Immobilier : les zinzins vont-ils vraiment revenir dans le logement ?

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En 20 ans, les investisseurs institutionnels se sont séparés de près d'un million de logements.
En 20 ans, les investisseurs institutionnels se sont séparés de près d'un million de logements. (Crédits : reuters.com)
Les investisseurs institutionnels rechignent à revenir en masse dans le logement : ils regardent la rentabilité du placement et non la cause d'interêt général.

D'aucuns diront que pour atteindre l'objectif du gouvernement de construire 500.000 logements par an, la contribution des investisseurs institutionnels pour en financer une partie sera indispensable. Depuis maintenant deux ans, les pouvoirs publics y travaillent. A Bercy, à l'Elysée, et du côté du bras armé financier de l'Etat, la Caisse des dépôts, on s'active pour séduire à nouveau ceux qui ont déserté l'investissement dans le logement depuis 20 ans : "ses investisseurs institutionnels qui détenaient un million de logements dans les zones tendues au début des années 1990 (là où les besoins de logements sont les plus importants ndlr), en possèdent désormais moins de 100.000", déplorait l'année dernière la fondation Terra Nova. Les zinzins ont préféré se tourner vers d'autres classes d'actifs immobilier (hôtels, commercial) souvent au-delà des frontières françaises.

Des avantages fiscaux accordés

Désormais, l'urgence est telle que, dans la loi de finance 2014, des avantages fiscaux substantiels (TVA réduite de moitié et exonération de taxe foncière pendant 15 ans) ont été accordés aux zinzins qui investiront leurs ressources dans le logement des classes moyennes. S'ils se sont montrés intéressés, les zinzins n'affluent toutefois pas en masse.

Pourquoi une telle réticence ? La directrice Immobilier de BNP Paribas Cardif, Nathalie Robin a donné quelques éléments d'explication lors d'un colloque sur le logement organisé jeudi par l'AEF. A l'écouter, une chose semble clair : ce n'est pas parce que le logement a été décrété cause d'intérêt général que les zinzins vont l'intégrer dans le politique de placement.

Bien évidemment, il faut plus pour les convaincre, et notamment de la "rentabilité" comme l'a répété à plusieurs reprises Nathalie Robin. Or, celle-ci est très faible dans le logement : hors avantages fiscaux elle s'élèverait à environ 1,5% selon un autre expert présent au colloque de l'AEF.

Stabilité et lisibilité

La directrice Immobilier de BNP Paribas Cardif déplore également l'absence de "stabilité" de la classe d'actifs "immobilier résidentiel". "Nous avons été profondément marqués par l'effondrement des prix des bureaux et des logements au début des années 1990", se souvient-elle. Et même si le marché du logement en France a repris des couleurs lors des 20 dernières années, la réticence des institutionnels perdure.

Nathalie Robin évoque aussi le manque de "lisibilité" sur le marché du logement français, découlant de la multiplicité des réglementations et des législations émanent des pouvoirs publics. Ces comportements "ne sont pas liés à des décisions de marché", déplore-t-elle. "Nous plaçons l'argent des assurés, c'est leur épargne, pas nos fonds propres", ajoute froidement Nathalie Robin, c'est pourquoi BNP Cardif se doit de rechercher le meilleur couple rendement-risque possible.

Le grand potentiel de l'épargne financière des Français

Il semble difficile d'infléchir le discours bien rodé de l'institution financière qui semble faire fi de l'intérêt général, pour lequel l'extraordinaire potentiel de l'épargne financière des français (avec notamment près de 1.500 milliards d'euros d'encours d'assurance vie), pourrait pourtant très bien servir…

Du reste, quelques investisseurs institutionnels, BNP Pariabs Cardiff, sont intéressés par le fonds Argos, le premier dédié à l'investissement des zinzins dans le logement des classes moyennes. Jeudi, Nathalie Robin a mis en avant en avant les "lourdes responsabilités" portée par la SNI, la filiale de la Caisse des dépôts qui pilote le projet Argos.
Histoire de maintenir la pression sur les pouvoirs publics pour que toutes les conditions soient durablement réunies afin que l'immobilier résidentiel redevienne un investissement fructueux.

