La vérité sur les chiffres de l'immobilier

Que ce soit en matière de prix, de transactions ou de taux de crédits, la multitude de données, parfois contradictoires, publiées par les professionnels de l'immobilier entretient un flou sur les véritables tendances de marché. Tentative de tri.
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Face au flux d'informations propagé par les professionnels de l'immobilier et repris régulièrement par les médias, il devient difficile d'avoir une vision claire des tendances de marché. Que ce soit en matière de prix, de nombre de transactions, ou de taux de crédits, ces informations peuvent se contredire du jour au lendemain sans explication évidente.

Dernier exemple en date : deux réseaux d'agences immobilières, Guy Hoquet et Century 21 ont publié des prévisions divergentes. Alors que le premier anticipe une baisse généralisée des prix de l'immobilier dans l'ancien en 2013 allant jusqu'à 10% dans les zones les moins tendues de France, Century 21 est convaincu que les prix devraient se stabiliser, voire remonter légèrement au second semestre 2013. "La baisse annuelle ne devrait être, sur l'ensemble de 2013, que de 1?% à 3?%", estime ainsi son président, Laurent Vimont. Il est vrai que les agents immobiliers ont en fait parfois intérêt à accentuer le trait sur des baisses de prix à venir. Ce, pour inciter les vendeurs à réduire le leur et inciter faciliter les transactions.

"Il faut faire accepter l'idée aux vendeurs qu'ils doivent baisser leur prix pour fluidifier le marché", poursuit Laurent Vimont. Et pourquoi pas "provoquer une prophétie auto-réalisatrice où l'on verrait les vendeurs accepter une baisse des prix plus importante qu'escomptée", ajoute-t-il.
En réalité, les données les plus fiables sur l'évolution des prix sont les chiffres des notaires certifiés par l'Insee, mais ils sont publiés avec deux mois de retard.

Combien de transactions en 2013 ? 

De même en matière de transactions, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) ou Century 21 se prêtent au jeu des pronostics, en transposant ce qu'ils constatent dans leur réseau à l'échelle nationale. Une marge d'erreur existe donc, puisque les agents immobiliers ne représentent pas plus de 50% du marché des transactions en France.

Là aussi, les chiffres des notaires font foi mais sont communiqués avec du retard : alors que la Fnaim et Century 21 présentaient un bilan chiffré des transactions en 2012 en France en janvier, les notaires ont attendu début avril pour publier leurs données. Ce laps de temps est dû d'un côté aux formalités administratives qui séparent le compromis de vente -sur lequel les agences immobilières s'appuient- et la signature définitive chez le notaire ; et de l'autre à la lenteur relative des remontées d'informations des notaires. Cependant les choses évoluent. Les notaires de certains départements, comme Paris et les Hauts-de-Seine, font désormais parvenir leurs données plus rapidement et les communiquent au moment de la signature du compromis de vente.

Les taux de crédits vont-ils remonter? 

Concernant les taux d'intérêt de crédits immobiliers, la cacophonie devient totale. Plusieurs courtiers ont ainsi annoncé ces derniers mois une remontée des taux à venir, alors que l'organisme de référence Crédit Logement publiait les mois suivant une nouvelle baisse.
Les courtiers ont en fait la conviction que les taux de crédits immobiliers réagissent à des conditions macro-économiques de marché. Résultat, chacun a son analyse sur la future situation de l'économie européenne qui impactera les taux et livre ses prévisions. "Il y a donc un décalage de 1 à 3 mois", entre les annonces des courtiers et le verdict de Crédit Logement, indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier leader du marché Cafpi. D'autant que de plus en plus de courtiers veulent avoir leur part du gâteau dans les médias. "Ceux qui parlent très souvent n'ont pas beaucoup de recul. Il faut savoir lisser toutes ces informations", estime Philippe Taboret.
En outre, tous les courtiers n'ont pas le même positionnement territorial ou commercial. Certains ont pignon sur rue, d'autres sont exclusivement en ligne, ils ne visent donc pas le même type de clients qui n'empruntent pas au même taux. Leur vision globale marché peut donc parfois s'avérer biaisée.

