Les pratiques des syndics de copropriété sont-elles si mauvaises ?

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Les cinq plus importants syndics de copropriété usent et abusent de subterfuges pour faire payer davantage les copropriétaires, selon l'UFC-Que Choisir et l'Association des responsables de copropriétés. Les syndics estiment au contraire que la qualité de service fourni et les économies qu'ils permettent de dégager méritent rémunération.

Clauses abusives, tarifs en hausse, prestations facturées de façon illicite... l'UFC-Que Choisir et l'Association des responsables de copropriétés (ARC) ont dressé mardi un tableau très noir des pratiques des principaux syndics de copropriété. Ils usent et abusent, selon les deux associations, d'artifices dans le dos des copropriétaires.
L'UFC et l'ARC tiennent leur propos d'une enquête menée auprès des cinq principaux acteurs du marché que sont Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France. Á eux cinq, ils gèrent 2,5 millions de résidences principales en copropriété, sur un total de 6,2 millions.
L'étude dénonce en particulier l'existence de 18 clauses abusives en moyenne dans les contrats de ces grands syndics. 

Trop de prestations facturées en plus du forfait

La plus courante consiste à ne pas identifier clairement les prestations qui seront facturées en sus du forfait, ce qui va à l'encontre de l'arrêté Novelli de 2010.
Les deux associations reprochent aussi aux syndics de présenter comme avantage commercial des prestations qu'ils sont de toute façon tenus légalement d'assurer, telles la garantie des fonds ou la conservation des archives. Autre pratique abusive : la multiplication des facturations illicites. Dans les cinq enseignes étudiées, la tenue des assemblées générales de copropriétaires en dehors des heures ouvrables est ainsi facturée en plus du forfait, une pratique pourtant condamnée par la jurisprudence, puisqu'il s'agit par définition d'une prestation récurrente et prévisible, souligne l'UFC-Que Choisir. Mais certains syndics arguent de leur côté une jurisprudence inverse !

En trois ans, le prix du forfait de base a crû de 3% par an

L'UFC et l'ARC s'insurgent également contre les tarifs "faramineux" souvent pratiqués par les syndics: jusqu'à 48 euros pour un rejet de prélèvement, 71 euros pour fournir les factures de chauffage, dans le cadre du diagnostic de performance énergétique, 179 euros pour obtenir la copie du règlement de copropriété et pas moins de 538 euros pour un état daté, le document qui fait le point sur la situation financière d'un propriétaire envers la copropriété au moment de la vente de son bien.
Au total, l'ARC indiquent que ces trois dernières années, le prix du forfait de base des syndics a augmenté de 3% par an, et celui des prestations supplémentaires de 10% par an.

Un métier qui se professionnalise

Pour Philippe Briand, le président fondateur de Citya, la rémunération des syndics a certes crû lors des 20 dernières années, mais elle est avant tout la conséquence de leur professionnalisation. Ce métier "s'exerce désormais à plein temps", indique-t-il. En conséquence, les copropriétaires bénéficient d'une meilleure qualité de service pour la conservation de leur immeuble, pour un meilleur prix. En outre, grâce aux services mis en place sur internet, "les copropriétaires peuvent désormais suivre la vie de leur copropriété au jour le jour", indique Philippe Briand. Du côté de Foncia, qui ne "se reconnaît pas dans les éléments présentés par les deux associations", on tempère leurs allégations en faisant remarquer "que les honoraires des syndics ne représentent aujourd'hui que 8% des charges globales de copropriété". L'optimisation des 92% restant étant justement l'objet de leur rémunération.

