A Paris, l'une des villes les plus denses au monde, le foncier se fait très rare. Pour faire émerger de nouveaux logements, il faut donc trouver des solutions alternatives à la construction d'immeubles sur des terrains libres, comme par exemple transformer des bureaux en logements.
Les nouvelles équipes de la mairie de Paris comptent bien utiliser ce levier. Anne Hidalgo a pour objectif de mobiliser 200.000 m² de bureaux durant sa mandature pour les transformer en logements. De quoi remplir environ 10% de l'objectif fixé en termes de nouveaux logements mis à disposition des Parisiens.
Le coût de la transformation est très élevé
Transformer des bureaux en logements à Paris reste cependant un processus extrêmement délicat, en premier lieu parce que les bureaux n'ont pas la même structure que les logements. Pour ce type d'opérations, il faut souvent entreprendre de lourds travaux et le coût de la transformation peut s'avérer rédhibitoire.
Un autre problème réside dans l'occupation des immeubles. En effet, "l'inoccupation des immeubles constitue un préalable quasi indispensable au lancement d'une transformation de bureaux en d'autres locaux", est-il expliqué dans un rapport de l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise. Ainsi, "dans un immeuble avec de multiples occupants, dont les échéances des baux arrivent rarement à terme de façon simultanée, les propriétaires sont parfois confrontés à des problèmes d'éviction des utilisateurs. Les délais de libération des immeubles sont souvent longs et coûteux", constate l'Observatoire.
Difficile de faire des logements sociaux
La règle des 25% de logements sociaux par commune, intégrée à la loi SRU, peut également être un frein. Les logements sociaux étant vendus plus de deux fois moins chers que des logements du secteur libre à Paris, l'équilibre économique pour un maître d'ouvrage devient d'autant plus difficile à attendre que la proportion de logements sociaux dans les opérations de transformation est grande.
Un constat que partage Joachim Azan, associé fondateur de Novaxia, une société spécialisée dans le montage d'opérations immobilières. Il a récemment entrepris la transformation d'un immeuble de bureaux en logements boulevard de Belleville dans le 20ème arrondissement - un quartier où la part de logements sociaux s'élève par ailleurs déjà à 30%. Joachim Azan assure ainsi que si la mairie de Paris lui avait demandé de construire une part conséquente de logements sociaux dans son opération, l'équilibre économique de l'opération aurait été très ardu à atteindre.
La mairie mise sur le logement social dans les arrondissements à un chiffre
Mais pour les arrondissements centraux et de l'ouest de la Capitale, la mairie mise, dans une optique de mixité sociale, majoritairement sur le logement social : 7.000 des 10.000 nouveaux logements espérés pour 2014 seront ainsi conventionnés.
Pour atteindre ses objectifs, la ville de Paris doit donc mettre la main à la poche (son budget logement est de 2,5 milliards d'euros pour la mandature) ; et s'appuyer sur les aides existantes. Dans ce cadre, un avantage fiscal existe : le code général des impôts indique que les plus-values nettes dégagées lors de la cession de bureaux en vue de les transformer en logements permet au vendeur de bénéficier d'un taux d'IS applicable aux plus-values nettes de 19%, au lieu du taux de base de 33,3%.
La mairie pourra aussi donner quelques petits coups de pouce par l'intermédiaire de dérogations, notamment sur le nombre de place de parking minimum pour un logement, ou sur la hauteur des bâtiments. "La mairie de Paris nous aide beaucoup pour que les projets se fassent", constate déjà Joachim Azan.
Assurément, les pouvoirs publics devront être proactifs s'ils veulent atteindre leurs objectifs.
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