La politique de logement menée par la métropole de Rennes serait-elle un exemple à suivre ? Ils sont en tout cas nombreux sur tout le territoire national à louer la politique rennaise pour sa maîtrise des dérives spéculatives et sa vocation à caractère social. Depuis 2005, la capitale bretonne conduit, il faut dire, une stratégie ambitieuse de construction de logements, dont les effets ont été particulièrement remarqués dans un récent rapport de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).
Soutenir la construction de logements aidés
Cette étude notait que Rennes était devenu, au 1er janvier 2012, la huitième agglomération en termes de cherté des loyers en France, à 9 euros le mètre carré en moyenne, alors que la ville se classait trois i è me en 2006, à 8,40 euros du mètre carré. Sur cette même période, seuls les loyers de Brest ont moins augmenté que ceux de Rennes dans le panel des villes étudiées par l'Olap. De même, en matière d'achat, la capitale bretonne se positionne aujourd'hui comme l'une des agglomérations les moins chères de France, à 2 360 euros du mètre carré à la fin 2012 pour un appartement, selon les chiffres des notaires.
Pour les experts, le doute n'est pas permis : le programme local de l'habitat (PLH) de Rennes a joué un rôle prépondérant dans la maîtrise de l'inflation immobilière. Ce PLH, le principal dispositif en matière de politique de logement sur le plan local, a été instauré sur la période 2005-2012 par le maire rennais de l'époque. « Nous avions pour objectif de construire au niveau de Rennes Métropole 4 500 logements par an », explique Edmond Hervé, maire PS de Rennes entre 1977 et 2008. Cet important plan de construction était - est - un préalable indispensable à la maîtrise des prix : « Si vous ne construisez pas assez, insiste Edmond Hervé, le marché joue et vous assistez à une montée des prix. La ville devient alors une machine à exclure. »
En outre, l'ancien maire de Rennes a choisi de soutenir intensément la construction de logements aidés. Ils pesaient pour moitié dans les objectifs de construction du PLH. Dans le détail, 25 % des 4 500 logements construits par an ont été des logements locatifs sociaux, et 25 % des logements locatifs intermédiaires ou de l'accession aidée à la propriété.
Pour permettre aux promoteurs d'équilibrer financièrement leurs opérations tout en vendant à des prix modérés, la générosité de la métropole rennaise a été inédite. Les aides de la ville ont ainsi oscillé entre 40 et 50 millions d'euros par an durant la durée du PLH. Concrètement, pour mettre des logements sociaux sur pied, les promoteurs ont pu bénéficier d'environ 15 000euros d'aide de la Ville par habitation, et de 9 000euros par logement intermédiaire. Rennes a également soutenu la construction pour l'accession sociale à la propriété à hauteur de 7 600 euros par logement.
Par ailleurs, la métropole a aussi voulu favoriser la densification urbaine, tout en maintenant des espaces verts proches de la ville-centre. Le PLH a ainsi imposé que la moitié des logements soient construits sous forme d'immeubles, et que moins de 20 % des surfaces soient supérieures à 350 mètres carrés.
La réussite de ce plan de construction ambitieux de la métropole rennaise est due à la fois à la maîtrise de longue date du foncier public et à l'entente - chose rare en France - entre les élus des 38 communes composant l'agglomération. Chaque maire avait en effet accepté de signer une convention avec la métropole dans laquelle il s'engageait à mettre en ?uvre le PLH. S'il a fallu trente mois à Edmond Hervé pour convaincre tous ces acteurs, le programme local de l'habitat a au final été voté avec 86 voix et 7 abstentions. « Cela est révélateur d'une authentique mobilisation », estime Edmond Hervé.
Les conventions ont ainsi permis de maîtriser d'autant mieux les réserves foncières déjà considérables de l'agglomération. En effet, « Rennes maîtrise traditionnellement de 40 % à 50 % du foncier rendu disponible pour la construction de logements neufs », précise le cabinet spécialisé dans l'immobilier Adéquation. Une condition nécessaire pour contrôler la densification urbaine.
« Il est impossible de mener à bien une politique de logement sans maîtrise du foncier », juge Edmond Hervé. Pour ce faire, 7 millions d'euros par an étaient d'ailleurs budgétés dans le PLH 2005-2012. Avec une telle maîtrise foncière, Rennes possède un outil fort pour lutter contre les tentatives de spéculation de certains promoteurs. Très protecteur, le marché immobilier rennais est en fait constitué en grande majorité de promoteurs locaux qui ont noué des relations de proximité avec les collectivités locales. Les grands promoteurs nationaux (Nexity, Bouygues, etc.) ne sont que marginalement présents.
Le risque existe d'un excès d'offres
Tout n'est cependant pas rose entre la métropole et les promoteurs régionaux, préoccupés par la période actuelle. À force de soutenir la densité en construisant des immeubles équitablement répartis dans les 38 communes de la métropole, Rennes voit le paysage de ses bourgs ruraux, constitués historiquement de maisons individuelles, évoluer. Éloignées de la ville centre, ces petites communes risquent de perdre de leur attractivité car il est désormais difficile d'y aménager, ce qui inquiète les promoteurs locaux.
De peur de ne pas trouver preneur, certains songent à lever le pied sur la construction dans les zones les moins attractives de Rennes Métropole. D'autant que la période de crise n'incite pas à prendre des risques. Un excès d'offres dans certaines zones n'est donc pas à exclure en ces temps difficiles. Conscientes de ce danger, les nouvelles équipes dirigeantes de la métropole bretonne songent à faire évoluer le modèle de « ville archipel », consistant à relier une île principale à des îlots dans un océan de verdure.
À Rennes, « on arrive à la fin d'une époque », estime Alain Bourdin, sociologue à l'Institut Français d'urbanisme. Des espaces verts proches de la ville-centre pourraient être davantage urbanisés pour recentrer la production de logements. La ville de Rennes possède cependant des marges de man?uvre pour évoluer : c'est le résultat de quarante ans de stabilité politique et d'entente entre acteurs publics et privés qui ont tous intérêt à s'entendre sur la durée. Car, comme le dit Edmond Hervé, « une ville n'est jamais finie ».
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