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Commentaires
a écrit le 03/09/2013 à 18:03 :
que faire lorsque sur une seule copropriété pour le cadastre, l'assiette foncière, les copropriétaires règlent les honoraires de trois syndics, pour trois copropriétés imbriquées, déterminées par leur entrée, ce qui est contraire à l'art 28, et qu'ils pourraient tout à fait s'entendre de n'en payer qu'un seul ????
a écrit le 03/06/2013 à 11:12 :
Qu'attendent l'ARC et Que choisir pour se lancer sur le marché ?
a écrit le 30/05/2013 à 11:00 :
je sors d'AG d'une petite copropriété de 5 logements , les honoraires de syndic ont augmenté de 24 °/ , ça n'est pas discutable sinon, il n'y a plus de syndic(square habitat). 1000euros d'honoraires pour un budget de 3148euros.....D'autre part je lis précedemment que les contrats d'archivage sont illégaux si c'est hors forfait, c'est possible de me confirmer ? .
Réponse de le 30/05/2013 à 13:19 :
@perplexe Si vous laissez votre syndic préparer l'AG sans concertation avec le conseil syndical, vous pouvez avoir ce genre de surprise et vous êtes pris au piège. Pareil pour votre contrat de syndic, il faut le négocier en amont de l'AG. Des honoraires de 200 euros par logement c'est assez cher mais pas exorbitant, cela dépend aussi du hors forfait, c'est un tout qu'il faut évaluer. La transmission des archives au syndic successeur doit être incluse dans la gestion courante.
a écrit le 30/05/2013 à 8:22 :
..mais il faut aller plus loin pour clarifier et simplifier dans l'intérêt des copro.
a écrit le 30/05/2013 à 1:56 :
J'ai été conseil syndical et il est clair que nous n'avons pas assez de pouvoirs par rapport au syndic. Il y a lieu de réviser la réglementations des syndics où il y a beaucoup de doublons de frais et abus. Mais il est clair aussi que peu de gens s'impliquent dans la gestion de leurs immeubles et tout le monde en fait les frais, la simplification des régles s'impose. Il faudrait aussi un organisme indépendant reconnu qui conseille les copropriétés sur tous les domaines, en particulier aussi travaux d'économies d'énergies et avec un certain pouvoir d'intervention pour arbitrer et trouver des équilibres entre syndics et copropriétaires qui sont laissés un peu seul avec la justice qui n'est pas utilisable facilement dans la gestion quotidienne.
Réponse de le 30/05/2013 à 8:53 :
Je participe à un conseil syndical et je suis très réservé sur l'idée de transférer plus de pouvoir du syndic vers le conseil syndical, cela poserait des problèmes de responsabilité et pourrait induire d'autres formes de dérives. L'instance de décision reste l'assemblée générale des copropriétaires. C'est une forme de régime parlementaire avec ses atouts et ses contraintes. Si le conseil syndical prend trop de pouvoir, vous entrez dans une forme de régime présidentiel où vous remettez les clés de l'immeuble au président du conseil syndical pour le meilleur ou pour le pire. Le syndic est un prestataire, les copropriétaires lui donne un mandat, il leur appartient de négocier le contrat et de définir les missions. C'est le rôle du conseil syndical de contrôler la bonne exécution et de s'impliquer dans la préparation de l'AG. Si un syndic tient le conseil syndical à l'écart, il faut vous mobiliser et le virer en AG.
a écrit le 29/05/2013 à 22:19 :
Personnellement j'ai le gros lot ; Sergic comme syndic qui ne respecte pas la loi ( proposition commercial sans copte séparé, facturation d'archives, facturation DUER etc..) et un conseil syndical adhérant à Association des Ripoux de Copropriété qui laisse faire et déclare aux opposants qu'ils peuvent aller au tribunal si cela ne leur plait pas.
Réponse de le 30/05/2013 à 2:00 :
Il suffit de rechercher quelques personnes valables et compétentes dans un immeuble, se présenter au conseil syndical par effet de surprise en s'inscrivant à l'ordre du jour de l'assemblée générale au dernier moment après une campagne bien menée et une fois élus proposer un autre syndic avec un mandat plus simple et des frais moins élevés en allant convaincre le plus de gens et généralement on arrive à changer de syndic donc de gestion. C'est de la politique. Il faut également déjà proposer des mandats de 1 an et non pas 3 ans et plus pour les syndics, çà permet de changer sans attendre.
Réponse de le 30/05/2013 à 14:41 :
J'ai fait tous ce et même beaucoup plus en communicant les différents courriers échangés avec la DCCFR donnant raison à mes dires. Un seul homme dans un conseil syndical ripoux peuplé de retraités, même avec des arguments et des chiffres, ne peux rien sans passer par le tribunal ( donc plusieurs années de perdues). Résultat ma famille est mise à l'index de la copropriété habité par des personnes qui n'en ont rien à faire, ou ne veulent pas de vague.
a écrit le 29/05/2013 à 22:12 :
Les frais de gestion, commissions etc. sont en général de l'ordre de 3%, même dans la banque. Il ne sont de l'ordre de 8% que pour les charges sociales et de sécurité sociale parce que c'est le privilège de l'administration. Les honoraires d'un maître d'oeuvre dans la batiment sont de 8 à 12% du coût global de construction. On ne peut pas comparer le travail d'un architecte et celui d'un syndic qui s'apparente à celui d'un secrétariat et ne fait que des règles de trois.
Réponse de le 23/06/2014 à 19:11 :
La bonne blague, Syndic est une profession réglementé et à ce jour la plus encadré et décrié. Je suis sur que vous êtes Syndic bénévole de votre résidence il n'y a que des règles de trois vous devriez vous en sortir.
a écrit le 29/05/2013 à 22:01 :
La loi devrait permettre aux copropriétaires de faire le syndic eux-mêmes, ou de le confier à un professionnel. Dans le premier cas, les couts seraient moins élevés et cela péserait fortement sur les prix des voyoux professionnels.
Réponse de le 29/05/2013 à 22:32 :
La loi le permet. Un copropriétaire peut être syndic.
Réponse de le 30/05/2013 à 2:05 :
C'est possible mais beaucoup de travail si la copropriété est grande et beaucoup de connaissances à avoir en plus des responsabilités alors que l'on ne touche rien. Donc peu de candidats pour ce poste et quand il y en a tout le monde les laisse faire, ils se lassent et donc l'aventure se termine rapidement. Il faudrait plutôt plus de pouvoirs au conseil syndical et un organisme centralisé pour aider les copropriétés dans tous les domaines et avec des pouvoir d'arbitrages entre syndics et coproprités, donc un reéquilibrage des droits car les syndics font du lobbying et ont acquis trop de droits par rapport au conseil syndical et aux copropriétaires.
Réponse de le 23/06/2014 à 19:17 :
En moyenne 30% des copropriétaires viennent en A.G. 20% envoi leur pouvoir et 50% ne lisent ni les convocations ni les comptes rendus. Un grand nombre de copropriétaires ne connaissent pas le contenu de règlement de copro et sont les premiers à insulter au téléphone ou par courrier leur Syndic.

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