Pourquoi les prix de l'immobilier ne baissent-ils pas davantage ?

Après avoir crû de 155% depuis 1998, les prix de l’immobilier en France diminuent de manière (trop ?) modérée depuis 2011. L'agence de notation Standard and Poor’s en détaille les raisons.
Mathias Thépot
Dans les zones tendues, la demande bien supérieure à l'offre empêche tout fléchissement des prix

Mais pourquoi diantre les prix de l'immobilier ne baissent-ils pas davantage ? Après avoir crû de 155% depuis 1998 en France, un recul plus marqué que celui que l'on connaît actuellement est attendu par bon nombre d'acquéreurs potentiels dans les zones tendues. Malheureusement pour eux, plusieurs facteurs tenaces empêchent un mouvement généralisé à la baisse des prix, selon une étude de Standard & Poor's.
Les banques françaises ont en premier lieu leur part de responsabilité. Elles ont en effet continué depuis la crise de 2008 à accorder largement des prêts immobiliers car ce type de crédit leur permet de fidéliser leurs clients sur le long terme. Résultat, "l'offre de financements immobiliers a continué de croître depuis le début de la crise", explique l'agence.
En parallèle, les taux d'intérêt de crédits immobiliers ont diminué. Ce qui a rendu d'autres types d'investissements moins attractifs aux yeux des français, et accentué ainsi la caractéristique de "valeur refuge" de la pierre.

Il manque 1 million de logements en France

Facteur plus structurel, le déficit d'offre de logements maintient la pression sur les prix et enraye leur baisse. Les divorces, les naissances, l'immigration ou les mutations professionnelles sont autant de composantes qui font croître chaque année les besoins en logements de la population. On estime que pour les satisfaire, il faudrait que 500.000 habitations soient construits chaque année.

Or ce n'est pas le cas. Pour 2013, S&P prévoit 335.000 constructions de logements. Au total, il en manquerait désormais près de 1 million en France, selon des estimations officielles citées par l'agence de notation.

Le marché français est surévalué de 15%

Aujourd'hui, le marché de l'immobilier français est probablement encore surévalué de 15% comparé à sa moyenne sur le long terme, note S&P. Ce niveau de prix complique l'accès à la propriété pour certaines populations, comme les primo-accédants qui disparaissent du marché depuis que le gouvernement a réduit ses aides.

Mais dans un avenir proche, les prix pourraient être amenés à diminuer quelque peu...car la capacité financière des demandeurs de logements devraient s'éroder. En effet, pour S&P, la hausse des taxes sur les revenus conjuguée au taux de chômage élevé en France maintiendra à un faible niveau le revenu disponible des ménages. Et pour ne rien arranger, la taxe sur les transactions immobilières (DMTO) augmentera en 2014.

Une remontée des taux de crédits immobilier est à prévoir

La remontée prévue des taux d'intérêt de crédits immobiliers va également affecter la demande. Le risque est réel, mais il reste à en connaître l'ampleur. Mais pour maintenir un pouvoir d'achat immobilier suffisant, les prix des logements devront baisser sinon les transactions freineront davantage. Ce dernier scénario est redouté par les promoteurs sur le marché du neuf. Eux qui se disent incapable de faire baisser le prix de revient des logements qu'ils font construire.

Mathias Thépot

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Commentaires 78
à écrit le 13/12/2013 à 23:00
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Vous oubliez qu'un acheteur sur deux à Paris en ce moment est étranger. Ils ne sont pas taxés comme nous sur les plus-values, l'ISF...

à écrit le 05/12/2013 à 11:09
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La situation est très claire pour moi : des personnes occupent des logements qui ne devrais pas et déstabilisent le marché : - Vieux a la retraite dont les enfants ont quitté le domicile (ils sont les plus nombreux) - Personne bénéficiant a tord d...

à écrit le 15/11/2013 à 19:19
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Il manque 1 million de logements ... pas vraiment, il y en a bien plus à vendre en France. A Paris, dans les grandes métropoles, il y a pléthore de biens ; le problème, ce sont les prix souvent délirants... en tout cas largement au dessus de la valeu...

à écrit le 13/11/2013 à 0:45
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Les prix de l'immobilier vendu par les actifs du secteur privé et par les bénéficiaires de succession baisse assez vite (5-10%/an)...plus vite en tous cas que celui vendu par les retraités, les actifs sous statut, et les professions libérales, le tou...

