Que faire pour rapprocher locataires et propriétaires ?

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En France, 57,8% des ménages sont propriétaires.
En France, 57,8% des ménages sont propriétaires. (Crédits : © 2010 Thomson Reuters)
Pour sortir de la culture du "tous propriétaires" en France, il faut paradoxalement renforcer le rôle économique du bailleur, estime l’avocat Philippe Pelletier.

S'attaquer à l'opposition constante entre propriétaires et locataires pourrait permettre selon certains de résoudre la crise du logement. Aujourd'hui en France, il y a en effet d'un côté des locataires qui se sentent en situation d'insécurité vis-à-vis de leur chez-soi ; et de l'autre des propriétaires crispés à l'idée de ne pas percevoir de loyer sans pour autant pouvoir récupérer rapidement leur bien.
Cette tension souvent dissimulée est étroitement liée à la culture de la propriété en France, qui induit une dévalorisation sociale du statut de locataire. "Il y a un véritable problème avec le secteur locatif en France", s'inquiétait ce mardi soir l'avocat Philippe Pelletier lors d'une conférence à la fondation Concorde.

Les allemands voient l'achat immobilier comme une contrainte à la mobilité

Pourtant, il ne semble pas y avoir de corrélation entre prospérité économique et  taux de propriétaires élevé. Dans d'autres pays réputés mieux portants, comme l'Allemagne ou la Suisse, les propriétaires ne sont pas majoritaires...car on y est locataire par choix. Outre-Rhin, la propriété est même parfois perçue comme un poids.

"Beaucoup d'Allemands voient l'achat immobilier comme un obstacle à la mobilité", constate François Gagnon, président du réseau d'agences immobilières Era Europe. Résultat, seuls 44% des ménages sont propriétaires en Allemagne, contre 57,8% en France. De surcroît, les prix de l'immobilier étant historiquement très maitrisés en Allemagne : "les plus-values n'étant pas énormes, les ménages allemands voient donc moins l'intérêt d'acheter", ajoute François Gagnon.

En France, on est locataire par défaut

A l'inverse, en France, "on a l'impression d'être locataire par défaut", explique  Philippe Pelletier. Il faudrait donc selon lui "reconsidérer la vision de la mise en location".
La solution ne résiderait pas, comme beaucoup d'experts de l'immobilier le disent, dans la simplification des expulsions des mauvais locataires. Il faudrait davantage s'atteler à "consolider la situation économique des bailleurs", estime l'avocat. Il regrette en fait que, contrairement à l'Allemagne, "le choix n'a pas été fait en France de traiter la situation des bailleurs sur le seul terrain économique".

Considérer le bailleur comme un entrepreneur

"Il faut considérer le bailleur comme un entrepreneur", estime Philippe Pelletier. Ce qui lui permettrait statutairement "d'amortir fiscalement son investissement", avec un taux de déduction de quelques pourcents de "la valeur d'acquisition et de construction du bien dans le neuf ou de la valeur d'usage dans l'ancien", propose l'avocat.
Il faudrait même instaurer, selon lui, un abattement majoré pour un bailleur qui cèderait la gestion de son bien à la collectivité locale. Cette dernière pourrait constituer par ce biais un parc social pour les plus fragiles, favorisant ainsi "la diversité sociale dans l'occupation des logements", chère à Philippe Pelletier.

Faire de la France un pays de propriétaires...retraités

Mais l'avocat ne va pas jusqu'à militer pour une France de locataires. Car il sait les Français très attachés à la propriété immobilière pour leur vieux jours. Il faut donc selon lui la favoriser à la retraite. Ceci n'étant possible que si les loyers étaient assez faibles pour dégager du pouvoir d'achat et de l'épargne longue.
Dans ce cadre, la technique du démembrement de propriété, qui donne la possibilité d'acquérir un bien à environ 60% de sa valeur et d'en céder la nue-propriété pendant une quinzaine d'années, serait une solution appropriée.

