Immobilier : pour les promoteurs, la priorité est à la maîtrise des stocks

Face à la faiblesse de la demande, les promoteurs freinent les mises en ventes de logements. Une situation paradoxale à l’heure où le gouvernement s’est fixé des objectifs de taille en matière de construction.
Mathias Thépot

3 mn

(Crédits : dr)

L'amélioration récente du nombre de ventes de logements neufs par les promoteurs immobiliers ne leur a clairement pas redonné le moral. Ils ont pourtant enregistré entre avril et juin 16.465 réservations nettes, soit 10,4% de plus qu'au même trimestre de l'année précédente, a indiqué ce jeudi la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). La montée en puissance du dispositif d'investissement locatif "Duflot" y est pour beaucoup : les ventes aux investisseurs ont représenté 40% des ventes totales lors du second trimestre 2013, contre 32% au premier.

Inquiétude face à la faiblesse de la demande

Mais les promoteurs ne cachent pas leur inquiétude face à la faiblesse de la demande, lourdement affectée par la crise et dont les dispositifs de soutien disparaissent progressivement sous la volonté du ministère du Logement qui craint d'alimenter artificiellement une hausse des prix.
Résultat, les promoteurs freinent le lancement de leurs programmes : les mises en ventes ont reculé de 22,4% au premier semestre 2013, avec seulement 37.766 logements mis sur le marché. "Cet effondrement traduit l'inquiétude des promoteurs à l'égard des perspectives de marché et leur volonté de limiter le risque de gonflement de l'offre commerciale", indique la FPI.

Le risque d'invendus, pire cauchemar des promoteurs

Les promoteurs ne se souhaitent pas accroître le risque d'invendus, leur pire cauchemar. Ils s'attellent donc à maitriser leur offre commerciale. Elle est restée assez stable depuis la mi-2012, en hausse de seulement 2,4% et atteint 13,8 mois de commercialisation. La durée idoine étant de 12 mois au sens de la profession. Les promoteurs n'ont absolument pas l'intention de s'exposer à de lourdes pertes : près de la moitié de leur offre commerciale (44%) est constituée de logements non-commencés et donc susceptibles de ne jamais voir le jour dans le cas où la pré-commercialisation des programmes ne serait pas suffisante. Pour l'instant, le volume des logements achevés non-vendus reste assez faible, "il représente 8% de l'offre", indique la FPI.

Un déficit de logement en France

La situation est paradoxale, puisque les promoteurs disent ne plus trouver preneurs de logements, alors qu'en quantité la demande excède largement l'offre en France : on estime en effet qu'il manque sur le territoire entre 800.000 et un million de logements. De surcroît, le gouvernement a fixé pour objectif très ambitieux de construire 500.000 logements par an d'ici la fin du quinquennat. En 2013, ce chiffre devrait tout juste excéder les 300.000. L'appareil productif n'a semble-t-il, dans les conditions actuelles, pas les moyens d'assumer une telle production.
"Il est de plus en plus compliqué de lancer des programmes à des prix compatibles avec le pouvoir d'achat des ménages car diminuer les prix de revient (qui comprennent principalement le prix du terrain et le coût effectif de la construction ndlr) reste pour l'instant difficile", explique François Payelle, le président de la FPI.

Simplifier le processus de construction

Pour réduire ce coût de revient, le ministère du Logement a entrepris de simplifier et d'accélérer le processus de construction des logements par le biais d'ordonnances qui interdisent notamment la création de nouvelles normes pendant 2 ans. Mais les promoteurs ne ressentent pas encore l'effet de ces mesures. C'est également le cas avec la loi sur la cession du foncier public avec une possible décote qui est opérationnelle depuis le mois d'avril dernier. Une telle mesure devrait théoriquement libérer des terrains et faire baisser la pression sur les prix du foncier. Mais le nombre de cessions effectives est encore trop marginal, selon François Payelle.

Diviser par deux la taxation des plus-values des terrains constructibles

La fiscalité des plus-values des terrains constructibles est également à revoir selon la FPI. Elles ne bénéficieront en effet plus d'abattement pour durée de détention après le 31 décembre 2013.
A l'inverse, pour créer un réel choc foncier, François Payelle milite pour diviser par deux pendant 2 ans la taxation des plus-values sur les terrains constructibles. Bref "diminuer la taxe pour élargir la base taxable", explique-t-il.
Enfin, il serait souhaitable selon les promoteurs de réfléchir à des mécanismes d'accession sociale à la propriété qui n'ont pas d'impact sur les finances publiques. Car pour François Payelle, il est urgent de "permettre aux ménages qui ont la capacité d'acheter de le faire".

