Immobilier : locataires, cinq droits et devoirs que vous devez connaître

Méconnues, les décisions de la Cour de cassation relatives aux droits et aux devoirs des locataires vis-à-vis des propriétaires-bailleurs clarifient certaines situations. En voici 5 recensées ces dernières semaines par l’AFP.
Un locataire sur le départ peut, sous certaines, conditions refuser la visite de son logement

Souvent mal-informés, les locataires se demandent souvent si certaines pratiques des propriétaires-bailleurs à leur égard sont bien légales. Pour plus de clarté, voici quelques décisions de la Cour de cassation sur des situations bien précises :

Le locataire peut parfois refuser la visite de son logement

Les locataires en fin de bail subissent parfois la pression de leur bailleur pour faire visiter le logement alors qu'ils sont encore dans les lieux. Or, ils ne sont pas toujours tenus de laisser visiter leur logement par de possibles candidats à leur succession. La loi ne l'impose pas, rappelle la Cour de cassation, et ouvrir sa porte n'est obligatoire que si le bail l'a prévu.

La loi du 6 juillet 1989 qui réglemente les rapports entre locataires et propriétaires a seulement encadré la possibilité de faire visiter le logement durant la période de préavis. Elle explique qu'il est interdit d'obliger "le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables".

La durée du préavis peut être d'un à six mois, selon que le congé est donné par le locataire ou par le propriétaire. Il n'y a donc pas de faute si le locataire, durant son préavis, refuse la visite de son logement à des heures non fixées à l'avance dans la limite de deux heures par jour, ou s'il refuse cette visite le dimanche et les jours fériés.

Même s'il retrouve un emploi, le locataire a droit au préavis réduit

Le locataire qui a perdu son emploi peut quitter le logement avec un préavis réduit, même s'il a retrouvé un travail. En effet, la loi ne réserve pas uniquement aux situations d'urgence la possibilité de donner un préavis réduit, a rappelé la Cour de cassation.

La loi de 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" prévoit que le congé donné par le locataire puisse être réduit de trois mois à un mois seulement "en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi".

Elle ne réserve donc pas cet avantage aux locataires en détresse. Pour cette raison, la justice a donné tort à un propriétaire qui contestait un préavis réduit puisque son locataire n'avait aucun problème particulier, ayant retrouvé un emploi.

Le locataire avait retrouvé un emploi deux mois avant de donner son préavis et le propriétaire en concluait qu'il n'y avait plus d'urgence pour le locataire, alors que l'urgence était selon lui le fondement de cet avantage.

Mais les juges ne sont pas entrés dans la discussion. Ils ont relevé que le locataire avait bien retrouvé un nouveau travail à la suite d'une perte d'emploi et que, les dates important peu, il se trouvait dans la situation prévue par la loi, de "nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi", pour avoir un préavis réduit.

L'obligation d'élagage ne s'impose pas au locataire

L'obligation d'élaguer les arbres qui dépassent chez le voisin ou de respecter une distance minimale pour planter ne s'impose qu'au propriétaire et ne regarde pas le locataire. Il ne faut donc pas protester auprès de l'occupant des lieux, explique la Cour de cassation, mais auprès du propriétaire qui seul peut devoir des indemnités.

Cette obligation, posée par le code civil, de n'avoir de plantations de grande hauteur qu'à une certaine distance de la propriété voisine, est une source importante de litiges. La justice vient donc de préciser que celui qui les cultive, qui les entretient ou même qui en profite n'est pas nécessairement celui qui en est responsable. Il n'est tenu de les contenir, de les élaguer, éventuellement de les couper, voire de les arracher que s'il en est propriétaire.

Un couple s'en était pris à son voisin, soutenant que ces obligations incombaient à "tout voisin", aussi bien au locataire qu'au propriétaire. Il a eu tort, d'après la justice, car ces obligations ne font pas partie des obligations locatives. C'est une servitude légale, expliquent les juges, et une servitude est une charge imposée à un propriétaire.

Le locataire ne peut pas discuter son obligation d'entretien

S'il n'a pas fait les réparations locatives dont il a la charge, le locataire ne peut pas discuter le préjudice du propriétaire pour échapper à leur paiement.
Peu importe l'intention du propriétaire de faire exécuter ces réparations, ni même de relouer les locaux, pour la Cour de cassation, ces réparations sont en effet dues.

