La Bundesbank s'inquiète de la flambée des prix de l'immobilier en Allemagne

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Vue sur les toits de Munich
Vue sur les toits de Munich (Crédits : Thisisbossi)
Selon le rapport mensuel d'octobre de la Bundesbank, les prix des appartements et des maisons seraient surévalués de 20% dans les grandes villes allemandes. Cette hausse des prix serait due aux investissements venus de l'étranger.

Il n'y a pas qu'à Londres que les prix de l'immobilier flambent. En Allemagne aussi: la banque centrale allemande estime, dans son rapport mensuel du mois d'octobre, que les prix des appartements dans les grandes villes allemandes seraient surévalués de 20%. Une observation de la Bundesbank qui ne fait que renforcer l'inquiétude face à un boom de l'immobilier dans le pays.

"L'avertissement devrait faire prendre conscience aux Allemands que la politique monétaire de la Banque centrale européenne est bien trop accommodante" juge à ce sujet le Financial Times dans un article paru lundi soir, et qui rappelle que le principal taux de refinancement de la banque est de 0,5%, un niveau exceptionnellement faible.

Les appartements plus chers de 25% à Berlin, Francfort, Munich

La hausse des prix a particulièrement affecté les sept plus grandes villes d'Allemagne, considère la Bundesbank, bien que les valeurs des maisons aient augmenté à un rythme plus modéré. Depuis 2010, les prix des appartements à Berlin, Munich, Hambourg, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf ont augmenté de 25% en moyenne.

"Après les bulles immobilières aux États-Unis et l'éclatement de plusieurs marchés immobiliers au sein de l'Europe, le marché immobilier allemand - calme durant des années-, est soudain devenu plus attrayant aux yeux des investisseurs internationaux" décrit la Banque centrale allemande.

Les taux d'intérêt faibles des prêts immobiliers - imposés suite au marasme économique que connait la zone euro-, a incité les épargnants à placer leur argent ailleurs que dans les banques, explique la Bundesbank. ils se sont alors tourné vers l'immobilier. De plus, un ralentissement du rythme des constructions a contribué à limiter l'offre… ce qui explique aussi en partie la montée des prix.

La tendance du marché immobilier est inhabituelle en Allemagne, un pays de locataires où le marché immobilier est historiquement très calme. Cette flambée des prix contraste avec la situation observée dans le reste de la zone euro, où les prix de l'immobilier sont proche de leur niveau le plus bas depuis sept ans.

Des politiciens allemands voudraient plafonner la hausse des loyers

Alors face à la montée des prix en Allemagne, suite aux investissements étrangers, que faire ? S'inspirer des taxes asiatiques? Là bas, dans des villes comme Singapour et Hong Kong, des taxes spécifiques ont été mises en place pour freiner les investissements étrangers rappelle le Financial Times. 

Mais problème: la Bundesbank ne peut agir seule. Si elle voulait provoquer un radoucissement des prix, elle devrait d'abord convaincre la Banque centrale européenne (BCE) de relever ses taux d'intérêt ou d'introduire en Allemagne des mesures « macro-prudentielles ». Des options pour  l'instant inenvisageable pour la BCE.

Autre solution: plafonner la hausse des loyers dans les grandes villes. Cette idée a été évoquée par des politiciens allemands mais c'est une mesure à laquelle la Bundesbank s'oppose.  

En attendant de trancher, désormais, les investisseurs étrangers se tournent aussi vers de plus petites villes comme Dortmund ou Hanovre, où les prix sont plus bas mais les risques de liquidité sont plus élevés. "Les dix  plus grandes villes représentant toujours un foyer d'investissements importants mais certains investisseurs souhaitant réaliser des rendements plus élevés vont débarquer sur le marché des villes secondaires avec leurs deniers", a expliqué au Financial Times Philipp Ellebracht, un spécialiste de l'immobilier basé à Francfort

Et malgré la flambée des prix, les investisseurs ne sont pas prêts de se détourner de l'Allemagne car, a expliqué Matthias Danne, responsable d'investissements immobiliers: "Le marché allemand est saturé, oui, mais saturé signifie également stable."

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Commentaires
a écrit le 25/10/2013 à 8:40 :
je croyais qu'ils en fallait des investisseurs moi, on nous aurait menti? sinon on construisait pas, toussa et qu'en aucun cas ça provoquait la spéculation...

