L’encadrement des loyers sera-t-il efficace ?

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Les loyers ne pourront plus excéder 20% du loyer médian du quartier à la relocation.
Les loyers ne pourront plus excéder 20% du loyer médian du quartier à la relocation. (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2012. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
Promesse de campagne présidentielle de François Hollande, la mesure sur l’encadrement des loyers ne plait pas aux professionnels de l'immobilier. Même s'il y aura une possibilité pour certains propriétaires-bailleurs de contourner le dispositif.

C'était dans l'engagement numéro 22 de François Hollande durant sa campagne : "Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d'encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation". Près de deux ans après l'élection du président socialiste, l'encadrement des loyers a été transposé dans la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), promulguée le 26 mars 2014 au journal officiel. Mais elle a beau être une promesse présidentielle, cette mesure déplait fortement à la grande majorité des professionnels de l'immobilier qui y voient une remise en cause des libertés des propriétaires-bailleurs.

Un loyer plafond fixé à 20% au dessus du loyer de référence du quartier

Concrètement, la loi prévoit d'encadrer les loyers dans les villes de plus de 50 000 habitants "où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant". Les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian de référence du quartier, à type de bien équivalent. Pour déterminer le niveau du loyer médian, les pouvoirs publics s'appuieront sur des Observatoires de loyers locaux.

Le Conseil constitutionnel ouvre une brèche

Insatisfaits, des parlementaires Français de droite -surement motivés par la récente décision de la Cour européenne des droits de l'homme, qui a condamné la Slovaquie pour son système d'encadrement des loyers- ont saisi le Conseil constitutionnel français sur cette partie de la loi Alur. S'ils n'ont pas obtenu gain de cause, un assouplissement des conditions concernant le complément de loyer a tout de même été acté par les Sages.
En effet, les propriétaires-bailleurs pourront au final appliquer un complément de loyer au-delà de 20% du loyer médian, si le logement qu'ils louent présente "des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique", peut-on lire dans le dossier législatif.

Une bonne nouvelle pour les propriétaires

Certes, des précisions sur ces "caractéristiques de localisation ou de confort" sont attendues par décret en Conseil d'État, mais le risque existe que des propriétaires-bailleurs contournent l'encadrement en survalorisant la qualité du bien, au moyen de ce complément de loyer.
Pragmatique, le président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi), Henry Buzy-Cazaux, estime que cette décision du Conseil constitutionnel reste malgré tout "une bonne nouvelle pour les propriétaires, sans être une trop mauvaise nouvelle pour les locataires".

En effet, "d'un côté, elle donne la possibilité à un propriétaire-bailleur de bonne foi d'appliquer un complément de loyer au-delà des 20% si son bien est de qualité. Et de l'autre, elle ne met pas à bas l'édifice voté par le Parlement visant à encadrer des loyers. La philosophie de l'engagement présidentiel reste sauve", explique-t-il.

Satisfaire la frange libérale

Autrement dit, "ce dispositif conserve sa vocation qui est de sanctionner et de censurer les abus ; tout en satisfaisant la frange libérale des acteurs de l'immobilier qui voyait le texte initial trop contraignant", indique Henry Buzy-Cazaux.
Ce dernier fait, enfin, confiance aux professionnels de l'immobilier pour conseiller de manière avisée les propriétaires-bailleurs. Car s'obstiner à fixer des loyers trop élevés peut souvent aboutir à un accroissement des impayés et des dégradations dans le logement.

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a écrit le 17/04/2014 à 14:20 :
L'état consacre depuis des lustres des dizaines de milliards pour soutenir le logement. Pour quels résultats ? a mon sens aucun. Et ce ne sont pas les citoyens les moins fortunés qui profitent du système.....

Je suis sur qu'il doit y avoir moyen de sabrer dans toutes ces sommes astronomiques qui finissent dans un petit nombre de poches...
Réponse de le 17/04/2014 à 18:39 :
"Pour quels résultats ? a mon sens aucun"