Dans les faits, la justice a donné tort à un locataire qui soutenait que le propriétaire avait l'intention de démolir l'immeuble ou en tout cas d'y faire de gros travaux. Il estimait que l'absence d'entretien ne pouvait pas lui être reproché par un propriétaire qui ne cherche pas de nouveau locataire et qui a l'intention de détruire les locaux.

La justice a rejeté son raisonnement. Le seul fait qu'à la fin du bail, l'immeuble ait besoin de réparations qui incombaient au locataire suffit à justifier la condamnation de ce dernier.

Le locataire, selon la loi, répond des dégradations et des réparations d'entretien courant du logement et de ses équipements, sauf par exemple en cas de vétusté, de malfaçon ou de force majeure. Ces réparations sont énumérées par un décret d'août 1987.

Imprécis, le "congé pour vendre" donné au locataire est nul

Lorsque la fin du bail approche, et que le propriétaire bailleur souhaite vendre son logement, il a la possibilité d'en donner congé au locataire. Il se doit pour ce faire d'être très rigoureux dans la rédaction de l'acte, la moindre imprécision entrainant sa nullité.

La Cour de cassation exige que le congé reprenne la description parfaite des biens, telle qu'elle avait été faite dans le bail et qu'il évoque les droits d'accès aux services communs s'ils ont été mentionnés dans le bail. Si l'information doit être aussi précise, c'est parce que le locataire est prioritaire pour acheter le logement qu'il occupe. Il doit pouvoir prendre sa décision en connaissance de cause.

La justice est intransigeante. Elle déclare par exemple nul un congé pour vendre qui ne fait pas mention du droit d'accès à des WC communs sur un palier. Il est ainsi sans importance, précisent les juges, que l'appartement loué contienne déjà deux WC privatifs et que les WC communs soient condamnés depuis longtemps. Le droit d'accès à ces WC était mentionné dans le bail et le congé pour vendre doit les mentionner afin que les deux actes correspondent parfaitement aux mêmes locaux.

Qu'il s'agisse d'une partie privative ou commune, ont-ils dit, le congé doit l'évoquer pour que le locataire puisse se décider en connaissance de cause sur l'objet précis de la vente.

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Commentaires 57
à écrit le 19/11/2021 à 14:24
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J'ai un très bon dossier complet et net pour la location d'un logement qui sera disponible en janvier , je suis la première sur ce logement , La société hésite car ces derniers temps nous avons déménagés souvent suite à des logements qui ont été v...

à écrit le 25/02/2021 à 3:54
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Bnjr , mon appartement va être démolis pour une rénovation totale après mon départ , est ce que je dois quand même le nettoyer pour états des lieux svp ?

à écrit le 06/01/2021 à 12:22
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Voila je doit quitter logement 28 fevrier pour reson mi vente maison loue actuellement mais problème je trouve pas logement fait demande partout en privé faut CDD ou CDI esquilles tout ses droit mettre dehor avec enfants malgré toujours payer loyer d...

à écrit le 01/04/2020 à 10:57
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je viens de recevoir par huissier une fin de location mais le propriétaire n 'a pas averti l agence est ce légal ? mes loyers sont payes mais les voisins nous font vivre un enfer car ils travaillent dans le restaurant chinois de leur patron le plo...

à écrit le 13/12/2019 à 13:31
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bjr mon fils a louer un appart par une agence le 26 novembre a ce jour il ne peut tjr pas enmenager car il fait 14degres dedans et il y a des infiltration d air c est un chauffage collective sa femme doit accoucher dans 2 mois il a dut donner 1600e ...

à écrit le 17/06/2019 à 14:50
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Bonjour, c’est normal que mon propriétaire laisse son adresse alors que je loue sa maison.merci

à écrit le 10/10/2018 à 14:01
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Bonjour mon propriétaire a mis des affaires a lui dans ma cave et dans le garage et j'ai un autre passage sur le côté ou je ne peux pas accéder que dois-je faire ?