à écrit le 08/11/2013 à 9:07
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L'Immobilier unique n'existe pas. L'appartement avec vue sur la tour Eiffel n'évolue pas selon les mêmes lignes de force que le pavillon de la banlieue d'Aurillac.

le 13/11/2013 à 10:00
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Je penche plutôt sur une augmentation des prix comme en Angleterre car la bulle n'est pas encore à éclater ..

le 15/11/2013 à 16:12
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Les chiffres depuis juillet vous démentent.

à écrit le 07/11/2013 à 21:48
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S&P n'en a pas mare de faire des analyses inutiles et faussée? C'est eux qui n'ont pas vu la crise des subprimes. Ils fournissent des notations aux entreprises cotées telles que Nexity, Vinci, etc... Donc leurs avis... Il n'y a pas besoin d'avoir un ...

à écrit le 07/11/2013 à 21:46
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S&P n'en a pas mare de faire des analyses inutiles et faussée? C'est eux qui n'ont pas vu la crise des subprimes. Ils fournissent des notations aux entreprises cotées telles que Nexity, Vinci, etc... Donc leurs avis... Il n'y a pas besoin d'avoir un ...

le 11/12/2013 à 17:13
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Je ne sais pas ou vous avez vu que les prix baissent à Paris... j'y habite depuis 10 ans et les prix continuent de monter.

à écrit le 06/11/2013 à 15:44
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Espérance de vie en France : 80 ans. Age des boomers : 55-70. Va falloir attendre encore un peu pour que leurs héritiers mettent en vente leur héritage ou n'y emménagent (libérant ainsi des places).

à écrit le 06/11/2013 à 15:01
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comme les vendeurs sont aussi des acheteurs, et qu'ils ont les mêmes difficultés. Il n'y aura pas une grande descente. Tant pis je ne vends plus

le 06/11/2013 à 15:19
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C'est oublier que la majorité des ventes sont contraintes. Décès, divorce, chômage, mutation, ...

le 06/11/2013 à 15:34
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mais louez mon ami

à écrit le 06/11/2013 à 14:10
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L'immobilier ne baisse pas c'est parce qu'il y a très peu de ventes vu que le plus grand nombre ne peut pas acheter donc tout le monde attend. Mais quand les vendeurs seront obligés de vendre tous en même temps alors là ce sera la grande descente et ...

à écrit le 06/11/2013 à 13:52
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Mais si les prix baissent. Ce sont les moyennes qui ne baissent pas car seuls les appartements de grande qualité se vendent (et c'est de plus en plus le cas le dernier que j'ai en tête c'est un appartement sans defauts à Paris place Saint Sulpice à 1...

le 11/12/2013 à 17:16
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Les petites surfaces continuent d'augmenter à Paris. jje croise désormais régulièrement du plus 200 000€ pour des 2 pièces dans le 12e. Je ne sais pas ou vous avez vu que seuls les apparts de qualité augmentent. C'est complètement faux. Vous êtes mal...

à écrit le 06/11/2013 à 12:35
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Et pourquoi le prix de la côte de porc ou de l'oeuf ou du kilo de pommes ne baisse pas? Trop d'intermédiaires devant faire du chiffre avec une marge conséquente, Etat compris. Seule différence d'avec les producteurs de produits alimentaires, amenés à...

à écrit le 06/11/2013 à 11:54
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Coucou les boomers. Ici à Marseille, appart à 200 m de chez moi. T3 quartier tranquille, jardinet, prox. ttes commodités. Il y a 2 ans les vendeurs en demandaient 280 000€. Aujourd'hui ils le laissent sur le site de l'agence à 200 000€. Et par bouche...

le 06/11/2013 à 20:05
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"Et dès que possible, on arrêtera de payer la retraite Ponzi..." : Et ils cesseront de maintenir leurs trains de vie avec les cotisations des enfants des autres pour en léguer plus aux leurs...

à écrit le 06/11/2013 à 10:54
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"dans un avenir proche, les prix pourraient être amenés à diminuer quelque peu" : il suffit d'installer Castorus pour s'apercevoir que ce n'est pas dans un avenir proche : en province ca chute de partout, et sur leur site on voit des milliers d'annon...

le 06/11/2013 à 14:03
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S&P est payé par les boites cotés (Nexity, Vinci, etc...) pour délivrer des notations. Ce n'est pas du tout un organisme crédible. Ils n'ont pas vu la crise des subprime aux US il ne verront pas la bulle immobilière française. En tout cas il est fac...