Mathias Thépot

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Commentaires 72
à écrit le 04/08/2014 à 14:23
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"accession sociale à la propriété" : Synonyme = Subprime :)

à écrit le 18/09/2013 à 22:36
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Lorsqu'on connaît les marges et gains réels des promoteurs parfois + de 60%,on peut comprendre la peine à baisser leurs prix...ils ont toujours pleurer des aides pour forcer la spéculation en leur unique faveur...et pratiquer le chantage à l'emploi.....

le 04/08/2014 à 14:30
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Tous les secteurs économique ou la main d'oeuvre off-shore à fait du dumping aux salariés français s'écroulent. Le bâtiment, l'automobile et l'informatique en sont de bon exemples. Du fait de la différence de formation des salariés d'un pays en voie ...

à écrit le 09/09/2013 à 16:59
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Bref, la problèmatique est sauver les marges au détriment du client final.Transfert de risque sans contre partie...voila la problèmatique des promoteur. du côté client, plus de stock = plus de choix et plus de pouvoir de négociation et de liberté pou...

à écrit le 09/09/2013 à 16:18
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Les promoteurs devraient se retourner vers l'ancien, cela réglerait le problème et cela éviterait de construite n'importe où et n'importe comment

à écrit le 04/09/2013 à 18:53
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Pourquoi les coûts de construction auraient-ils suivis les prix de la spéculation immobilière, c'est de la foutaise, les prix du neuf se sont alignés sur celui de la bulle, ce qui a fait le bonheur des promoteurs, mais rien ne les obligent à être aus...

le 04/09/2013 à 20:57
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Les coûts ont explosé en raison des taxes sur les entreprises qui ont explosé, en raison du prix du foncier qui a explosé, en raison du prix des matières premières qui ont explosé et aussi des nouvelles normes écologiques. La construction coûtera don...

le 04/09/2013 à 21:04
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Ah! Une brebis égarée! Adepte de la bulle, rejoints-moi! Retrouve le troupeau dont ton serviteur est le guide et rejoins nous dans notre croyance indéfectible, scrupuleuse (et très à la mode), de la Bulle. (Ça fait 20 ans que je sors les mêmes ânerie...

le 04/09/2013 à 23:00
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Depuis 2012 c'est la majorité du troupeau qui s'est égaré ! La courbe de l'immobilier est certes plus lente que celle d'une valeur mobilière mais tout comme cette dernière elle dessine aussi des montés et des descentes, parier il y a 20 ans sur une ...

le 04/09/2013 à 23:03
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"...Les coûts ont explosé en raison des taxes sur les entreprises qui ont explosé, en raison du prix du foncier qui a explosé, en raison du prix des matières premières qui ont explosé et aussi des nouvelles normes écologiques." Tout cela existe auss...

à écrit le 02/09/2013 à 8:19
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De toute façon, en tant que grand prédicateur et gourou de la secte de la bulle, je vous annonce la fin de l'immobilier. La bulle va tous nous emporter dans les abîmes sans fond de l'enfer!!! La bulle (ça fait 20 ans que je dis la même chose, je conn...

le 04/08/2014 à 12:58
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Payez vous les archives numériques du journal, constatez le changement de ton des articles, réfléchissez sur l'assistanat pratiqué par le gvt précédent sur ce secteur, et on en reparle...Et encore une fois, pendant que vous vous gaussez de cette bull...

à écrit le 31/08/2013 à 13:57
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On peut aussi voir les choses différemment. Comme dit tardivement dans l'article et ne faisant pas un titre de paragraphe... le problème n'est pas une faiblesse de la demande mais la déconnexion entre le prix de vente et les possibilités financières...

à écrit le 30/08/2013 à 21:56
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La fiscalité des plus-values est à revoir. c'est une erreur de mettre un délai pour bénéficier de l'exonération. cela bloque le marché; Il faut faire une taxation progressive dès les premières années de détention en augmentant la fiscalité sur la dur...

le 04/08/2014 à 17:52
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Si tu remets la génération 68 à la rue, ya des pavés qui risquent de voler :)

à écrit le 30/08/2013 à 18:33
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je remarque que bcp parle des taxes duflot csg etc..tout ça c'est des conneries de rentier moi mon problème c'est LE PRIX trop élevé

le 30/08/2013 à 21:39
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@laurent : tien laurent , j vous fais votre loyer 30% moins cher si je paye pas de csg et taxe foncière ! Là c est des conneries?

le 31/08/2013 à 8:15
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La CSG arrive à peine payer l'état providence à crédit de votre génération de cigales jouisseuses ...

le 04/08/2014 à 12:59
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On peut supprimer les APL aussi ? Du coup ça permettrait de moins taxer mon TRAVAIL, vous savez, ce truc qui permet de PRODUIRE.