Voici encore un bon exemple que c'est un vrai fléau
a écrit le 23/10/2013 à 14:05 :
la courbe des prix de l'immobilier allemand est aussi plate que le taux du livret A, les prix sont encadrés depuis la seconde guerre mondiale. Il n'y a aucune comparaison avec le reste de l'Europe et le reste du monde. Certes certains investisseurs ont choisi d'investir là bas mais non clairement rien à voir avec l'Espagne, ni avec des villes comme Paris! Prix du m2 moyen à Berlin 2000 ? quand il est à 9000 ? à Paris....
a écrit le 23/10/2013 à 11:22 :
En Allemagne tout le monde qui a les moyens peut construire une maison et louer à des gens. Donc parler d'une bulle c'est trop drôle. Les prix même dans les grandes villes est bon marché et la qualité de l'immobilier n'a rien à voir avec le niveau déplorable en France.
a écrit le 23/10/2013 à 9:13 :
les prix a Berlin sont toujours inférieur à ceux de paris (40 à 50%), l'Allemagne se porte bien mieux que les autres pays européens, sa dette et son budget est sous contrôle. Il y a des villes comme Leipzig ou les prix sont très bas. Les allemands a intégré l'allemagne de l'est, a reformé son système social et redéployé son industrie sur le haut de gamme et l'innovation. Les diplomés accourent de toutes l'Europe pour y travailler et y compris bien des Français. Il est donc assez normal que les prix immobilier montent, et cela aussi atttirent les investisseurs. l'allemagne n'est pas immunisée contre les bulles, et surtout chaque ville est un cas particulier, donc Berlin n'est pas Francfort,et Munich n'est pas Hambourg.
a écrit le 23/10/2013 à 7:53 :
''Sature veut dire stable'' ? Voir dernière phrase.... c'est presque poétique.
a écrit le 22/10/2013 à 18:58 :
En Allemagne un bien saisi par une banque doit obligatoirement etre cédé 3 mois après, ceci créé des opportunité d'achat pour les investisseurs car les prix des ventes aux enchères ou des adjudications bancaires sont inférieurs aux couts du marché et le marché est très dynamique. En France tout est compliqué, sclérosé, compliqué et ultra taxé, donc bcp moins d'opportunité d'achat comme de vente.
a écrit le 22/10/2013 à 18:19 :
Ils sont entrés en Allemagne pour spéculer...Très bien. Maintenant , je leur dis ..." Bonne chance..." On n'est pas près de les revoir...
a écrit le 22/10/2013 à 17:43 :
Quand on sait que la part du logement dans le budget de l'allemand est encore TRÈS inférieur à celui du français, ça fait ENCORE des allemands une exemple à suivre...On parle de bulle avant qu'elle ne devienne un énorme ballon à hélium indomptable...
Pendant ce temps les français renient la leur et les anglais entretiennent la leur et la regonfle régulièrement quand elle donne des signes d?essoufflement pour qu'elle reprenne de plus belle....
Réponse de le 22/10/2013 à 21:39 :
On verra bien, soit on aura un scénario a la japonaise soit un scénario a la française des années 90. Je ne pense pas que le scénario a la suédoise fasse partie du domaine du possible en France, désolé de vous décevoir!
Ne vous affolez pas, ce n'est pas l'apocalypse, juste la fin d'un cycle. C'est normal, tout les actifs ont un cycle, il est difficile de savoir quand ils démarrent et quand ils finissent, mais là les signes sont plus que annonciateurs en France au vu du volume en forte baisse et de la moyenne qui masque un effet qualité de plus en plus marqué.

a écrit le 22/10/2013 à 17:04 :
@ l'auteur : les seuls chiffres indiqués dans cet article sont des pourcentages. Il aurait fallu donner des exemples de prix constatés.

Il me semble que les prix de l'immobilier en Allemagne sont beaucoup, beaucoup plus bas qu'en France.
Réponse de le 22/10/2013 à 21:18 :
Faux !
Réponse de le 22/10/2013 à 22:20 :
C'est étrange, ce besoin chez les micro-propriétaires de rêver que les prix montent encore plus. Il n'y a aucune fierté pour un pays d'avoir un immobilier sur-dimensionné.

C'est comme être fier d'avoir des testicules de 20cm de diamètre. D'abord, ça gêne pour marcher. De plus, au lieu d'être un signe de bonne santé, cela signifie plutôt que vous avez une tumeur, et que vous devriez vous inquiéter.