On est parfaitement d'accord, c'est bien pour cette raison qu'il faut les supprimer progressivement, que ce soit par toute la merde défiscalisante, subvention, etc
a écrit le 17/04/2014 à 10:41 :
Comment cette usine a gaz, idealiste au possible, pourrait etre efficace. Franchement qui a part la France se pose cette question, l'Allemagne ou certains pays d'europe du nord mais il y a 20 ou 40 ans !
Réponse de le 17/04/2014 à 16:25 :
Il y a 20 ans ou 40 ans, les ays que voucitez n'avaient pas eu à gérer la plus grosse bulle immobilière de tous les temps, bulle savamment entretenue avec de l'argent public par le gouvernement précédent. Et le problème de cette bulle c'est qu'elle tue le rendement et donc il faut pour les investisseurs augmenter les loyers afin de rendre leur investissement "intéréssant"...Ce qui entraîne un cercle vicieux d'immobilier toujours plus cher à la vente et à la location, et d'argent public utilisé inutilement et contre productivement...Il faut donc intervenir !
Réponse de le 18/04/2014 à 7:10 :
C'était en exclusivité les résultats de l'équipe de choc UMP et qui va, tenez-vous bien, sauver le pays en 2017.Si.Vous avez bien lu.
a écrit le 17/04/2014 à 9:23 :
La loi de 48 avait conduit à un parc ancien délabré et non entretenu et des locataires qui se refilaient les logements aux loyers dérisoires avec dessous de table pour profiter de l'aubaine et c'etait surtout le cas dans les beaux immeubles habités par les notables locaux,
Donc attentions aux possibles dérives du blocage.,
Réponse de le 17/04/2014 à 11:36 :
Mais il ne s'agit pas de blocage, c'est un encadrement à -30/+20% d'un loyer médian défini par typologie de logement et quartier, avec de plus une possibilité de sortir du cadre pour les logements "exceptionnels" (sur quels critères objectifs, on ne sait pas !). Bref, une loi inefficace, ni blocage ni encadrement au final.
a écrit le 17/04/2014 à 9:16 :
En bloquant les loyers , c'est l'etat qui se prive de revenus car les loyers sont soumis à la Csg et a l'impôt sur le revenu,
Réponse de le 17/04/2014 à 11:36 :
Si les loyers venaient à baisser, l'Etat s'y retrouverait au final avec la TVA.
Réponse de le 17/04/2014 à 13:57 :
Vu que l'argent de l'état est intégré dans les rentes (APL), laissez nous rire! D'ailleurs, pourquoi est-ce que ces professionnels gueulaient pour que les aides soient bien indexées sur les loyers cette années? Parce-que tous les bailleurs respectent la règle du tiers des revenus en présence des APL?
Stop à l'intox!
Réponse de le 17/04/2014 à 18:41 :
faillis m'étrangler de rire des propos de yoyo
a écrit le 17/04/2014 à 8:26 :
pour l'instant il semble peu contraignent, mais il s'ajoute à une série de mesures et déclarations qui n'encourage pas les investisseurs à devenir propriétaire immobilier.( c'est justement ce qui fait défaut dans le secteur !)
Réponse de le 17/04/2014 à 8:38 :
Qu'est-ce qui vous fait dire qu'ils font défaut ? On est à 350000 constructions neuves en 2013, soit un des plus hauts historiques. En a-t-on vraiment besoin vu l'inflation sur les prix qu'ils apportent ?
Réponse de le 17/04/2014 à 9:12 :
Vous avez raison sur le point qu'on construit de trop mais çà n'empêche pas qu'il y a une législation hyperfavorable pour le locataire
Réponse de le 17/04/2014 à 10:21 :
Plus d'offres entrainent une inflation sur les prix !!?? Faudra m'expliquer !! ET pis faudra expliquer pourquoi ce gouvernement légifère à tout va si le marché du logement répond à la demande...
Réponse de le 17/04/2014 à 11:11 :
La subvention d'investisseurs particuliers n'augmente pas l'offre. Vous vous leurrez ! Elle permet essentiellement à des promoteurs de vendre plus cher à une demande dont la solvabilité est boostée. Sans ces subventions, des logements sortiraient tout de même de terre, n'en doutez pas, les promoteurs négociant plus fortement le foncier, les matériaux et rognant leurs belles marges.
Réponse de le 17/04/2014 à 14:00 :
"il s'ajoute à une série de mesures et déclarations qui n'encourage pas les investisseurs à devenir propriétaire immobilier.( c'est justement ce qui fait défaut dans le secteur !) " : Des guignols achetant des studios à plus de 150 000 euros et espérant rentabiliser l'affaire à coup d'APL et de Scellier, ce n'est pas ce qui a manqué au secteur, c'est ce qui a formé cette bulle et mené au blocage du marché sur un point haut.
Du reste, un marché de bien de première nécessité n'a pas être un marché libre. Quand ils sont clients, ces libéraux s'accordent très bien sur ce principe : Énergie, médecine, etc.
Réponse de le 17/04/2014 à 16:25 :
+ 1000
Réponse de le 17/04/2014 à 20:36 :
Pour le commentateur ci-dessus qui pose la question, plus d'offre n'entraîne pas, mais peut s'accompagner d'une augmentation des prix. L'offre de logement suppose du foncier qui représente une bonne part du coût du neuf. Plus le foncier est sollicité plus son prix augmente, plus le prix du logement augmente. Le logement ne pousse pas hors sol. Si les ménages sont "solvabilisés" par la capacité d'emprunter (taux d'intérêts bas, faibles exigences des banques), alors une demande artificiellement solvable se présente, qui fait augmenter la demande, qui fait augmenter la construction en raison de perspectives de profits, qui fait augmenter le prix du foncier, qui fait augmenter le prix du logement. Voilà comment l'on peut constater corrélativement une hausse des logements construits et une hausse des prix. C'est exactement ce qui s'est produit en Espagne avec la réforme de la Ley del Suelo sous Aznar. Il y a un excellent petit film d'animation là dessus "burbuja inmobiliaria".
Réponse de le 18/04/2014 à 7:05 :
C'est parfaitement clair.
Réponse de le 18/04/2014 à 14:29 :
"Voilà comment l'on peut constater corrélativement une hausse des logements construits et une hausse des prix." : Ça s'appelle un cercle vicieux... A coup de subvention, l'ancien se vend plus cher, donc le neuf peut se vendre plus cher, donc le foncier peut se vendre plus cher... S'ajoute à cela le fait qu'un secondo accédant vendant à 300 000 euros ce qu'il a acheté 100 000 euros peut sur-enchérir sans gagner plus d'argent avec pour seul frein les frais de notaire (donc 270 000 euros) : Le marché se transforme en une partie de Monopoly a demi terminée où les nouveaux joueurs sont justes là pour se faire traire.
Il convient juste de veiller à ce que ceux qui détiennent plus de 50% des cases ne cèdent pas la place trop facilement à leurs braves petits (à quand le rachat du foncier en cas d'héritage?)

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