"La Caisse des dépôts se dit prête à lancer la construction de 10.000 logements intermédiaires si elle a le soutien des investisseurs institutionnels". Cette annonce du président de la République, François Hollande, le 21 mars dernier à Alfortville reste d'actualité. La filiale de la Caisse des dépôts spécialisée dans le logement, la SNI, attend en effet toujours le soutien de ces investisseurs institutionnels, principalement des assureurs-vie. Elle n'a en fait pas la capacité financière pour assumer seule la production de 10.000 logements par an, à destination d'une catégorie de la population qui n'a ni accès au secteur du logement social, ni à un secteur libre devenu inabordable dans certaines zones.
Certains institutionnels sont prêts à revenir
Les compagnies d'assurance-vie jugeaient jusque-là que l'investissement dans le logement intermédiaire, où les loyers sont plafonnés, n'était pas assez rentable. Pour les intéresser, il faudrait, selon l'avis des pouvoirs publics, leur garantir un taux de rentabilité interne (TRI) d'environ 4% lors des dix premières années de l'investissement, et de 5 % les dix années suivantes.
Mais les services du ministère de l'Économie semblent désormais prêts, selon nos informations, à consentir une baisse du taux de TVA sur la construction de logements intermédiaires de 20 à 10%, et d'exonérer pendant 15 ans les investisseurs de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Du coup, certains grands collecteurs d'épargne commencent à rentrer à la table des négociations. L'assureur Allianz et l'institution de prévoyance Malakoff Médéric seraient notamment en discussions avec les pouvoirs publics. Beaucoup d'autres pourraient suivre.
Bercy souhaite remplacer progressivement le dispositif Duflot
Cette décision de Bercy de lâcher du lest fiscal peut surprendre en cette période où la réduction des déficits publics fait figure de priorité. D'autant que des avantages fiscaux limités s'appliquent déjà au secteur immobilier, notamment pour le dispositif "Duflot" d'investissement locatif à destination des particuliers, qui impose aussi des loyers intermédiaires. Pour 10.000 logements, le coût fiscal total pour l'Etat de ce "Duflot Particuliers" s'élève à 390 millions d'euros. Le coût lié à la baisse de la TVA à 10% et à l'exonération de la TFPB pendant 15 ans serait lui de 240 millions d'euros. La facture pourrait donc être salée pour l'administration fiscale.
Mais en prenant le risque de juxtaposer deux dispositifs à la finalité similaire, Bercy souhaite en fait progressivement remplacer le "Duflot Particuliers", davantage coûteux et auquel il ne croit pas, par des avantages fiscaux sur des opérations ciblées, à son sens plus efficaces.
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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