C'est pareil pour un pays et son immobilier. Les Allemands peuvent vivre bien avec des salaires raisonnables. La France, le R-U et d'autres pays doivent offrir des salaires mirobolants pour offrir une qualité de vie comparable à leurs salariés, ou alors les pauvres rament et vivent comme des rats.
Réponse de le 22/10/2013 à 23:11 :
"C'est étrange, ce besoin chez les micro-propriétaires de rêver que les prix montent encore plus." : Peut-être les derniers acheteurs au prix fort?
Réponse de le 23/10/2013 à 8:37 :
...Un micro-propriétaire? Le propriétaire d'un micro-ondes?
a écrit le 22/10/2013 à 15:36 :
j'ai une idée leurs donner Cécile DUFLOT !
a écrit le 22/10/2013 à 14:59 :
On notera qu'on parle de bulle en Allemagne, ce qu'on se refuse de faire en France dans un contexte de plus forte décorrélation des prix des revenus.
Réponse de le 23/10/2013 à 9:12 :
Une forte natalite ca ne sert que si on veut envahir le voisin. Napoleon n aurait jamais pu avoir la carriere qu il a eut s il avait ete empereur de corse !
Pour les allemands, ne vous inquietez pas, vu letat de l economie dans le sud de l europe, ils vont avoir plein d ingenieurs italiens, francais, espagnols grecs qui vont faire tourner la machine et qui vont s intergrer. Par contre nos zy-va eux sont ni integré ni productifs mais ils font monter le taux de natalité ...
Réponse de le 23/10/2013 à 9:36 :
Dans 3 générations il n' y a plus d'allemands de souche : game over !
Réponse de le 23/10/2013 à 11:25 :
Et si c'était vraiment le cas, et alors ?
a écrit le 22/10/2013 à 14:21 :
@Dondiegedelevega: Merci pour ce post plein de réalisme qui remet les rêveurs à leur place. Cordialement.
a écrit le 22/10/2013 à 14:13 :
Quoi, les Allemands seraient d'affreux socialistes? Ou ont-ils simplement compris que la hausse du prix du logement nuisait à la compétitivité d'un pays. La hausse des loyers mange le pouvoir d'achat et réduit les dépenses des consommateurs au détriment d'autres secteurs comme l'automobile par exemple. La hausse des biens attire l'épargne des riches qui "investissement" dans l'immobilier, secteur stérile par excellence. Épargne qui ne finance plus l'industrie et l'économie productive. Bref, les Allemands ne veulent pas devenir comme la France.
Réponse de le 22/10/2013 à 22:24 :
@@Michel