à écrit le 06/11/2013 à 10:37
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Il faut être fou pour acheter ,dans 10 ans les prix baisseront fortement avec le départ des premiers boomers puis ils baisseront encore plus fort ,à Paris 80 pour cent des apparats sont à des gens de plus de 60 ans .

le 15/11/2013 à 14:17
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Le départ des premiers boomers n'est pas dans 10ans mais à déja commencé depuis 2ans.

le 29/12/2013 à 22:40
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En savoie les prix ne baissent pas autour de chambery! Au contraire

à écrit le 06/11/2013 à 10:10
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L'argument du manque de logements n'est pas le bon. Qu'importe la demande, encore faut-il qu'elle soit solvable ! Par ailleurs, avec tous les Français qui partent à l'étranger, la pression baisse. Non, le problème, c'est que les Français ne savent pa...

le 06/11/2013 à 12:03
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Sachant que 70% de l'argent des français provient des transferts de dette, votre remarque est d'autant plus offusquante.

le 06/11/2013 à 12:03
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Sachant que 70% de l'argent des français provient des transferts de dette, votre remarque est d'autant plus offusquante.

à écrit le 06/11/2013 à 10:10
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L'argument du manque de logements n'est pas le bon. Qu'importe la demande, encore faut-il qu'elle soit solvable ! Par ailleurs, avec tous les Français qui partent à l'étranger, la pression baisse. Non, le problème, c'est que les Français ne savent pa...

à écrit le 06/11/2013 à 9:18
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Le prix de l'immobilier ne baisse pas pour la même raison qu'il est monté en flêche depuis 2002, trop d'intérêts financiers sont à la manoeuvre avec en porte parole les médias et faire croire que le prix l'iimobilier monte monte monte et ne s'arreter...

à écrit le 06/11/2013 à 9:09
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les prix ne baissent pas car les propiretaires pensent toujours que c est un mauvais moment a passer et que ca va remonter. donc on a actuellement peu de transaction: les acheteurs ne veulent/peuvent plus payer et les vendeurs ne veulent pas baisser....

le 06/11/2013 à 10:13
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les vendeurs sont aussi des acheteurs potentiels, et on ne leur fait pas de cadeaux. L'Etat va a contresens

le 06/11/2013 à 10:14
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les vendeurs sont aussi des acheteurs potentiels, et on ne leur fait pas de cadeaux. L'Etat va a contresens

le 06/11/2013 à 10:53
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On parle d'immobilier la ben oui ben non, pas des marchés financiers Vous écoutez sans doute Cussac pour avoir une telle expression, c est déjà une bonne référence :)

à écrit le 06/11/2013 à 8:28
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Une fois de plus, S&P a beaucoup contribué à faire progresser la science.

à écrit le 05/11/2013 à 22:07
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Ouais, bah je quitte Paris. Je bosse, ma femme aussi, on ne gagne "que" 6500 euros par mois à 2. Sans aide des parents, et avec pour projet d'avoir des enfants, c'est mort. J'ai fais tout ce qu'il fallait pour arriver là et maintenant je me dis.. à q...

le 05/11/2013 à 23:05
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Je suis à 200 euros près dans la même situation que vous, avec un bébé en prime :) La démotivation nous gagne de plus en plus, sentiment partagé par nombre de nos fréquentations. L'exode parisien devrait s'accentuer.

le 06/11/2013 à 0:50
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Si cela peut vous consoler, ce n'est pas une question de 6500€ par mois. Gagnant deux fois cette somme, mais à moi seul, et disposant d'un apport égal à 80, oui 80 fois cette somme, je n'achète pas. Trop cher. Quand on voit ce que représente 100m2 et...

le 06/11/2013 à 5:43
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D'accord avec Al, c'est trop cher ! je pourrai aussi acheter un bel appart a Paris avec un gros apport... mais ca n'a aucun sens surtout dans un marche qui plafonne depuis 2ans deja... Pour ma part j'etais recemment en location a Paris en studio avec...

le 06/11/2013 à 6:59
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Sauf qu'au bout de 40 ans (en fait 25-30 ans à Paris en réalité) vous avez un capital tangible et un toit sur la tête pour vos vieux jours. Ce que vous n'aurez jamais avec une location, même moins chère (moins de frais, de taxes...). L'effort en vaut...

le 06/11/2013 à 7:51
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Payer l'équivalent de 40 ans de loyer pour une prétendue sécurité à la retraite en vaut le jeu ? Mettez tout cela dans un tableau Excel et vous verrez que non. L'immobilier est un capital comme un autre, sauf si l'on est irrationnel. Cela dit, on peu...