à écrit le 25/06/2018 à 23:53
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Bonjour je suis locataire du même logement depuis 30 ans pendent ces 30 ans je toujours payer le même prix ,mon propriétaire vient de me demander au bout de 30 ans la premier augmentation peut;il le demander après touts ces années

à écrit le 25/06/2018 à 23:49
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Bonjour je suis locataire du même logement depuis 30 ans pendent ces 30 ans je toujours payer le même prix ,mon propriétaire vient de me demander au bout de 30 ans la premier augmentation peut;il le demander après touts ces années

à écrit le 23/02/2018 à 18:48
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Bonjour je ne suis plus dans le logement que je louer et jai des loyers de retard . Mon locataire ma relancer mais je ne compte pas payer car je n'ai pas les moyens

le 19/05/2018 à 10:18
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Bonjour, un conseil régularisé au plus vite vos loyers, appeler vos propriétaires excusez vous et trouver un moyen d'étaler vos paiements. Au quel cas, ils saisiront la justice, vous aurez des dettes en cas d'impayés (répercuter sur votre famille et ...

à écrit le 04/01/2018 à 9:35
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Bonjour - nous vendons notre logement locatif - nos locataires sont dans une situation difficile pour retrouver un logement car leur maison a pris du retard pour la construction - nous n’avons pas encore trouvé un acheteurs - nous ça nous dérange pa...

à écrit le 05/11/2017 à 15:58
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bonjour mon fils a louer un logement nous avont fait tout les travaux le logement louer sans bail et soi disant meublé ne l'ete pas le propriétaire est rentré chez mon fils a reloué a une autre personne nous ne savont pas ou sont ses meubles et papie...

le 08/12/2017 à 19:11
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En l'absence de bail écrit, un bail oral est tout à fait valable, légal, et pourra de fait être reconnu et validé par un Tribunal "à condition bien sur d'être en mesure de prouver que le logement a constitué (ou constitu) le domicile du locataire". D...

à écrit le 11/10/2017 à 14:17
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le 6 novembre 2017 j'ai un tribunal palais de justice pour le propriétaire nous virer de l'appartement et je suis enceinte de 3 mois est-ce que l'hégire elle peut nous virer ou pas

à écrit le 25/09/2017 à 19:54
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Bonjour, J'ai un soucie je louer une maison doter de l'électricité, du gaz ,cheminée chauffe eau solaire + résistance électrique . J'ai fait intervenir un Agent Enedis pour couper le Gaz, car trop couteux et je déménager. Mon fournisseur Engie m'av...

à écrit le 08/05/2017 à 17:08
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bonjour, je loue une maison depuis 10 ans et mon propriétaire veut vendre. Il m'a proposé d'acheter son bien, mais trop élevé pour moi. Il a donc mis la maison en vente dans une agence immobilière. Celle-ci lui a trouvé un client dont l'offre a été a...

le 08/12/2017 à 19:48
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En aucun cas ni votre bailleur ni l'agence ne peuvent vous imposer d'avoir à payer les honoraires de l'agence!!!! (Si vous soumettez une offre d'achat à votre propriétaire-bailleur, surtout soumettez lui bien directement À LUI, et n'envoyez aucun doc...

le 08/12/2017 à 20:19
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En aucun cas ni votre bailleur ni l'agence ne peuvent vous imposer d'avoir à payer les honoraires de l'agence!!!! (Si vous soumettez une offre d'achat à votre propriétaire-bailleur, SURTOUT soumettez lui bien directement À LUI, et n'envoyez AUCUN doc...

à écrit le 06/03/2017 à 12:47
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Bonjour, nous avons reçu un préavis de 3 mois de la part de mes locataires. après s'être entendus avec eux pour les jours de visites, nous leur avons annoncé que nous avons une visite programmée aux heures et jours convenus. ma locataire me signifi...

à écrit le 04/02/2016 à 23:39
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Bonjour, Voilà je viens de relire mon contrat de location, et je vois que dedans apparaît une clause particulière ou est stipuler que si je résilie le contrat de bail avant la fin c'est à dire 3 ans que je m'engageais à trouver un nouveau locatai...

le 08/12/2017 à 23:11
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Clause abusive!! ;-) Donc illicite^_^ (illégale) Et puis quoi encore..-_- Allons-y gaiement, perso je vais insérer une clause dans mes contacts de location stipulant que si le locataire quitte avant les 3ans il s'engage à finir de rembourser le créd...