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a écrit le 17/11/2013 à 17:04 :
Bon, je m'y colle je vous donne un cas pratique, le nôtre pour exemple de la situation a la campagne (ou plutôt la 2nd couronne de la ville principale) avec une famille de classe moyenne voir pauvre ou plutôt entre les deux avec 2900 euros en moyenne de recettes nets pour l'instant : 2008 Bail de 6 ans avec loyer hors charges 693 euros. Type maison 91m² 3 chambres, tout électrique, sans antenne TV (à nos frais) construite pour investissement locatif avec petits défauts découverts au fil des ans (rang parpaings manquants, peinture simple couche, construit sur un ancien garage (trace huile noir qui remonte et taupe qui remonte des bouts de pièces etc. ...) Le tout dans une impasse a côté d'une route sans trottoir et loin de tout (pharmacie, école, commerce). C'est pire en ville pour les loyers sinon vous pouvez louer un taudis insalubre y en a plein (on se demande ou sont les sanctions pénales pour ceux là). Notre logement : augmentation du loyer chaque année autour de 2% sauf 2009 0.16% soit en 2013 un loyer révisé de 747,96 euros hors charges. Donc sur 5 ans mon propriétaire a fait une plus valus de 659,52 euros au total et nous il faut mettre cette somme en PERTE supplémentaire avec en plus augmentation EDF annuel a 145 € par mois. On arrive même plus a déménager a cause des garanties demandées par les bailleurs, les frais d'agences et le prix des loyers. Le pire est que ce genre de loyer ne se pratiquer que en ville il y a 5 ans. Maintenant que vous habitiez en ville ou la campagne... ils alignent tous leurs prix en se copiant. Nos revenus eux sont gelés voir parfois en baisse. En tout le poste habitation nous coute 1000 euros par mois si on compte les charges, les impôts locaux et l'assurance habitation. Votre avis ?
a écrit le 14/11/2013 à 13:25 :
la solution n'est pas dans le bailleur mais dans les loyers !!! Des loyers stratosphériques comme c'est le cas aujourd'hui ont toutes les chances du monde de ne pas être honorés!!! Il faudrait que les bailleurs redescendent dur terre et se rendent compte qu'ils ne peuvent faire la culbute sans risques!!! Si notre gouvernement veut faire quelque chose pour le marché immobilier: SURTOUT qu'il s'abstienne de faire quelques chose, ils en ont assez fait !!!! c'est ce que les français non propriétaires ou locataires attendent de leur gouvernement: du courage politique et le courage peut parfois être simplement la capacité à dire "non"!!!
a écrit le 14/11/2013 à 13:07 :
la solution n'est pas dans le bailleur mais dans les loyers !!! Des loyers stratosphériques comme c'est le cas aujourd'hui ont toutes les chances du monde de ne pas être honorés!!! Il faudrait que les bailleurs redescendent dur terre et se rendent compte qu'ils ne peuvent faire la culbute sans risques!!! Si notre gouvernement veut faire quelque chose pour le marché immobilier: SURTOUT qu'il s'abstienne de faire quelques chose, ils en ont assez fait !!!! c'est ce que les français non propriétaires ou locataires attendent de leur gouvernement: du courage politique et le courage peut parfois être simplement la capacité à dire "non"!!!
a écrit le 14/11/2013 à 13:07 :
la solution n'est pas dans le bailleur mais dans les loyers !!! Des loyers stratosphériques comme c'est le cas aujourd'hui ont toutes les chances du monde de ne pas être honorés!!! Il faudrait que les bailleurs redescendent dur terre et se rendent compte qu'ils ne peuvent faire la culbute sans risques!!! Si notre gouvernement veut faire quelque chose pour le marché immobilier: SURTOUT qu'il s'abstienne de faire quelques chose, ils en ont assez fait !!!! c'est ce que les français non propriétaires ou locataires attendent de leur gouvernement: du courage politique et le courage peut parfois être simplement la capacité à dire "non"!!!
a écrit le 14/11/2013 à 11:55 :