à écrit le 30/08/2013 à 15:22
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Seul probleme:le prix. Trop enorme. Il n'y a pas de probleme de demande mais un probleme de demande solvable. A ces prix aberrants personne ne veut acheter! Baisser les prix de maniere significative et les acheteurs se presenteront.

à écrit le 30/08/2013 à 11:44
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Pour un investisseur c'est du 1 à 2% de rendement au mieux avec toutes les ennuis de la location ...

le 30/08/2013 à 13:41
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et les investisseurs, c'est ceux qui ont de l'argent de coté, donc imposés à 41% en général +10% de csg, on diminue l'impot en duflot au début mais on a 0.5% de rendement au bout du compte soit moins que l'inflation. Il ne reste que l'éventuelle plus...

le 30/08/2013 à 15:09
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LOGE IK ...la RDS -CSG c' est maintenant 15,5 % De plus la duflot n'est pas applicable partout ..!!! ...mais elle l'est en PACA ..

le 31/08/2013 à 8:22
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"Imposé à 41 % en moyenne" : soit vous ne comprenez rien aux tranches de l'IR, soit vous faites partie de la catégorie des riches qui n'ont que des problèmes de riches, soit on nage en pleine mythomanie ...

à écrit le 30/08/2013 à 11:13
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"Loi sur la cession du foncier public avec une possible décote" : pas question de brader le foncier public, et le domaine public en général, qui est une richesse collective de la Nation. S'il faut vendre, c'est au au prix du marché, pour désendetter ...

à écrit le 30/08/2013 à 10:46
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Selon le journaliste "On estime qu'il manque 1 000 000 de logements et pourtant les promoteurs ne trouvent pas d'acheteurs!!" Je rigole doucement car je viens d'acheter et ce qui me bloquait sur un achat neuf c'etait tout simplement le prix exhorbita...

le 30/08/2013 à 15:14
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Un logement RT 2012 consomme la moitié d'énergie par rapport à un logement de 1970 De plus il n' est pas aux normes handicapés pour la location ...

à écrit le 30/08/2013 à 10:12
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Donc, dit autrement, les promoteurs veulent entretenir la penurie pour eviter de faire baisser les prix.. on comprend pkoi les promoteurs st tant montré du doigt.. et dire que le gvt continue d enrichir et favoriser ces escrocs...

le 30/08/2013 à 11:44
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Je plussoie : c'est pas plus compliqué que ca ...

à écrit le 30/08/2013 à 9:36
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On attend le gros investisseur qui investira vraiment ses fonds propres et vendra des que çà repartira, les autres seront condamnés a regarder passer le train avec leurs délais de 2 à 3 ans. Mais il n'y en a pas un qui y croit assez pour investir, ce...

à écrit le 30/08/2013 à 9:31
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c est sur que la chose la plus importante a faire c est de favoriser la rente et l investissement dans du terrain a batir !!! Ca fait plaisir aux vieux qui vont faire de belles plus values nette d impot mais c est pas ca qui va preparer la france de ...

à écrit le 30/08/2013 à 9:31
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Acheter mais avec quoi et puis vous avez vu les nouvelles constructions de vraies cages à lapins même les trottoirs disparaissent. Les prix ne vont pas baisser ils baissent tous les jours même qu'on est obligé d'attendre bien entendu il ne faut pas e...

le 04/08/2014 à 18:00
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C'est vrai que les trottoirs disparaissent. Les nouvelles construction dans ma région sont directement au bord des routes. Alors qu’auparavant ils installaient les parking comme zone tampon entre le bruit des routes et les immeubles. Peut-être qu'ils...

à écrit le 30/08/2013 à 9:30
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au debut de l article, on voit 40 % d acheteur subventionnes par l etat (duflot) et a la fin de l article une demande de baisser les impots (detaxer les plus avlues sur le foncier) C ets pas un peu contradictoire non ?? Soit on demande de la subventi...

le 30/08/2013 à 10:08
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C'est le système français. L'immobilier est un secteur financé par l'impôt qu'il s'agisse des acheteurs pour se loger (PTZ) ou des soit-disant investisseurs (Robien, Scellier, Duflot maintenant). Ces gens là ne peuvent vivre sans l'Etat auquel ils de...