le 06/11/2013 à 7:55
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@depité Nous sommes dans le même cas avec mon mari. Nous avons quitté Paris il y a qq temps déjà et subissons les joies de la banlieue : impôts locaux démesurés, transports saturés. Tout ceci n'est pas très motivant d'autant qu'on s'habitue vite à u...

le 06/11/2013 à 7:55
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@depité Nous sommes dans le même cas avec mon mari. Nous avons quitté Paris il y a qq temps déjà et subissons les joies de la banlieue : impôts locaux démesurés, transports saturés. Tout ceci n'est pas très motivant d'autant qu'on s'habitue vite à u...

le 06/11/2013 à 9:28
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Ca y'est les gens commencent à s'apercevoir que l'immobilier cher va nous conduire à la ruine, ni plus ni moins, résultat de la tragédie Sarkozy qui nous a subventionné un marché tendu pour enrichir des branleurs sur le dos de la collectivité (c'est ...

le 06/11/2013 à 9:52
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Acheter dans les conditions actuelles lorsque l'on est jeune c'est faire une croix sur sa jeunesse. Comment arriver à aller au restau, partir en vacances, s'acheter une voiture, lorsque l'on a 2000€ à rembourser par mois ? Impossible. Ajoutons que l...

le 06/11/2013 à 10:13
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Acheter dans les conditions actuelles lorsque l'on est jeune c'est faire une croix sur sa jeunesse. Comment arriver à aller au restau, partir en vacances, s'acheter une voiture, lorsque l'on a 2000€ à rembourser par mois ? Impossible. Ajoutons que l...

le 06/11/2013 à 10:14
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Pareil ,gros apport, gagne bien ma vie, c'est délirant, j'ai un pote qui bosse à la campagne avec un peu plus du smic et il s'en tire pas trop mal, ll a acheté son terrain avec sa petite maison pour le prix d'une cave à Paris il y a quelques années, ...

le 07/11/2013 à 7:22
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Qu'est-ce que je vous comprends....................................................Exactement le même constat pour moi. Sauf que je n'arrive plus à me dire que "ya pire dans la vie", l'ile de france aspire toute la vie comme un siphon, comme une de...

à écrit le 05/11/2013 à 22:07
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Que les rentiers s'accrochent bien à leur pierre bien que cela ne les préservera pas de la maladie et de la dépendance. Leurs héritiers n'attendent que leur dernier soupir pour pouvoir danser sur leur tombe et en profiter à leur place.

le 06/11/2013 à 7:03
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Ma famille possède de nombreux biens, je n'ai jamais compté là-dessus pour faire ma vie et j'espère n'en profiter que le plus tard possible (et profiter des miens ainsi que mes enfants). Mon dieu, quel vision de la vie vous avez, quelle tristesse!

le 06/11/2013 à 22:52
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"Ma famille possède de nombreux biens, je n'ai jamais compté là-dessus pour faire ma vie et j'espère n'en profiter que le plus tard possible" : Et comme tous les héritiers en devenir qui jouent les offusqués, vous lâchez le tiers de vos revenus pour ...

à écrit le 05/11/2013 à 21:37
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A CAUSE DU LOGEMENT SOCIAL!!! Je serai content d'en avoir un a Paris, reamenage dans un ancien hotel particulier OU a la samaritaine. Le logement social autre fois solution est aujourd'hui une plaie et fausse l'offre et la demande.

le 11/12/2013 à 17:32
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le logement social est une gestion de pénurie... le problème pour moi est plutot de voir des batiments de 2 étages à l'abandon dans paris... ça c'est pas rationnel à l'heure actuelle. on devrait les détruire et refaire dessus du 6/7 étages. (multipli...

à écrit le 05/11/2013 à 20:32
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Le patrimoine consultable de la plupart des hommes politiques (gauche et droite), qu'ils soient ministres, députés ou sénateurs est principalement constitué... d'immobilier. Croyez-vous concrètement qu'ils vont se tirer une balle dans le pied en orga...

le 05/11/2013 à 22:13
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Vous êtes éveillé mais au pays des bisounours ! Nos chers ripoux-blicains ont des patrimoines offshore non déclarés ...