Un marché très complexe

Mais si tous ces opérateurs publient des chiffres différents, c'est avant tout parce que le marché est aujourd'hui d'une complexité inouïe. Dans les zones tendues, l'offre et la demande ne s'ajustent pas, la peur de réaliser une mauvaise opération prend le dessus sur la rationalité économique. "La complexité du marché aujourd'hui est réelle, nous sommes dans une période de rupture où le marché se cherche", indique la chambre des notaires de Paris. L'hétérogénéité du marché français amène à se poser une autre question : est-il bien pertinent de publier des données nationales, tous types de logements confondus ? Car les prix à Paris ne se comportent absolument pas comme ceux de Clermont-Ferrand ; et les prix au mètre carré des maisons ne varient pas de la même manière que ceux des appartements, qui eux-mêmes diffèrent en fonction des surfaces. 

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Commentaires 77
à écrit le 16/12/2013 à 6:59
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Pas besoin d'agence du tout de nos jours!! Des sangsues! On verra!

à écrit le 10/07/2013 à 10:10
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Frais de notaires, commissions, foncier, beaucoup on interet a ce que les prix restent eleves, car isl se servent grassement sur la transaction des autres, c'est comme les frais de dossier qui n'ont rien a voir avec le bas cout du papier...

à écrit le 04/07/2013 à 15:37
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Et pourquoi ce ne seraient pas les agents immobiliers qui baisseraient leur taux ? Cela est plus sûre pour relancer les transactions.

le 04/07/2013 à 16:19
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Vous n'êtes pas obligé de passer par une agence.

le 04/07/2013 à 16:47
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Et pourquoi ne pas directement mettre la clé sous la porte et aller s'inscrire à Pôle Emploi ?? Ce genre de réaction est stupide, surtout quand on ne connait pas le travail réalisé par les agences immobilières... Le but est de vendre des biens, pas u...

le 04/07/2013 à 17:42
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@Baisse des commissions Cela arrangerait bien des boomers radins et paresseux! Pour relancer les transactions il faut du pouvoir d'achat, et si la croissance économique ne revient pas il faudra nécessairement baisser les prix, ce qui n'arrange ni le...

le 04/07/2013 à 20:38
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c'est vrai qu'avec un peu d'investissement de temps on peut se passer des agents immobiliers, néanmoins faut bien que tout le monde mange....

à écrit le 04/07/2013 à 15:24
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La seule chose qui ressort de cet article est le blocage presque complet du marche. Personne ne veut faire le pas. Ce qui est évident c'est que les prix sont complétement hors d'atteinte du pouvoir d'achat actuel. Faut tout simplement les faire baiss...

le 04/07/2013 à 22:45
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Dans la mesure où les acquéreurs payent ce qu'ils peuvent payer, il est inutile de trafiquer les droits de mutation et compagnie en vue d'une n-ième tentative de relance à ces prix. Sur un marché libre et subventionné, le blocage est la meilleure cho...

à écrit le 04/07/2013 à 14:14
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Les données étaient pertinentes à la hausse. Elles le seront également à la baisse. Mais pour comprendre une tendance il faut changer d'échelle et ne pas regarder les prix d'un mois sur l'autre. Au mieux les volumes peuvent être pris comme un indicat...

à écrit le 04/07/2013 à 13:38
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un truc pour savoir la vérité .... établir un taux sur les notaires qui plient bagages !

