La loi sur l?encadrement des loyers présentée par Cécile Duflot au Conseil des ministres ce mercredi matin devrait avoir un impact significatif sur les loyers dans les zones tendues, selon l?économiste de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), Sabine Lebayon.
La notion de "loyer médian" fixée par quartier et par type de logement devrait en effet faire chuter les prix à la location car "beaucoup de locataires louent depuis dix ans à des loyers 30 à 40% inférieurs au loyer de marché", explique l?économiste. Ce qui mécaniquement fixera les loyers médians à un niveau bas.

La mobilité des locataires favorisée

D?après le projet de loi, les propriétaires ne pourront pas dépasser 20% de ce loyer médian. Tous les loyers situés au-dessus de ce niveau "auront vocation à être abaissés pour être ramenés dans la fourchette de fixation libre des loyers", indique le ministère dans un communiqué.
Le mesure devrait donc favoriser la mobilité des locataires qui louent aujourd?hui au dessus ou au niveau du loyer de marché. Ils pourront théoriquement trouver moins cher ailleurs.
Et ce, d?autant que pour les loyers aujourd?hui sous évalués, les hausses seront modérées : "Le mécanisme proposé par le projet de loi (?) vise à contenir très strictement l?évolution à la hausse pour qu?elle progresse au même rythme que les revenus des locataires. Le gouvernement prendra en effet chaque année un décret limitant à l'indice de référence des loyers (IRL) les hausses de loyer à la relocation et au renouvellement du bail dans les zones les plus tendues", indique le ministère du Logement. L'IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Risques de dégradation des logements

Encadrer les loyers de la sorte pourrait cependant provoquer quelques effets pervers, notamment en matière de travaux de rénovation. Le projet de loi prévoit en effet que "pour permettre l?entretien du parc locatif, en prévision ou à la suite de travaux d?amélioration, une majoration de loyer pourra intervenir, avec l?accord des deux parties, via une clause spécifique ou un avenant au contrat". Le propriétaire ne sera donc pas le seul décisionnaire pour entreprendre des travaux. Et s?il ne trouve pas d?accord financier avec son locataire, son bien risque de se dégrader avec le temps.

Des files d'attentes grandissantes pour louer ? 

D?une manière générale, "le comportement des bailleurs sera très intéressant à suivre", estime Sabine Lebayon. Une baisse probable des rendements locatifs pourrait ainsi décourager certains bailleurs de mettre leur bien en location et les inciter à vendre. "On se retrouverait alors avec des files d?attente grandissantes pour chaque appartement mis en location", craint Sabine Lebayon.
Les propriétaires pourraient également être davantage interessés pour louer leur bien meublé, notamment les petites surfaces, plus faciles à équiper. Car les locations meublées ne sont pas mentionnées dans la projet de loi sur l?encadrement des loyers.

L'Observatoire des loyers trop coûteux?

Reste que pour que la loi soit applicable, les Observatoires des loyers situés dans les 28 agglomérations françaises visées devront être efficaces et mis en place rapidement. Plus facile à dire qu?à faire. Aujourd?hui, quelques dizaines de dispositifs d?étude des loyers seulement existent. Mais leurs sources, leurs méthodes et leur fiabilité varient. L?Observatoire des loyers de l?agglomération parisienne (Olap) est la référence au niveau public. Mais son étendue à tout le territoire avait par le passé été abandonnée, car trop coûteuse. Attention donc à ne pas faire remonter des données à la fiabilité inégale.

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