le 30/08/2013 à 10:17
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Sans l'incitation fiscale, l'investissement en neuf ne rapporte rien (trop cher à l'achat), donc forcément il faut une carotte ... D'ailleurs je ne suis pas du tout convaincu que ça ait le moindre intérêt même avec carotte, mais les gens perdent souv...

le 30/08/2013 à 14:13
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"Sans l'incitation fiscale, l'investissement en neuf ne rapporte rien (trop cher à l'achat), donc forcément il faut une carotte ..." : Une fois qu'on dope une bulle pour que le foncier atteignent 3000 euros par m² construit, c'est normal... Cessez de...

le 04/08/2014 à 18:05
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"ils ne vendent que grace aux subventions de l etat" : Il ne faut pas non plus oublier que le prix des loyer est aussi subventionné par l'APL, ce qui fait d'autant augmenter les prix. Quand on veut négocier le montant d'un loyer, le propriétaire s'em...

à écrit le 30/08/2013 à 8:47
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Que les promoteurs regardent les taux et le chômage montés. Un des leurs, le plus malin, lâchera sur les prix et proposera des logements en adéquation. Le marché s'adaptera avec un gradient de valeur. Dans l'automobile vous avez Dacia, Peugeot, Audi....

à écrit le 30/08/2013 à 6:51
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J'adore ce concours consistant à sortir le mot paradoxe le plus souvent possible. Il n'y a pas de paradoxe : la demande de logement est peut être de 1 millions mais la demande SOLVABLE est beaucoup plus basse d'où la faible construction. Dit autremen...

le 30/08/2013 à 9:58
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j'adhère !

le 30/08/2013 à 15:18
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OU UN PEU MOINS POUR INVESTIR

à écrit le 29/08/2013 à 22:16
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Faux il n'y a pas de déficit de logements en France, c'est de l'intox, il y a des logements vacants, + de 2 millions, des bureaux vides, des immeubles vides, de plus en plus de gîtes, ou chambres d'hôtes, la pénurie est organisée, avec la complicité ...

le 29/08/2013 à 23:34
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Superbe analyse, vous avez certainement fait l'ENA, en langue de bois c'est superbe, je connais la positive attitude, mais la negative equity (sans accent SVP, c'est top, il va falloir que j'arrive à la placer dans un repas mondain !). Salaires trop ...

le 30/08/2013 à 6:50
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Vos repas mondains ? A la cantoche avec vos petits collègues employés ?

le 30/08/2013 à 10:14
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Avant de pouvoir être utilisés pour habiter à l'année, la plupart de ces biens nécessiteraient de lourds travaux et beaucoup de temps. Sans compter leur localisation, qui ne correspond pas forcément à un besoin.

le 30/08/2013 à 15:22
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les excellentes RENAULT 21 sont aussi "fourgables " que les logements de la même époque .

le 30/08/2013 à 21:40
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@eleonore: quel amalgame! Chambres d'hôtes, gîtes, bureaux... La vérité est qu'avec le renchérissement du coût de l'énergie et donc du transport, couplé à une concentration de l'emploi vers certains bassins, on assiste la création d'un marché à deux ...

le 30/08/2013 à 21:43
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@langue de bois, l'inculture économique est un fléau en France, allez donc demander aux primo accédants qui ont acheté au plus haut avec une durée de 30 ou 40 ans et qui souhaitent vendre aujourd'hui ou dans quelques années un bien immobilier dont...

le 30/08/2013 à 23:04
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@Amarante, effectivement en condensé, mes explications font désordre; je persiste, pour connaitre très bien le secteur, qu'il ne manque pas de logements,mais des moyens pour y accéder, je constate qu'il y a une transfert vers la location touristique...

le 31/08/2013 à 8:27
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@Eleonore: tout à fait. Néanmoins il ne faut pas noircir le tableau. Les couples ayant des crédits en France sur plus de 30 ans restent une minorité, quant à ceux qui ont choisi d'investir dans des biens de qualité bien situés, ils ne risquent pas de...

à écrit le 29/08/2013 à 21:17
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et diminuer un peu les marges pour relancer les ventes ? une grosse marge sur un CA faible ne fait pas un gros EBIT ...

le 09/09/2013 à 16:25
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SI... parce que pratiquement tous les promoteurs et/ou constructeurs..... travaillent avec de la sous traitance....... leur charges fixes sont donc à minima....... et comme on vend sur plan et qu'on pré-commercialise.... (les ventes deviennent actabl...