à écrit le 04/07/2013 à 12:23
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La demande solvable se fait rare ,les babyboumers vont vieillir et mourir ,dans 10 ans le marche aura baisse de 30 pour cent et de 60 dans 20 ans ,c est mathématique ,c est la loi de l offre et de la demande .

le 04/07/2013 à 12:36
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Mourir nous ? Jamais ! Nous sommes la génération bénie de 68 ! On ne mourra jamais car on est les plus forts !

le 04/07/2013 à 13:24
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Sauf que la mort des baby-boomers entrainera des successions qui rendront leurs descendants solvable

le 04/07/2013 à 13:45
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la donation de son vivant pour éviter les tracas !

le 04/07/2013 à 14:29
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il y a juste un pb de cout de frottement : les droits de succession

le 04/07/2013 à 15:15
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@pmxr Tracas ou spoliation de l'état?

le 04/07/2013 à 22:47
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"Tracas ou spoliation de l'état?" : République sinon, histoire d'éviter que seuls les enfants bien nés puissent occuper et louer à d'autre un morceau de terrain? Seuls les feignasses qui ne travaillent pas assez pour payer des droits de succession s'...

le 10/07/2013 à 15:50
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nous avons une gerontocratie, ie un systeme créé par les vieux, au profit des vieux. pendant que les jeunes galerent, es vieux sont proprietaires, touchent la retraite, se maintiennent en bonne sante sur le dos de ceux qui travaillent. C etait sain t...

le 20/05/2014 à 6:55
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Vous avez écrit la PURE VERITE mais ils n'y a pas beaucoup des jeunes qui réfléchissent! dommage! et ils n'ont pas beaucoup des temps a attendre que les boomers meurent!

à écrit le 04/07/2013 à 12:12
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Est-ce vraiment un problème d'avoir des chiffres 100% fiables (ceux des notaires) mais avec 2 mois de retard? D'autant que la Chambre des notaires donne maintenant des prévisions très fiables basées sur les avant contrats (promesses de ventes)... En...

à écrit le 04/07/2013 à 11:58
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Moi j'ai investi sur de l'immobilier locatif en Allemagne. Il est bien plus intéressante qu'en France. Prix au mètre carré deux à trois inférieurs, y compris à Berlin la capital. Le montant des loyers ne représente en moyenne que 10 % des revenus d'u...

le 04/07/2013 à 12:20
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Si vous aimez tant l'Allemagne, demandez en donc la nationalité et n'oubliez pas de renoncer à votre nationalité française qui ne vaut plus rien sur le marché. Je ne pense pas que balancer son fric à l'étranger est un investissement car vous n'avez a...

le 04/07/2013 à 12:28
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Je confirme moi aussi j'ai investi en Allemagne via une société française. On s'occupe de rien, ils achètent des immeubles sur le marché des adjudications bancaires déjà entièrement loués, des locaux commerciaux et des bureaux, car la bas les banques...

le 04/07/2013 à 12:55
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à Michel. Votre germanophobie ne vous grandi pas, sachez que n'importe quelle produit d'assurance vie en France est composée de produits financiers la plupart étranger, anglo saxon, alors votre discours arriéré et partisan est totalement décalé d ela...

le 04/07/2013 à 13:37
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Michel, désolé mais vous vous fourvoyez. Aujourd'hui tout est international (votre slip, le pneu de votre voiture, votre télé ou... vos placements) et beaucoup de pays sont aussi sûrs ou plus sûrs que la France. A preuve, vous voulez être sur à 99,99...

le 04/07/2013 à 13:54
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Artum, :) Merci pour votre message, Avez-vous une adresse email, afin que je puisse vous contacter en privée ? Auriez-vous des contacts ? Merci

à écrit le 04/07/2013 à 11:56
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Il faudrait demander aux architectes, aux investisseurs, aux constructeurs d'immeubles et de maisons, ce qu'il faudrait faire( simplification des normes, résolution des conflits, administration, etc..) pour simplifier la création de nouveaux logement...