à écrit le 05/11/2013 à 19:49
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Peut être ...parce que les vendeurs ..veulent attendre 2017...!

le 05/11/2013 à 20:02
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Car en 2017 c'est le retour du clan des corrompus et vous comprenez, tout redevient comme avant : affairisme, trafic d'influence, rétro commissions et accessoirement défiscalisations immobilières financées sur dettes publiques pour satisfaire les él...

le 05/11/2013 à 20:39
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POPILONI vous nous cachez quelque chose. Vous ne dites pas qu´il faut se precipiter a l´achat...., donc faut-il en deduire que le PS sera encore la apres 2017 et que alors seulement les prix vont enfin baisser? Precisez votre pensee, cela m´intere...

le 05/11/2013 à 20:39
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POPILONI vous nous cachez quelque chose. Vous ne dites pas qu´il faut se precipiter a l´achat...., donc faut-il en deduire que le PS sera encore la apres 2017 et que alors seulement les prix vont enfin baisser? Precisez votre pensee, cela m´intere...

à écrit le 05/11/2013 à 19:33
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Pas sousestimer l'enorme niche fiscale qui est l'immobilier de nos jours en France. Les impots sont completement deconnectes des valeurs des biens. Faut mettre l'impot proportionnel au prix du marche du bien et cela des la residence principale: un 2...

le 06/11/2013 à 9:35
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si on fait ça les prix monteront d'autant

le 06/11/2013 à 10:29
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Bah oui Einstein, les prix monteront d'autant, pour le plaisir de payer plus de property tax :)

à écrit le 05/11/2013 à 19:09
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Les prix baissent mais peu. .par contre les volumes de ventes eux s'écroulent - je suis notaire en IDF - Beaucoup de proprios résistent en attendant de trouver un client ou même retirent leurs biens et reportent leur vente - Le marché est plus moins ...

à écrit le 05/11/2013 à 19:09
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Les prix baissent mais peu. .par contre les volumes de ventes eux s'écroulent - je suis notaire en IDF - Beaucoup de proprios résistent en attendant de trouver un client ou même retirent leurs biens et reportent leur vente - Le marché est plus moins ...

le 06/11/2013 à 9:34
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absolument, mais dans les médias on le passe bien sous silence, le sujet est tabou

le 05/12/2013 à 23:35
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Dans mon département pas de baisse trop de demandes

à écrit le 05/11/2013 à 18:58
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Ah, le fameux million de logement manquant toujours cité, mais jamais sourcé ! Cela veut il dire que 1 millions de foyer en France vivent sous les ponts?

le 05/11/2013 à 21:15
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Cela vient d'une étude faite par... des étudiants de master de Dauphine, financés par le Crédit Foncier... C'est pourquoi la source n'est jamais citée, car elle n'est pas sérieuse.

le 06/11/2013 à 0:27
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Oui là où sévit l'indétronable michel mouillart expert autoproclamé de la hausse sans fin des prix de l'immobilier....

le 06/11/2013 à 9:19
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A Grenoble, ville réputée (relativement) tendue sur le logement, il y a actuellement 6000 logements qui ne trouvent pas preneurs en locatif. Alors les fantasmes sur le manque de logements...

à écrit le 05/11/2013 à 18:37
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standard and poor's serait expert en immobilier ??? Ceux ne sont pas eux qui avait noté AAA les crédits subprime?

à écrit le 05/11/2013 à 18:33
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les prix vont baisser fortement dans les mois à venir dès que la loi DUFLOT sera appliquée. En effet de nombreux acquéreurs potentiels vont se rendre compte qu'il est préférable de rester locataire car les prix des loyers vont mécaniquement s'effondr...

le 06/11/2013 à 6:52
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Et ils loueront quels logements ? Ceux qui manquent faute d'exister ?

à écrit le 05/11/2013 à 18:24
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"En parallèle, les taux d'intérêt de crédits immobiliers ont diminué. Ce qui a rendu d'autres types d'investissements moins attractifs aux yeux des français, et accentué ainsi la caractéristique de "valeur refuge" de la pierre" Quel est le rapport? ...

le 05/11/2013 à 21:17
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Les baisses des taux ont fait baisser les rendements des assurances vie, des obligations -8%/an dans les années 90), etc, donc cela joue beaucoup : si les obligations étaient à 8%, personne n'achèterait de l'immobilier pour des loyers aussi faibles (...

le 06/11/2013 à 9:21
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Vous parlez de rendements, l'auteur parlait de "la caractéristique de "valeur refuge" de la pierre", c'est à dire de sécurité du capital. Que la baisse des taux eu favorisé les arbitrages en faveur de l'immo comme vous dites, je comprend tout à fait.

le 06/11/2013 à 10:20
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Le soucis c'est que ce rendement immobilier faible peut se transformer avec le temps et la revente en rendement négatif

le 15/11/2013 à 10:44
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Mais au moins en achetant un logement plutôt que des actions / obligations vous avez du concret au bout du compte et non du vent

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