à écrit le 29/08/2013 à 21:14
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La stratégie est toujours la même: avoir un stock quasi nul cela garantit des prix hauts, c'est une recette vieille comme le monde...Mais c'est un cercle vicieux puisque les gens n'achètent plus justement à cause des prix délirants.

le 29/08/2013 à 21:56
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Le calcul de rapport plaide désormais en faveur du statut de locataire. De surcroit la Taxe Foncière va flamber partout fin 2015, quelques soient les municipalités de Gauche ou de Droite : entrée en application de la réactualisation des bases d'impos...

le 29/08/2013 à 22:08
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Ajoutons le cout élevé de nouvelles normes qui ne cessent d'etre votées, à l'encontre des propriétaires : normes très couteuses empilées les unes sur les autres chaque année.

à écrit le 29/08/2013 à 20:42
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Pas de paradoxe, si personne n?achète c'est qu'il ne manque pas de logement ! On nous sort d'on ne sait où le chiffre du million de logement manquant depuis des années... Éventuellement on pourrait dire qu'on manque de logements abordables

à écrit le 29/08/2013 à 20:31
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Les risques concernant les parcours de vie deviennent trop élevés étant donné la conjoncture économique et sa prospective pour contracter un prêt souvent jugé comme trop lourd. Je remarque beaucoup de personnes qui ne désirent plus devenir propriétai...

le 29/08/2013 à 21:18
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En accord absolu avec cette analyse juste et claire.

à écrit le 29/08/2013 à 20:20
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Car pour François Payelle, il est urgent de "permettre aux ménages qui ont la capacité d'acheter de le faire". ce mot "acheter"n'a pas de sens, pour un salarié qui contracte un crédit c'est plutot la banque qui achète et le loue, on est propriétaire...

le 29/08/2013 à 21:21
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Absolument, le rapport Couts propriétaire ou locataire s'est inversé, et est devenu favorable à la deuxième alternative.

le 30/08/2013 à 9:39
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S'il existe encore des propriétaires bailleurs ! Or les institutionnels se sont retirés et la politique fiscale actuelle dégoûte les particuliers...

à écrit le 29/08/2013 à 19:54
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C'est plutôt rassurant que les promoteurs ne cherchent pas à lancer à tout prix des programmes pour après se retrouver avec des invendus qui les mettront en faillite.Vous voulez une situation à l'espagnole ? Il y a demande mais pas au prix de revien...

le 29/08/2013 à 23:11
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Et construire le "Pentagone français" en plein coeur du 15eme arrondissement parisien, ça vous parait logique ? Une cible prioritaire propice aux attaques dans la zone la plus dense. Une surface au sol gigantesque dans un lieu ou le prix au m² est au...

le 30/08/2013 à 10:15
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@Prismicha On ne m'explique jamais pourquoi ce problème de coût du à des normes n'existe ni en Allemagne ni dans les autres pays européens ? Et, les gens qui ressassent l'idée des normes couteuses ne donnent jamais de chiffres ni ne citent d'études i...

le 09/09/2013 à 16:31
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assez d?accord avec vous....... on est en face d'un réel problème "d'économie" de la construction en france....... l'allemagne construit pour bcp moins cher.....et ne parlons pas des salaires dans le batiment, l'un de mes fils qui y travaille constat...

à écrit le 29/08/2013 à 19:47
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""" le gouvernement s'est fixé des objectifs de taille en matière de construction.""" <- ca fait sourire, hein? avec 20% en moins sur les 300 000 logements presents ca fera 250 000 en 2014... j'ai une suggestion pour ramener le chiffre sous les 200 ...

à écrit le 29/08/2013 à 19:43
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ils devraient appliquer les methodes kanban, et ne construire un logement que quand le precedent a ete vendu et paye... vu le nombre de faillites qu'il va y avoir l'an prochain, on peut comprendre que personne ne veut prendre de risques

le 09/09/2013 à 16:34
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tous les appartements ou résidences collectives, actuellement, sont vendus en pré commercialisation, au minima à 70% du nombre de logement construits... tant que ce quota n'est pas atteints, les programme ne sont pas actés......

à écrit le 29/08/2013 à 19:22
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Ces rapaces ne pensent qu'à s'en mettre plein les poches, quitte à augmenter artificiellement la pénurie pour faire grimper les tarifs alors que les français n'arrivent plus à se loger.

à écrit le 29/08/2013 à 19:14
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Nom mais la c est d un ridicule ::: La situation est paradoxale, puisque les promoteurs disent ne plus trouver preneurs de logements, alors qu'en quantité la demande excède largement l'offre en France : on estime en effet qu'il manque sur le territoi...

le 29/08/2013 à 22:39
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Bonne question!En région parisienne, il y'a 600 000 logements inoccupés.Le manque de logement est un leurre. Le plus simple serait de revoir le système locatif et mettre en place un système à la canadienne.

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