à écrit le 27/01/2016 à 12:08
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Bonjour, j'ai donné mon préavis de départ de ma location et l'agence m'oblige à recevoir des entreprises pour faire des devis de rénovation (ravalement, isolation,huisseries,Electricité........)qui auront lieu après mon départ dans trois mois! je t...

à écrit le 26/09/2015 à 20:38
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Bonjour je suis locataire d'une maison il y a 5 mois mon propriétaire ma fait parvenir part huissiers un préavis car il souhaite vendre. je doit donc quitter les lieu au 30 octobre 2015 hors je n'ai toujour pas trouver à me reloger , j'ai une une v...

à écrit le 01/09/2015 à 17:45
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bonjour, j'ai signé en tant que propriétaire un bail à un couple pour la locataire d'une maison, contrat de 3 ans. Celui-ci arrive à son terme en octobre de cette année, mon but étant de la vendre, j'ai été contactée par un éventuel acheteur, mais le...

à écrit le 09/06/2015 à 16:46
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Bonjour, Ma propriétaire vend l'appartement que je loue. Elle m'a donné congé dans les règles. Puis-je quitter le logement sans préavis avant l'expiration de son préavis de 6mois ? Je ne trouve pas la réponse dans l'article 15 de la loi du 06/07...

à écrit le 30/05/2015 à 22:55
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Pour un loyer payé en retard de 23 jour après la date ma propriétaire ma envoyer les gendarmes et oui vous avez bien lu A cause d un dossier aah je n est rien reçue en mai

à écrit le 29/05/2015 à 19:07
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besoin d'aide pleaseeeeeeeeeeee apres avoir mise mon pres avis pour laisser la maison, mon proprietaire entend par "laisser visiter" que c'est a moi de faire les visites aux possibles locataires,il les a donné mon telephone, et pretend que les vis...

à écrit le 28/04/2015 à 17:31
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Bonjour, Besoin d un renseignement. J ai quitté mon appartement le 23 avril 2015, mon préavis se termine le 22 mai. Le proprio a t il le droit de pénétrer dans mon appartement pour réaliser des travaux de peinture etc!... Ainsi que de le faire visit...

le 08/12/2017 à 23:34
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Tant que l'état des lieux de sortie et la remise des clefs (remise des clefs qui normalement se fait à la fin de l'état des lieux) n'ont pas été officiellement effectués, le locataire reste titulaire et par la même responsable de son domicile!!! ;-) ...

à écrit le 27/04/2015 à 1:39
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Bonjour c pour un renseignement svp. Moi et ma femme on a fait un bail a distance avec un propriétaire sans avoir vu la maison et son état réel. Arrivé sur place on a fait 2 jour dans la maison et on s'est rendu compte que la maison nous plaisait pas...

à écrit le 17/11/2014 à 14:23
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je viens de recevoir l acte comme quoi le proprietaire vend l appartement suis je oblige re recevoir l agence qui vient mesurer l appartement et voir s il y a de l amiante

à écrit le 24/10/2014 à 23:59
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Je suis locataire depuis moin d'un mois je m'aperçois que le ballon d'eau chaude est défectueux,le bailleur me dis que c'est à ma charge de le remplace! Que dois-je faire

le 08/12/2017 à 23:51
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Seul "l'entretien" du ballon d'eau chaude (ou de la chaudière) est à la charge du locataire!! Le remplacement ou les éventuelles réparations sur ce genre d'équipements sont à la charge du bailleur!!! ;-) (bailleur = propriétaire loueur) D'autant que,...

à écrit le 26/03/2014 à 12:14
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Des deux côté il y a des personnes malhonnêtes. Je suis personnellement propriétaire de deux appartements que je mets en location en dessous du prix du marcher. Je n'ai jamais eu de dégradation. De plus étant en dessous des prix du marché les l...

le 09/12/2017 à 0:11
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À l'usage (j'ai longtemps travaillé dans ce domaine) j'en suis arrivée à la stricte même conclusion que vous!! ;-) Il y a d'un côté des bailleurs qui à votre instar agissent en bonne intelligence, et qui de fait trouvent des locataires épanouis qui ...

à écrit le 25/03/2014 à 16:55
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J'ai été pdt des années locataires. Aujourd'hui je suis bailleur. J'estime être un proprio correct: une seule augmentation (faible) en 7 ans. Des dépense régulières dans le logement. Mais les locataires sont quelquefois indélicats: un loyer non payé...

