A l'avenir, le salut de l'immobilier viendra de sa faible volatilité. En effet, la tendance des rendements qui lui sont associés est à la baisse et devrait marquer un retour de l'investissement "bon père de famille".
Les rendements des logements avaient il faut dire pris entre la moitié des années 1990 et la fin des années 2000 des proportions anormales, portés par la croissance des prix et par la baisse des taux d'emprunt.
"Les performances de l'immobilier s'expliquent par l'effet de levier du crédit qui permet en quelque sorte de démultiplier l'apport investi, mais aussi et surtout par la très forte valorisation de l'immobilier depuis mi-1990, et en particulier dans les années 2000-2010 durant lesquelles les prix ont plus que doublé", explique Hervé Hatt, président du courtier immobilier meilleurtaux.com.
Depuis que les prix baissent, l'immobilier produit toujours de forts rendements
Même depuis 2008, année marquée par la fin de la hausse folle des prix, l'immobilier reste pour ceux qui ont investi sur 10 ans un placement plus rentable que l'or ou le CAC 40, avec des rendements annuels moyens de respectivement 21%, 16%, et 8%.
"L'atonie des prix qui perdure depuis 2008 a affaibli le rendement des achats immobiliers effectués après 1999. Malgré cela, la rentabilité des acquisitions réalisées entre 2000 et 2003 est demeurée nettement supérieure à celles des autres placements" les plus prisées, indique ainsi une étude du courtier immobilier meilleurtaux réalisée avec le cabinet Astères.
L'immobilier défie les lois du marché
Le marché de l'immobilier français a en fait défié les lois du marché lors des 20 dernières années.
"Un risque important ou une forte volatilité est normalement associé à une rentabilité élevée. Or, parmi les placements sur 10 ans réalisés entre 1980 et 2003, l'immobilier a défié cette loi en offrant, en moyenne, les rendements les plus élevés pour une volatilité inférieure à celles des actions et de l'or. C'est en cela un placement exceptionnel, même s'il est peu liquide" constate Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet d'étude Asterès.
Les taux de rentabilité interne (TRI) annuels moyens des placements immobiliers sur 10 ans réalisés entre 1980 et 2003 ont en effet oscillé entre 8% et 28%. Ce, alors que pour le CAC 40, dividendes compris, et pour l'or, ces TRI ont parfois été négatifs, oscillant respectivement entre -1% et 29% et entre -6% et 16%.
La logique voudrait que les actions redeviennent plus rentables que l'immobilier
Les déviances des rendements de l'immobilier semblent cependant relever désormais du passé. "La logique voudrait que les rendements de l'immobilier sur 10 ans repassent derrière ceux des actions dans les prochaines années", estime Hervé Hatt.
Les évolutions récentes sur le marché de l'immobilier lui donnent raison puisque les taux de crédits remontent légèrement, et que les prix se stabilisent ou même diminuent depuis 18 mois. De même, les rendements, plus volatils, des actions sont repartis à la hausse.
Les courbes de rendements des deux classes d'actifs devraient donc se croiser rapidement... à moins qu'un nouveau choc macro-économique ne vienne changer la donne.
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