C'est effectivement une déception culturelle française!
Réponse de le 23/10/2013 à 9:15 :
les entrrpsies du BTP ne travaillent que sur le neuf. l immobilier ancien lui ne genere quasiment aucune activite (a part le notaire). donc une buller immo est bien un chose negative pour l economie. Regardez l espagne !!
PS: croire que l avenir de la france c est le parpaing est la maconnerie me semble tres tres limite ...
Réponse de le 24/10/2013 à 19:30 :
Qui a dit que l'avenir était seulement le parpaing? Une bonne gestion passe évidemment par la diversification. Quant à l'emploi concerné je rappelle que l'artisanat est la première entreprise de France et que peu de français sont capables de réaliser leurs travaux eux-même (isolation, pompes à chaleur, huisserie...). Limiter l'emploi dans le bâtiment aux seuls constructeurs me paraît quelque peu caricatural cher ami.
a écrit le 22/10/2013 à 14:12 :
A Madrid aussi , les prix flambent.
a écrit le 22/10/2013 à 14:11 :
Les prix flambent davantage encore à Moscou.
a écrit le 22/10/2013 à 13:43 :
Les prix flambent en Allemagne, les prix flambent à Londres. Tout cela du aux investisseurs internationaux. Une conséquence des politiques des banques centrales peut-être ?
Réponse de le 23/10/2013 à 9:04 :
@ Loïc: Oui. Si vous relisez le titre de l'article, vous savez que la BUBA (une banque centrale) s'en inquiète. Merci tout de même d'avoir attirer l'attention sur le sujet de fond: l'attribution d'une part importante de la masse monétaire excédentaire sur un parc immobilier statique (à part constructions nouvelles à un faible rythme /niveau sur le plan international) et qui n'apporte aucune valeur supplémentaire à part des patrimoines à valeurs nominatives croissantes.
Réponse de le 23/10/2013 à 12:00 :
tout à fait, la valeur de l'immobilier dépend fortement des capactités de financement à faible coût. Croire que la valeur faciale de l'immobilier peut augmenter sans cesse est une rêverie dangeureuse.
a écrit le 22/10/2013 à 13:41 :
Mince! Les gourous de la bulle qui nous vantaient le modèle allemand vont en être pour leur pognon... En Allemagne ceci, en Allemagne cela... Et bien les allemands sont comme tout le monde et rêvent d'une jolie maison avec un jardin à transmettre à leurs gamins. Et comme nous sommes de plus en plus nombreux sur des frontières immuables, et qu'il est absolument impossible structurellement que chaque citoyen accède à ce rêve, une sélection par l'argent s'opère. Angleterre, Allemagne... Tous rattrapent la France (voir pire dans certains quartiers londoniens et berlinois). Ils sont où les prédicateurs?
Réponse de le 22/10/2013 à 14:11 :
Oui enfin "de plus en plus en nombreux" ça ne s'applique pas à l'Allemagne dont la population est en décroissance.
Réponse de le 23/10/2013 à 9:17 :
Vous avez lu l article?
On parle d investisseurs INTERNATIONAUX qui font monter les prix et que les allemands sont majoritairement LOCATAIRES.
D ailleurs la banque centrale allemande veut limiter la hausse des prix, bref l inverse de la france ou on a fait gonfler la bulle a coup de subventions etatiques
a écrit le 22/10/2013 à 13:24 :
Les rentiers n'ont pas de nationalité et le travail n'est pas leur religion. Les travailleurs "pauvres" devront toujours payer leur loyer en temps et en heure à défaut d'être expulsé à la rue à la première occasion qui se présentera au bailleur.
Réponse de le 22/10/2013 à 13:45 :
Oui sauf qu'en Allemagne le cout d'un loyer moyen pour le budget d'un ménage n'est que d'environ 10 %, alors qu'il est aux alentours de 30 à 40 % en France. En Allemagne il n'y a pas de crise du logement et les prix du metre carré moyen est deux à trois inférieur au prix français. L'imposition sur les plus values sont ne sont que de 16 % et jusqu'à 40 % en France, etc, etc..L'Allemagne est sans aucun doute le meilleur marché immobilier locatif ou d'investissement en Europe.
Réponse de le 22/10/2013 à 13:53 :
Je ne vois pas le rapport...
a écrit le 22/10/2013 à 13:15 :
Bonne nouvelle pour les Allemands qui doivent se réjouir de peut-être enfin pouvoir rattraper la France.
Réponse de le 22/10/2013 à 13:30 :
C'est un peu bête, comme réflexion, les allemands pensent surtout à se loger, pas à rattraper les prix au m² français! Et cette vague d'achats venue de l'étranger est difficile à supporter pour les locataires, qui ne gagnent pas plus, alors que leurs loyers s'envolent!
Réponse de le 22/10/2013 à 13:52 :
En quoi est-ce une bonne nouvelle pour les allemands que des investisseurs étranger fassent flamber le prix de l'immobilier ?? Expliquez nous ? Les allemands sont pour leur grande majorité locataires donc je ne comprends pas votre raisonnement.
Réponse de le 22/10/2013 à 13:54 :
Ha bon ! :D
Réponse de le 23/10/2013 à 9:05 :
Oi on s'en fout et essyer de faire peur avec votre fantasme sur les japonnais n'a aucun rapport. Entre l'illusion d'une nation en surnatalité qui soit disant apportera à coup sur la prospérité et la réalité économique de l'Allemagne avec moins de natalité issue en forte majorité par l'islamisation, comme en France, les plus prospéres ont fait leur choix. Ce n'est pas le nombre d'enfant qui fait la réussite d'un pays mais la richesse produite et si il y a moins de richesse alors moins d'enfant mais plus "riches" c'est un meilleur choix que bcp mais tous pauvres comme en France.
Réponse de le 23/10/2013 à 9:08 :
Posséder à tous prix un logement en étant sur endetté et bloqué à vie aux alentours de celui ci n'est en aucun cas une preuve de prospérité mais au contraire etre devenu esclave pour le système. L'important est de prospérer mais pour cela il fut souvent bouger et etre locataire en Allemagne est un bon choix, loyer peu élevé, bon logement, regle simple et marché libre et rapide.

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