à écrit le 24/03/2014 à 15:27
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Bonjour, Dans votre paragraphe concernant les pratiques illégales des propriétaires à l'égard des locataires, vous écrivez que des propriétaires régularisent des charges 2 à 3 ans en arrière alors qu'ils sont tenus de le faire dans l'année qui sui...

le 25/03/2014 à 16:57
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Que fait-on quand le fisc demande le paiement des ordures ménagères 3 ans après ?

le 25/03/2014 à 22:00
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Vous payez.

à écrit le 22/03/2014 à 11:46
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Dommage qu'il n'est pas pris en compte la dernière loi ALUR, faisant passer le préavis du congé locataire à 1 mois dans tous les cas...

le 22/03/2014 à 12:32
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Ce que tout futur propriétaire doit savoir : la future GUL ( garantie des loyers) ne prévoit rien en ce qui concerne les dégradations du logement et comme le mois de caution est ramené à un mois ( donc dans la pratique jamais le loyer ne sera jamais ...

à écrit le 22/03/2014 à 1:08
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Voilà pourquoi l"une de mes amies garde 6 de ses logements sans les louer ( elle a enlevé les lavabos pour ne pas payer la taxe logements vacants ) - que moi j'ai vendu 5 des miens depuis longtemps et que je ne louerais pas le grand appart avec terr...

le 22/03/2014 à 9:02
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Ce fake outrageux :D

le 22/03/2014 à 20:06
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Ophelie. Vous avez bien raison, aujourd'hui les droits locataire propriétaire sont déséquilibres en faveur du locataire. Donc je n'investi plus dans l'immobilier.

le 23/03/2014 à 7:56
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Et vous faites bien, diminuez la pression sur les prix !

le 23/05/2015 à 8:27
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Bien joué, Ophelie, tout est dit

à écrit le 21/03/2014 à 20:40
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NE VOUS TROMPEZ PAS DIMANCHE SVP

le 22/03/2014 à 13:02
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ON A PLUTOT INTERETDE NE PAS SE TROMPER, P.....AIN !!!!!!

à écrit le 21/03/2014 à 19:15
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bref dans tout cela les locataires n'ont que des droits, certains sont legitimes sans conteste.en revanche le fait de ravager son appart et d'etre insolvable ne constitue pas un delit recuperable. le proprio l'a dans le fion . j'ai vu bien des locata...

le 21/03/2014 à 23:04
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Mais oui, mais bien sûr, pour un locataire qui "sacagerait" son logement, je vous trouve 100 propriétaires qui ne vont pas les travaux nécessaires et qui ne respectent pas leur part du contrat. Et je vous parle pas des augmentations annuelles malg...

le 22/03/2014 à 7:19
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À force de mettre les locataires en position de forces, les proprios ne loueront plus leurs biens. ils rendent service a la societe.Turtlecrazy, si l'appart dont tu es locataire convient, et bien deviens propriétaire et on verra ce que tu peux t offr...

le 22/03/2014 à 8:04
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A force de surproteger les locataires en place les bons et les mauvais je suis incapable de louer un appart car je n ai pas de caution de cdi et autres... J habitais aux USA et si on ne paye pas 3 semaines pour etre expulse....et aussi facile de ret...

le 22/03/2014 à 10:57
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retournez aux USA!

le 22/03/2014 à 13:10
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Les propriétaires ne sont pas des victimes, quand on loue un T1 à Boulogne à 830 e on ne peut pas jouer les victimes. Ce T1 n'a jamais été entretenu par le propriétaire et il est dans un état très moyen. La baignoire est piquée, elle a plus de 30 ans...

le 23/03/2014 à 9:52
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"si l'appart dont tu es locataire convient, et bien deviens propriétaire et on verra ce que tu peux t offrir " : Vous les payiez combien? 2 à 3 fois moins cher, alors silence, nous achèterons quand les prix seront moins délirants ou quand nous mettro...

le 25/03/2014 à 17:04
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Il faut arrêter de mettre tous les proprio dans le même panier. Les locataires ne sont pas non plus toujours blancs comme neige. Au prétexte que le logement ne leur appartient pas ils ne font parfois aucun des entretiens courants. Un logement neuf lo...

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