Immobilier : les Etats-Unis vont-ils retomber dans les travers passés ?

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Un projet de loi libéralisant l’octroi de crédits immobiliers sous conditions fait débat aux Etats-Unis.
Un projet de loi libéralisant l’octroi de crédits immobiliers sous conditions fait débat aux Etats-Unis. (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2011. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp)
La culture de l’accès à la propriété reste très présente aux Etats-Unis. Mais l’administration américaine ne souhaite pas qu’une crise comme celle de 2008 se répète. Elle réfléchit donc à un nouveau mode de financement du crédit plus régulé.

Une refonte en cours du financement du crédit immobilier aux Etats-Unis soulève d'intenses discussions sur le rôle de l'Etat dans la garantie des prêts sur 30 ans, dans un pays où la liberté d'accéder à la propriété fait foi. L'administration ne veut pas répéter le scénario de septembre 2008 où l'argent des contribuables (188 milliards de dollars) avait sauvé les deux organismes de refinancement immobilier (Freddie Mac et Fannie Mae), évitant qu'ils n'emportent dans leur chute l'énorme marché des obligations hypothécaires.

Freddie Mac et Fannie Mae ne font pas de crédits mais rachètent aux banques les prêts immobiliers et les garantissent. Les deux organismes les titrisent ensuite et les revendent aux investisseurs. En garantissant plus de 6.000 milliards de dollars de titres, ces géants financiers représentent "le deuxième marché obligataire du monde après les bons du Trésor", explique à l'AFP Ed Pinto, un ancien responsable de Fannie Mae aujourd'hui expert à l'American Enterprise Institute.

Le prêt à taux fixe sur 30 ans

Avec d'autres agences fédérales, Fannie Mae et Freddie Mac garantissent aujourd'hui près de 85% des prêts immobiliers individuels. "Aux Etats-Unis, le gouvernement est très impliqué dans le financement du crédit immobilier", reconnaît M. Pinto. Le Trésor conserve ainsi toujours le capital des deux organismes (170 milliards de dollars). Mais une réforme des sénateurs démocrate Tim Johnson et républicain Mike Crapo vise à introduire davantage de capital et donc de risque privé dans le système tout en conservant le fameux prêt à taux fixe sur 30 ans.

Apparu dans les années 60, ce type prêt immobilier (proposé aux Etats-Unis et au Danemark) est associé au "rêve américain". Il est crédité d'avoir permis à des millions d'Américains de devenir propriétaires. "Il a prouvé être un instrument sûr pour le développement du patrimoine des familles américaines", affirme à l'AFP Nikitra Bailey de l'organisation à but non-lucratif Center for Responsible Lending.

Introduire davantage de régulation 

Or, sur une telle durée, "il est virtuellement impossible qu'il soit financé totalement par le secteur privé", estime Rob Couch, du centre d'études Bipartisan Policy Center. Un postulat qui n'est pas partagé par tous: "Je ne comprends pas cette notion sacro-sainte du prêt à 30 ans. Pourquoi le fait que le gouvernement subventionne le prêt à 30 ans irait de soi ?", s'insurge l'économiste Dean Baker, co-directeur du Center for Economic and Policy Research.

Le projet de loi suscite ainsi d'intenses discussions et son adoption en commission du Sénat fin avril a été repoussée, laissant des doutes sur son passage avant les élections de novembre. Il crée concrètement un nouveau régulateur baptisé FMIC (Federal Mortgage Insurance Corporation). Il impose des règles plus strictes à l'émission de titres hypothécaires par de nouvelles entités privées: 3,5% à 5% d'apport personnel, 10% du prêt garanti par la banque émettrice en cas de défaillance.

Ces mesures plus régulatrices semblent d'autant plus nécessaires que les derniers tests de résistance imposés à Fannie et Freddie, mettant en scène une chute des prix des maisons de 25%, ont montré que les deux organismes auraient encore besoin du sauvetage de l'Etat. Pour quasiment le même montant qu'il y a six ans...

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Commentaires
a écrit le 13/05/2014 à 7:50 :
De toute facon prete a tout prix à des gens qui ne rembourseront pas....pas un pb pour Clinton le democrate...entre temps ces copains de l immobier et autres auront fait fortune...et le contribuable paiera....un democrate à la francaise...
a écrit le 12/05/2014 à 14:49 :
C'est vrai, il est préférable d'être locataire à vie, surtout avec les futures mini retraites.
En Californie, les impôts "locaux' sont déductibles dans votre déclaration, c'est à dire que vous ne payez pas des impôts sur le revenu incluant les impôts locaux.
a écrit le 12/05/2014 à 13:00 :
Freddie Mac et Fannie Mae c'est la politique démocrate de Clinton avec toutes les conséquences que l'on connait (prêté à des gens non solvable). Problème aux USA il n'y a pratiquement pas de taux fixe, c'est peut être la le noeud du problème.

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