et du prix de la construction. Le gouvernement a dans ce cadre pris une série de mesures d'urgences qui vont petit à petit améliorer les choses.
Enfin, la crainte des promoteurs de ne pas vendre ne les incite pas à lancer des opérations. Ce qui autoalimente la pénurie d'offre.
Les promoteurs freinent leurs opérations
Il est vrai qu'en ce moment, les promoteurs préfèrent freiner leurs opérations. Les mises en ventes de logements neufs au premier trimestre ont enregistré "un recul spectaculaire de 33% par rapport au 1er trimestre 2012 et atteignent leur plus faible niveau depuis début 2009", indique la FPI.
Les ventes de logements neufs ont pour leur part reculé de 6,9% à près de 16.000 unités lors du premier trimestre 2013. À ce rythme, le président de la FPI, François Payelle, craint que le nombre de ventes soit inférieur à 70.000 en 2013. En dessous, les conséquences pourraient être désastreuses pour l'industrie du bâtiment notamment.
Le potentiel intéressant du dispositif Duflot
Le salut pourrait venir de l'investissement locatif, qui vient pourtant de vivre un de ses pires trimestres en 2013, avec une baisse des ventes aux investisseurs privés de 23% à 4.165 unités.
Le démarrage timide du nouveau dispositif d'investissement locatif "Duflot" n'est en fait pas surprenant. "Il y a une traditionnelle phase de latence lors d'un changement de dispositif", indique François Payelle, qui a en revanche constaté un redémarrage significatif en mars.
Le gouvernement espère que 40.000 logements seront vendus grâce à ce dispositif en 2013, alors que les professionnels de l'immobilier prédisent entre 25 000 et 27 000 ventes.
S'approcher de l'objectif du gouvernement est cependant encore réalisable, selon François Payelle. Le "Duflot" est en effet ciblé vers le logement locatif intermédiaire, sur lequel une grande partie de la demande se concentre aujourd'hui. Or, "les investisseurs souhaitent avant tout que les biens dans lesquels ils investissent soient demandés par le public le plus large possible", estime François Payelle. Une demande à laquelle le "dispositif Duflot répond bien", ajoute-t-il. D'autant que la réduction d'impôt qu'il permet -plus importante que celle du Scellier- compense la relative perte de rentabilité due au plafonnement des loyers.
>> Pour aller plus loin, retrouvez nos services immobiliers :
Et ça élimine du marché les achats spéculatifs à court terme, et déjà qu'aujourd'hui, pour les nouveaux acheteurs ou acheteurs récents la plus-value n'est sans doute pas si évidente que ça...
Quand je lis les commentaires ici, je suis époustoufle par les remarques bêtes et cliches:
1 immobilier qui va baisser
2 les lois de défiscalisations qui sont pas bien
3 le marche locatif
4 le vilain propriétaire
5 Loi duflot
Le logement n'est-il pas un priorité du gouvernement? A moins que la priorité du ministre du logement soit uniquement de réquisitionner des logements inoccupés?
De plus demander le retour de dispositifs de défiscalisation, c'est IN de pas payer ses impôts et d'avoir le soutient fiscal de l'Etat, on est des assistés, mais profitons.
Soyez exonéré de taxe que les plus valus immobilière, l'Etat n'a pas à vous empêcher de vous enrichir en dormant, non mais!!
Les 68ards n'ont pas fini de tirer sur la corde et de nous sortir l'éternelle antienne qu'ils ont travaillé dur -alors qu'ils ont plutôt fait suer le burnous...ou tiré sur le joint! Presque tous retraités aujourd'hui à des niveaux de retraite n'ayant rien à voir avec leur cotisation ce sont d'abord des pros de l?enfumage. Ils ont beaucoup reçu de leurs parents et s'emploient, en bons jouisseurs, à ne rien laisser à leurs enfants. Ce sont eux qui achètent les programmes neufs au principal et pas les jeunes...Viendra le temps où nous leur ferons rendre gorge.
Je vous le donne en mille c'est une caisse de retraite, sauf qu'elle est probablement mieux gérée que la votre ARRCO, AGIRC RSI
Il manquerait 1 millions de logement en France et il faudrait en construire 500000 par ans pour satisfaire les besoins. Dans les faits il y a plus de 2 millions de logement vacant en France selon l'insee et la construction de 500000 logements par ans n'a plus été réalisé depuis 2007, pourtant je ne vois pas des milliers de français dormir dehors.
Pour moi la pénurie de logement en France est une vaste imposture , il manque certainement des logements dans certaines zones mais sur l'ensemble du territoire il y a plutôt un surplus qu'une pénurie.
Il faudrait pour être précis parler de mal-logement, logements insalubres, logements chez les autres, logements surpeuplés ...
Il n'y a pas des milliers de français à dormir dehors car le filet social (que certains aimeraient mettre à mal) est là pour compenser tant bien que mal la situation. Cela dit, combien de places pour les SDF en centre ????