à écrit le 04/07/2013 à 10:40
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C'est le meilleur moment pour acheter (mais surtout pas à taux variable). Les raisons : taux bas, inflation très faible. A l'avenir, l'inflation sera la seule solution pour endiguer la crise des dettes souveraines. Du coup, les loyers risquent de s'e...

le 04/07/2013 à 10:56
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Je ne sais pas si l'inflation va repartir, même si à moyen terme c'est une des solutions à la résorption de nos problèmes de dette au niveau Européen, mais si c'est le cas ce sera encore mieux que la situation des années 70 : inflation forte mais tau...

le 04/07/2013 à 10:57
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Expliquez-moi svp comment on peut avoir de l'inflation avec un chômage endémique, ça m'intéresse...

le 04/07/2013 à 11:03
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Tout a fait d'accord, le retour de l'inflation étant inéluctable, c'est le moment de s'endetter, mais surtout à taux fixes!

le 04/07/2013 à 11:04
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Mais voyons c'est toujours le bon moment pour acheter ! Rrrouu rrroou allez-y mes bons pigeons endettez-vous pour un beau studio sur 25 ans puisque les taux sont bas, après ce sera trop tard, le train sera passé.

le 04/07/2013 à 11:25
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Ca fait juste 20 ans au Japon, 5 aux USA et 3 en europe où les banques centrales luttent contre l'inflation, vous pouvez toujours attendre ... Sauf à être (très) optimistes quant à ces différentes situations macroéconomiques à long terme. D'accord av...

le 04/07/2013 à 11:26
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Mais oui, l'inflation est là. D'ailleurs tout le monde constate que les salaires et le pouvoir d'achat augmentent. Bon courage à ceux qui font le pari de l'endettement ras la gueule pour 4 parpaings, le réveil va être douloureux.

le 04/07/2013 à 11:27
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Polo pas Alcide pardon pour le chômage & la demande

le 04/07/2013 à 11:44
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Quelle inflation ? A part une inflation des impôts et charges, des bulles sur les actifs, il n'y a pas d'inflation salariale (donc de pouvoir d'achat immobilierà avec 5 millions de chomistes ! La demande solvable n'existe quasiment plus et les banque...

le 04/07/2013 à 12:02
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à @polo. L'inflation est exponentielle car elle vient du fait des différentes sur impression de papier monnaie par toutes les banques centrales (85 milliards de dollars de plus chaque mois par la FED), idem pour la BCE et la banque centrale du Japon....

le 04/07/2013 à 12:08
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Quand tout le monde a raison...Oui à court ou moyen terme on est en déflation en zone euro et ça continuera comme ça jusqu'à ce qu'on sorte de la structure politico/économico/monétaire actuelle (BCE, domination allemande, taux bas...). Mais à moyen o...

le 04/07/2013 à 22:52
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"Du coup, les loyers risquent de s'envoler" : Le truc, c'est que les jeunes locataires payant moins du tiers de leurs revenus sous forme de loyer sont déjà rares. Vous rêvez mon pauvre : Les loyers sont déjà au maximum de ce que les locataires peuven...

le 04/07/2013 à 23:04
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En cas d'explosion de l'euro et de l'économie, vous imaginez que les règles actuelles s'appliqueront? Vous rêvez! "il faut avoir un apport pour ne pas courir le risque de se trouver temporairement en actif net négatif" : Il faut avoir un apport pour ...

à écrit le 04/07/2013 à 10:15
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Cet article dit des choses vraies : 1/ le marché immobilier français est divers, juxtaposition de marchés locaux (Toulouse, Bordeaux, Paris, côte d'Azur...) eux mêmes parsemés de micro marchés spécifiques (ex : cap d'Antibes, Ile Saint louis) et ces...

à écrit le 04/07/2013 à 10:06
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Incroyable que de nos jours on n'arrive pas à donner un indice de prix fiable et absolu. Après tout, il ne s'agit que d'un marché de gré à gré, impliquant des millions d'intervenants, qui vendent ou achètent tous un bien aux caractéristiques très dif...

à écrit le 04/07/2013 à 9:57
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Des questions mais pas de réponse

le 04/07/2013 à 10:19
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Il y a quand même une réponse: le marché immobilier est bloqué. Vendeurs ne veulent pas baisser le prix en attendant un pigeon. Et les acheteurs ne sont plus des pigeons. Ils savant maintenant que s'il achètent maitnenant ils seront à moins value dan...

le 04/07/2013 à 10:32
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Qui dit mais ne fait rien... Comme les précédents.

le 04/07/2013 à 11:32
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Après les municipales de 2014, les taxes sur les parpaings vont monter en flèche vu le manque à gagner sur les DDM.

