A Paris, est-il possible de transformer des bureaux en logements ?

La mairie de Paris compte sur la transformation de bureaux en logements pour atteindre son objectif de mettre chaque année 10.000 nouveaux logements à disposition des Parisiens.
Mathias Thépot

3 mn

L'équilibre économique d'une opération de transformation de bureaux en logements est souvent incertain.
L'équilibre économique d'une opération de transformation de bureaux en logements est souvent incertain. (Crédits : Décideurs en région)

A Paris, l'une des villes les plus denses au monde, le foncier se fait très rare. Pour faire émerger de nouveaux logements, il faut donc trouver des solutions alternatives à la construction d'immeubles sur des terrains libres, comme par exemple transformer des bureaux en logements.
Les nouvelles équipes de la mairie de Paris comptent bien utiliser ce levier. Anne Hidalgo a pour objectif de mobiliser 200.000 m² de bureaux durant sa mandature pour les transformer en logements. De quoi remplir environ 10% de l'objectif fixé en termes de nouveaux logements mis à disposition des Parisiens.

Le coût de la transformation est très élevé

Transformer des bureaux en logements à Paris reste cependant un processus extrêmement délicat, en premier lieu parce que les bureaux n'ont pas la même structure que les logements. Pour ce type d'opérations, il faut souvent entreprendre de lourds travaux et le coût de la transformation peut s'avérer rédhibitoire.

Un autre problème réside dans l'occupation des immeubles. En effet, "l'inoccupation des immeubles constitue un préalable quasi indispensable au lancement d'une transformation de bureaux en d'autres locaux", est-il expliqué dans un rapport de l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise. Ainsi, "dans un immeuble avec de multiples occupants, dont les échéances des baux arrivent rarement à terme de façon simultanée, les propriétaires sont parfois confrontés à des problèmes d'éviction des utilisateurs. Les délais de libération des immeubles sont souvent longs et coûteux", constate l'Observatoire.

Difficile de faire des logements sociaux

La règle des 25% de logements sociaux par commune, intégrée à la loi SRU, peut également être un frein. Les logements sociaux étant vendus plus de deux fois moins chers que des logements du secteur libre à Paris, l'équilibre économique pour un maître d'ouvrage devient d'autant plus difficile à attendre que la proportion de logements sociaux dans les opérations de transformation est grande.

Un constat que partage Joachim Azan, associé fondateur de Novaxia, une société spécialisée dans le montage d'opérations immobilières. Il a récemment entrepris la transformation d'un immeuble de bureaux en logements boulevard de Belleville dans le 20ème arrondissement - un quartier où la part de logements sociaux s'élève par ailleurs déjà à 30%. Joachim Azan assure ainsi que si la mairie de Paris lui avait demandé de construire une part conséquente de logements sociaux dans son opération, l'équilibre économique de l'opération aurait été très ardu à atteindre.

La mairie mise sur le logement social dans les arrondissements à un chiffre

Mais pour les arrondissements centraux et de l'ouest de la Capitale, la mairie mise, dans une optique de mixité sociale, majoritairement sur le logement social : 7.000 des 10.000 nouveaux logements espérés pour 2014 seront ainsi conventionnés.
Pour atteindre ses objectifs, la ville de Paris doit donc mettre la main à la poche (son budget logement est de 2,5 milliards d'euros pour la mandature) ; et s'appuyer sur les aides existantes. Dans ce cadre, un avantage fiscal existe : le code général des impôts indique que les plus-values nettes dégagées lors de la cession de bureaux en vue de les transformer en logements permet au vendeur de bénéficier d'un taux d'IS applicable aux plus-values nettes de 19%, au lieu du taux de base de 33,3%.

La mairie pourra aussi donner quelques petits coups de pouce par l'intermédiaire de dérogations, notamment sur le nombre de place de parking minimum pour un logement, ou sur la hauteur des bâtiments. "La mairie de Paris nous aide beaucoup pour que les projets se fassent", constate déjà Joachim Azan.
Assurément, les pouvoirs publics devront être proactifs s'ils veulent atteindre leurs objectifs.

 

Mathias Thépot

3 mn

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Commentaires 10
à écrit le 18/05/2014 à 16:26
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Pour qui seront-ils, réellement, ces logements sociaux ?

à écrit le 18/05/2014 à 12:28
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Transformation de bureau en logement, lute contre la vacance, liberation du foncier publique autant de chimeres qui sont remis au gout du jour tous le 6 a 8 mois, altermativement, cumultivement, etc et accompagnees du meme niveau de reflexion.

à écrit le 18/05/2014 à 11:36
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Il est très regrettable que le concept lancé par un journaliste à la fin des années 90 ait été tué dans l'oeuf. L'étude qu'il avait réalisée à l'époque avait permis d'engager un mouvement qui allait bien au-delà de la seule transformation des bureau...

à écrit le 17/05/2014 à 17:28
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Les logements sociaux sont un privilège attribués à certains, qui paient un loyer bien plus faible. Ceci fait mécaniquement monter les loyers des autres, car cela diminue les logements du secteur privé. Plus on aura de logements sociaux, plus les pri...

à écrit le 17/05/2014 à 10:17
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Et quand les bureaux seront délocalisés en banlieue, les Parisiens se débrouilleront pour aller y travailler. Juste retour des choses.

à écrit le 17/05/2014 à 9:04
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Beaucoup de logements ont été transformés en bureaux au cours des 30 dernières années. C'est réversible sauf que le prix/m2 des bureaux est bien plus élevé que le prix des logements.

à écrit le 16/05/2014 à 20:17
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Et si on arrêtait de vouloir continuer a empiler toujours plus de gens dans Paris ? C'est une vraie boite de sardine déjà, et on veut encore en tasser. Il serait grand temps de pousser les entreprises a s'installer dans d'autres grandes villes de pro...

le 17/05/2014 à 8:14
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+1000 !

le 17/05/2014 à 23:29
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Comment oser vous donner un tel avis que vous n'êtes certainement par énarque, et donc ne comprenez rien ! Laissez nos dirigeant faire, il sont très bon, non ?!?

à écrit le 16/05/2014 à 19:36
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La construction de logements sociaux étant un intérêt général, pour des raison d'équité, il devrait revenir à la collectivité de prendre en charge le manque à gagner !! Mais non ! On taxe un peu plus, en obligeant le constructeur, le lotisseur, etc, ...

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