Tant qu'il y aura autant d'investisseurs idiots, cela ne s'arrangera pas. Sous ce terme se trouvent les propriétaires qui souhaitent retirer le maximum de rendement de leur bien placé en location et donc ne réalisent pas de travaux de mise à niveau/conformité, tentent de majorer régulièrement leurs rentrées par des comparaisons de proximité fallacieuses, diffèrent le plus longtemps possible les défauts de construction/vie de biens multi-décennaux... Une petite comparaison entre la France et les pays européens de "richesse" équivalente, concernant les surfaces, l'état général, les communs, etc... vs le coût serait un éclairage fort intéressant.
a écrit le 14/11/2013 à 11:54 :
etre proprietaire pour ses vieux jours est une betise sans nom!
Vous faites comment si vous avez de gros frais, vous vendez la salle de bain ?
Comment faites vous si vous devez demenager car vous ne pouvez plus habiter dans votre maison (trop loin du centre ville, incapacite a entretenir le jardin) ?
Si vous etes malin, a la retraite, vous devez quittez la france et vivre dans un pays du tiers monde: vu le cout de la vie faible, vous vivez comme un nabab (et vous pouvez meme vous taper un/une petite jeune)
Réponse de le 14/11/2013 à 12:55 :
Bienvenue en Thaïlande.... Je ne suis pas retraité, mais en travaillant 4 mois durant l'été en France, je vis 8 mois en ThaÏlande..... Et les questions de hausses d'impôts me paraissent loin loin loin loin loin.....
Réponse de le 14/11/2013 à 13:17 :
Arrivé à un certain âge, c'est d'avoir des moyens de subsistance qui va vous paraître loin loin loin...En voilà au moins un qui ne s'inquiète pas pour sa retraite...
a écrit le 14/11/2013 à 8:45 :
Il faut louer au prix raisonnable du marché et aucun problème, ainsi que mettre le bien en gestion locative si l'on est pas du métier.
a écrit le 14/11/2013 à 8:31 :
Vous avez vu les loyers dans les grandes villes ? c'est de la pure arnaque de riches proprios qui en profitent, vive les petites villes !
Réponse de le 14/11/2013 à 12:59 :
Mauvaise analyse. Prenez le loyer, multipliez le par 12. Retranchez la taxe foncière et environ 20% pour les charges et frais de gérance. Rapportez ce revenu net à la valeur d'achat d'un bien neuf équivalent. Au mieux vous aurez 4 à 5% auxquels il faut enlever vacance et travaux.
Le moindre placement financier de long terme donne une bien meilleure rentabilité.
Les propriétaires-bailleurs ne sont dans la plupart des cas pas des arnaqueurs mais plutôt des investisseurs à prise de risque très limités et à gains faibles.
Réponse de le 14/11/2013 à 14:51 :
oué c'est ça, alors pourquoi tant de proprios si ça ne rapporte pas ? pour le plaisir ? vous nous prenez pour des naifs ?
a écrit le 14/11/2013 à 6:50 :
Le marché de la location est devenu fou...mon fils recherche un appartement à louer sur paris, mais les loyers sont....indécents vu la qualité des appartements proposés ! il entre dans le marché du travail, ses revenus sont faibles mais ses parents, propriétaires de leur résidence principale, cautionnent son dossier...résultat avec plus de 5 500 € de revenu net (parent + fiston) pour un loyer de 800 € son dossier est retoqué par les propriétaires qui préfèrent des dossiers avec des revenus hallucinants dont ils ne sont surs de rien. On craque, il squat à droite à gauche au point de se demander si finalement il ne vaut pas mieux être chômeur en province plutôt que travailleur "pauvre et squatteur" à paris....C'est hélas la réalité, je suis donc un pauvre type qui ne demande pas l'aide de l'état mais simplement que la raison revienne dans notre pays
Réponse de le 14/11/2013 à 9:23 :
Et oui pas de bol, faites comme nous , il va lui falloir habiter la banlieue.
Réponse de le 14/11/2013 à 9:26 :
Et alors ? C'est la loi de l'offre et la demande, tout le monde veut aller à paris, donc les prix montent. Pourquoi ne pas rester dans ta province au lieu de faire monter les prix à Paris ? Vous voulez pas que les proprios vous logent gratuit aussi ?