à écrit le 04/07/2013 à 9:32
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Je comprends que l'on puisse encore appeler "Professionnels" des gens qui instruimentalisent le marche .Car il s'agit bien de cela.

à écrit le 04/07/2013 à 9:18
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Cet article ne fait qu'expliquer pourquoi c'est le bordel, il ne donne aucune "vérité sur les chiffres de l'immobilier". A Paris ca ne baissera jamais, point. Il y aura toujours une demande soutenue et une offre limitée car on ne construit pas. De pl...

le 04/07/2013 à 9:58
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Gilles, si les prix ont pu monter pourquoi ne pourrait-il pas baisser à Paris comme ailleurs ? Les facteurs qui ont généré la hausse (irrationnelle parfois de 20% certaines années !) comme la baisse des taux, l'allongement des durées d'emprunt, les a...

le 04/07/2013 à 10:08
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Je pense pareil. Il y a aussi les infrastructures, Paris va bénéficier de dizaines de milliards alors qu'ils vont presque tout couper en province. Pour ceux qui doutent, voir l'effet TGV à Marseille.

le 04/07/2013 à 10:21
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"A Paris ca ne baissera jamais, point" FAUX. Les prix ont déjà baissé. Ce n'est pas moi qui le dit mais les chiffres des notaires. Renseignez vous.

le 04/07/2013 à 10:33
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Oui les prix ont baissé (environ 3-4%). Et ils commencent à repartir à la hausse (abondance de cash, taux bas, retour des étrangers...).

le 04/07/2013 à 11:00
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Tous les prix montent ? Ah bon ? Il suffit de suivre les annonces sur les sites immos pour voir des prix révisés régulièrement à la baisse à Paris sur des biens comportant des défauts (l'immense majorité) = isolation pourrie, peu de lumière, charges ...

le 04/07/2013 à 11:02
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Wishful thinking. Les taux sont bas, mais remontent. Retour des étrangers ? Qu'est-ce qui vous laisse croire qu'ils reviennent (et étaient-ils partis ?). De toute façon ils représentent peu ou prou 7 à 8% des transactions en nombre, transactions répa...

le 04/07/2013 à 23:11
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"A Paris ca ne baissera jamais, point." : Vous expliquez comment que les prix soient passé d'un rapport de 1.5 avec la moyenne nationale à un rapport dépassant les 4? Les salaires sont en général de 30% plus élevé à Paris, rien qui explique un tel éc...

à écrit le 04/07/2013 à 9:05
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Il est un prix qui serait interessant me semble-t-il, c'est le prix de la construction du Neuf, hors terrain... les coûts des matériaux semblent moins "volatiles" que les prix voulus/constatés par les proprietaries qui souhaitent vendre cher et achet...

le 04/07/2013 à 9:23
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Je suis bien d'accord sur l'intérêt de cette question, mais c'est compliqué également car les distributeurs font des grosses marges sur les matériaux et les promoteurs font jusqu'à 50% de marge sur le prix des maisons.

le 04/07/2013 à 11:06
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Pour une construction de bonne qualité il faut compter environ 1500? du m² en France, et c'est plus cher que ce qu'on voudrait nous vendre comme "du standing".

à écrit le 04/07/2013 à 9:03
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Une seule constation : les prix sont exhorbitants dans toutes les grandes villes de France.

à écrit le 04/07/2013 à 9:02
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Il est évident que les disparités sont flagrantes entre les zones tendues et celles plus rurales. les biens de qualités récents ou l'ancien bien rénové proche des poumons économiques ne subit pas la crise, les autres continuent la dégringolade. C'est...

le 04/07/2013 à 23:19
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"la solvabilité des ménages, les prix et le niveau des taux" : Vous faites aisément abstraction des aides qui protègent le marché contre la baisse depuis des lustres. Imaginez le tableau sans PTZ, sans APL et sans Scellier et consorts! "nul ne peut n...