Le hic avec ce chiffre, c'est qu'il est base sur une somme de chiffres dont les dates sont etalees entre 2000 et 2010, ce qui les discreditent.
Quand a l'etude qui les a calcules: la Fondation Abbee Pierre. Aucune etude gouvernementale, que des affirmations vides... Un comble.
En revanche on peut via l'INSEE se rendre compte qu'entre 1999 et 2010, on a construit beaucoup plus de logements qu'il n'y a eu de nouveaux habitants (immigration + fecondite) en France.
Meme le taux de fecondite soit disant eleve en France par rapport aux autres pays europeens ne suffit pas au renouvellement de la population.
Enfin, le chiffre de 500 000 logements construits par an n'est base sur rien, sauf une promesse d'election faite en mai 2012. C'est evident que les promoteurs ont saute sur l'occasion pour dire qu'ils sont d'accord.
C'est peut etre le chiffre necessaire pour avoir 100% de proprietaires en France.
Je pense donc que le Batiment est dans le rouge, et il va y rester pour longtemps.
Donc, on ne bouge pas
Admirez avec les mêmes normes que nos amis européens, et allemands ils vendent 60% plus cher.
Avec en plus un soutient massif des pouvoirs publics pendant ces dix dernières années, ils viennent encore une fois pleurer devant les médias et les français, pour les effrayer. "attention, après nous l?abime va s'abattre sur la france".
Ils veulent des "aides publiques", ils veulent l'argent publique de nos impôts.
Franchement, s?ils veulent être payés avec l'argent de nos impôts, qu'ils deviennent fonctionnaires, et on en parle plus.
Sans oublier le soin tout particulier à bâtir des horreurs architecturales. A ce sujet je suggère que l'on rétablisse la peine de mort uniquement pour les architectes.
Moi je veux une loi pour financer le rallongement des bas de portes.
Ce qui devrait suffire, puisque, selon les meilleurs esprits, la planète se réchauffe : plus besoin de se calfeutrer.
Ils ont pipé le marché, pour maintenir leur train de vie à la retraite au détriment des primo-accédants.Il ne manque pas de logements, il y a un spéculation, c'est la propagande des professionnels de l'immobilier, il suffit d'imposer plus les rentiers, Ils remettrons sur le marché les biens qu'ils captent. il faut des logements adaptés à une population de plus en plus précaire, nomade, en recherche d'emploi, qui n'a plus les moyens de se loger dans le secteur privé .
on m'aurait menti ?
De plus, ceux qui ont, comme vous dites "profité" l'ont fait en sacrifiant d'autres postes budgétaires et en souhaitant, plutôt que de penser à leur "riche retraite" de laisser un patrimoine à leurs enfants.
Alors au lieu de critiquer ceux qui engraissent le fisc, vous feriez mieux de regarder de plus près la manière dont nos gouvernements dépensent cette argent! ça évitera que ce qui ont vécu comme le décrit duflonore vous donnent des leçons de gestion de la vie pour éviter d'appliquer le principe "on est déjà faucher, si en plus il faut se priver!"
La France doit sortir de l'epoque des rentiers qui gangrene tout.....
La fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu?il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la différence, car ce n?est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction que ces personnes vont trouver un logement.
La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n?est pas qu?il faut construire plus de logement mais qu?il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger ?
Bien évidemment, aujourd?hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires? Mais il semble bien qu?il s?agisse d?une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs?
Car les chiffres sont bien différents :
En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000.
Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.
Par contre, la pression est plus forte dans certaines régions. Régions dans lesquels le taux de logement vacants est le plus fort.
Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : La hausse des prix ne peut pas s?expliquer par une pression sur le nombre de logement disponible car ce nombre est stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants à augmenté de 400 000 entre 2000 et 2012 : Constat étonnant dans le contexte d?un marché de l?immobilier guidé par la pénurie de logement.
Certainement mais dans quel état ?
Il faudrait une bonne loi de rénovation urbaine.
Quant aux personnes ne pouvant se loger : qui accepte de leur payer le loyer.
Risque de baisse de la valeur de l'immobilier
Forte fiscalisation des plus values le cas échéant avec délai d'exonération passé de 15 à 30 ans.
Risque important de vacance locative et d'impayés.
Rendement de l'immobilier devenu très faible (autour de 4%) avec un marché de la revente bloqué et peu de chance de valorisation .
Bref si on compte sur les petits investisseurs privés, ils seront difficiles à convaincre.
Les allemands ont autre chose à faire que spéculer sur de la pierre, ce qui est( fut) un sport national en France pendant plus de dix ans.
On fait du béton plaqué or maintenant ?
Un appart de 100m2 , ça fait 400 000?....
C'est vrai que vivre dans 100m2 est un grand luxe pour une famille Française.
50m2 pour 4 à 200 000? suffiront bien pour les gueux que nous sommes.
Les promoteurs avec leurs copains politiques et banquiers méritent pleinement ce qui va bientôt leur arriver à titre personnel.