Réponse de le 14/11/2013 à 10:53 :
le problème est plus profond et tant que l'on changera pas de mentalités cela ira en empirant , la demande explose , l'offre est rare et la sélection est aléatoire avec des garanties devenues folles , construire des tours a coté de monuments historiques est très encadrés , on ne veut pas construire de logements verticaux , en horizontalité on a déjà atteint le summum de l'absurde , ronds points a foison , zone pavillonnaires ici , commerces et emploi a 40 voir 80 km du lieu de résidence , une folie .. c'est pas du tout écologique , mais les écolos ne veulent pas de tour qui gâchent le paysage et le tourisme en tenant pas compte des besoins des individus d'avoir un logement décent , la situation va en empirant , on construit malheureusement 150000 logements par an , la demande est déjà du million en secteur locatif , d'ou des loyers qui explosent aussi ce qui est rare est cher , l'achat est lui aussi devenu risqué , les banques ne sont pas trop prêteuses vu le marché de l'emploi , mieux vaut être fonctionnaire en CDI que CDI dans le privé , enfin on ne prête meme pas a des intérimaires non plus .. tout est fait pour que la sclérose immobilière perdure .. cela rapporte rien a l'état cette situation ubuesque , ni taxes locatives , ni impôts .. car un SDF reste SDF et un mal logé rapporte moins qu'un bien logé .. tant qu'on a pas compris cela .. alors bien sur des associations vivent et dénoncent le mal logement mais les solutions a prendre verticalement .. c'est toujours non .. bon continuons comme cela et dans dix ans ce sera encore pire .. je plains vraiment les plus jeunes coincés jusqu'à 50 ans chez papa et maman faute de logements et de villes devenues des musées touristiques .. pour info New York au début du XXeme siècle vit sa population tripler avec les migrants , des quartiers entiers étaient devenus des coupes gorges et les gens sans logements pullulaient , la construction des tours a permis de désengorger le secteur immobilier et aussi la criminalité et la misère .. mais on prefere les touristes et la misère ..bonne chance
Réponse de le 14/11/2013 à 11:15 :
Les femmes vivent seules et les hommes seuls , depuis mai 68 et la libération des femmes, donc normal que la demande double, c'est ça le probleme. Le changement de mentalité a détruit les couples.
a écrit le 14/11/2013 à 5:44 :
Et oui ...être raisonnable et responsable quand on est proprio et responsable et raisonnable quand on est locataire.... A Paris ou ailleurs les loyers se sont envolés au grand bénéfice des propriétaires qui viennent ensuite pleurer que le locataire ne paye plus son loyer. Le prix du neuf aussi s'est envolé....sans que l'inflation ou les charges sociales de ces entreprises aient augmenté en proportion...
a écrit le 13/11/2013 à 20:15 :
L'Etat ferait légèrement la gueule pour ses rentrées fiscales avec de l'amortissement façon LMNP. Et le fait que les impayés ne soient pas un souci ... Au moins personne ne sera content avec ces propositions.
Réponse de le 13/11/2013 à 20:36 :
Je suis locataire à Paris mais j'ai un appart à Lyon depuis 15 ans. Jamais eu le moindre problème d'impayé. D'ailleurs je crois savoir que les impayés ne concernent que 1 à 2% des contrats de location. Si on sélectionne un candidat sérieux à la location tout en proposant un loyer raisonnable, aucun problème. Mais à Paris quand on demande 800 euros pour un studio minable, pas étonnant que les incidents soient plus nombreux.... Du simple bon sens. J'ai investi à Lyon pour avoir un patrimoine, pas pour faire du rendement en augmentant comme un malade les loyers. Il existe d'autres supports d'investissement pour ça...
a écrit le 13/11/2013 à 20:07 :
La culture du tous proprieteaires avec 57% de proprietaries occupants tout est relatif.

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