à écrit le 04/07/2013 à 8:59
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Je connais 3 Agents indépendants. Paris, Lille, Nice. Le second a déposé le bilan en mai, le dernier doit faire une vente en juillet (mal barré) sinon il saute. Pour Paris il a tellement gagné d'argent ces 10 dernières années qu'il peut tenir tranqu...

le 04/07/2013 à 9:32
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Vous avez raison. La France, et/comme l'Europe se desindustrialisent et ce ne sont pas nos services que les pays emergeants achetent (ou si peu). Donc la fin s'approche a grande vitesse et peu importe que Draghi ou Hollande formulent...

le 04/07/2013 à 10:30
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Travaillant dans la banque, je peux vous dire que depuis 3 mois la machine à crédit s'est à nouveau ouverte. Dans l'immobilier comme dans le financement en général. Les liquidités abondent à nouveau et à des taux plancher, rarement atteints. Marrant ...

le 04/07/2013 à 10:49
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Alcide...tout est dit !

le 04/07/2013 à 11:12
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Peut-on considérer un studio ou un 2 pièces comme un toit pour un famille ? C'est que la majorité des aigris, pardon des jeunes locataires, ont les moyens de s'offrir aujourd'hui. Ce n'est pas le fait de monter dans le train en 3ème classe aujourd'hu...

le 04/07/2013 à 11:38
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C'est marrant, on entend tout le temps que les agents immobiliers ne s'en sortent pas, vont faire faillite. Alors comment expliquez vous qu'à Paris, les agences poussent comme des champignons ?

le 04/07/2013 à 12:58
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Chiffres 2012 : -10% d'agences, -12% d'agents. Pourquoi ça pousse ? Parce que beaucoup de gars croient réussir en indépendant là où ils se sont fait virer d'un gros réseau. Le solde net est pour autant négatif et cela ne va pas s'améliorer.

le 04/07/2013 à 23:42
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"Il aurait été plus utile et productif de prendre le train en temps et en heure et d'avoir aujourd'hui un toit à soi, payé pour ses vieux jours" : Oui, on se voit bien finir dans 15 ans le crédit pour le studio avec la femme et les deux gosses : C'es...

à écrit le 04/07/2013 à 8:49
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On se demande comment cela est ce possible d'avoir un marche si peu transparent en France. On passé vraiment pour une republique bananiere dans ce domaine.

à écrit le 04/07/2013 à 8:17
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Sans parler des tours de passe passe statistique (glissement annuel, périmètre,...) qui faussent les données. La réalité est que l'offre est beaucoup plus abondante que la demande SOLVABLE.

le 04/07/2013 à 8:47
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@ivanletrrib. tout est dit et résumé dans votre votre dernière phrase. Le mot solvable est toujours occulté par ces vendeurs.

le 04/07/2013 à 23:44
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"Le mot solvable est toujours occulté par ces vendeurs." : A un point tel qu'ils ne se rendent pas compte de ce qui les attend depuis que l'état réduit les aides rendant la demande "plus" solvable.

à écrit le 04/07/2013 à 7:57
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de tt temps les professionnels ont maquillés les infos et chiffres à leur intérêt que ce soit à la vente ou à la location ceci au détriment de leurs mandants il a fallu que ce soit les notaires qui tirent la sonnette d'alarme pour cette profession r...

le 04/07/2013 à 8:21
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@Cédric Entièrement d'accord avec vous : c'est un cauchemar de faire quoi que ce soit dans l'immobilier, avec ces gens qui, par principe, ne donnent jamais la bonne information. Et qui ont vraisemblablement une grosse part de responsabilité dans le ...

à écrit le 04/07/2013 à 7:56
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Il est évident que, quelles que soient les difficultés d'obtenir une info réelle, les chiffres globaux sont non significatifs. Il y a de telles disparités entre Paris, grandes villes de province, petites villes, zones rurales, récent ou plus ancien, ...

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