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Commentaires
a écrit le 12/07/2014 à 11:20 :
Le financement de l'immobilier et le projet affiché de M. Jean-Maxime Lévèque s'inspirant du fonctionnement américain rappelons le à l'origine de la crise de confiance entre banques qui déstabilisé la machine financières mondiale, après avoir mis officiellement à genoux le Crédit Lyonnais, constitue un secteur à risque car il s'agit de jouer avec le temps. En effet comme les infrastructures l'investissement se rembourse sur de longue périodes et à une faible liquidité car chaque bien est unique par sa situation et ses caractéristiques. La crise de 1993 en France a conduit à une cartellisation du secteurs par une chaîne financières ou les banques ont joué le premier rôle en se plaçant à tous les échelons de la chaîne chez les promoteurs, les constructeurs les gestionnaires syndic et commercialisations instituant nombre de conflits d'intérêt et plafonnant l'offre pour peser sur les prix et en en bénéficiant d'une successions d'avantages fiscaux en faveur des investisseurs.
Dans cette démarche d'ailleurs la collectivité payait deux fois une en baisse d'imposition, une autre en APL.
La politique qui raisonne en urgence retrouve ces leviers alors que la sphère financière et la baisse des taux a conduit à une inflation sur les prix dont le remboursement n'est plus assuré par des revenus des ménages devenus instables et/ou en baisse. Le risque individuels pour un financement long s'est accru, le plafonnement des loyer a bloqué la pompe spéculative précédente.
L'absence d'inflation officielle ne permet pas d'alléger la charge dans le temps et d'améliorer progressivement le risque. Que faire dans cette situation de blocage ?
A mon sens et je l'avais déjà proposé aux candidats lors des présidentielles qui ont vu le succès de M. Sarkozy à mon sens il faut considérer deux voies.
La première est de donner au logement pour une part et en direct pour les acquéreur comme de l'épargne retraite qui se résoudra à terme par un rachat ou un viager. L'atténuation à terme du couple revenus prix permettant de revenir à un marché moins manipulé par la spéculation financière sur la plus value. La second est de donner de la liquidité et de la souplesse au marché en passant par une participation du 1 % employeur en institutionnalisant les échange de logement entre personnel mobile.
Peut être que ces suggestions permettront de ne pas recourir aux vielles idées qui grèvent trop le budget social de la France et conduit à des enrichissements sans causes.
a écrit le 22/06/2014 à 6:56 :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Méfiez vous de l investissement et de vos capacités de remboursement avant de vous engager, je doit me méfier surtout de ce banquier qui commercialise les prêts sur le dos des français.
aujourd'hui la naissance d un bébé français est déjà endetté de
30 000 euros, quant est ce qu il va rembourser ce petit bonne homme, les banques n’arrête pas de sucer le sang de ces pauvres gens, il faut arrêter ce massacre.
les emprunts toxiques via a des banques qui font des milliards de bénéfices et des sièges basés aux ils caïman sans payer un centime d impôts et la France qui soutiennent ces banques, exemple de B N P dernièrement.
le monde est fou, on marche sur la tête, vider vos comptes avant qu ils soit vider par d autres. mes sousous dans mes popoches je fais ce que veux avec.
a écrit le 17/06/2014 à 16:34 :
j y crois absolument car face a la hause impot revenus les français commencent a se rendre compte qu avec des loyers toujours en augmentation ils ont impot sur revenu qui grimpe en fléche . ils commencent se poser des questions ce que me disent des personnes autour d emoi proprietaire de bien immobilier
a écrit le 17/06/2014 à 12:48 :
Tant que nos dirigeant n'auront pas compris que pour investir, il faut de la lisibilité fiscale et réglementaire (donc de la stabilité...), personne ne sera enclin à investir dans la pierre, dont on sait que le rendement est faible. Alors rendement faible plus instabilité fiscale et réglementaire, vous avez le cocktail idéal pour repousser les investisseurs.
Perso et malgré moi je suis devenu propriétaire bailleur, et quand je calcule le rendement global de mon investissement, et au vu des impôt que cela me génère (8640 € de loyer annuel me provoque 3000 € d'IRPP supplémentaire!), j'attend avec impatience la fin du bail en cours pour récupérer mon bien, et le louer en saisonnier, bien plus avantageux, et moins risqué...
Réponse de le 18/06/2014 à 9:07 :
tres bonne analyse
ls proprio devient la vace à lait de l'etat et des departements ..
des moutons bons à tondre...
Réponse de le 18/06/2014 à 11:16 :
Très mauvaise analyse au contraire ...!
Notre économie n'a pas besoin d'investisseurs dans la pierre. Les gens qui comme vous disposent d'un gros patrimoine doivent l'investir dans l'outil de production (les entreprises). Certes, c'est plus risqué, mais le risque est la contre-partie qui légitime la rémunération. Vous n'attendez tout de même pas de nos jours une rente élevée et sans risque (voire fiscalement abondée ?).
Quand les investisseurs auront déserté l'immobilier, et que les prix du marché seront revenus au niveau de 1998 (divisés par 2), alors la construction redémarrera, et les français pourront se loger à un coût décent, sans entretenir les rentiers.
Réponse de le 18/06/2014 à 15:25 :
Vous avez raison,je vend et j'investis dans l'outil de production US ou Chinois,voire Allemand et j'attend que l'immo se construise de tout seul
Réponse de le 18/06/2014 à 15:43 :
Le rendement est faible dites-vous?
Vous avez parfaitement raison! Pour qu'il remonte il faut baisser les prix à l'achat, et pour ce faire il faut stopper de déverser des subventions sur le marché qui n'ont abouti qu'à une chose : faire monter les prix et enrichir les branleurs sur le dos de la collectivité.Et je rappelle que tout ceci à été fait sous la droite, rappelez-vous, braves gens , les sauveurs de 2017.
a écrit le 17/06/2014 à 12:46 :
L'immobilier, ce n'est pas fait pour être rentable. Ca doit juste servir à loger les citoyens !
C'est justement parce qu'on en a fait longtemps un produit de placement financier qu'on en est arrivé à une situation si catastrophique.
Alors à messieurs les z'investisseurs en herbe qui critiquez Duflot, en tant que citoyen et père de famille, si j'avais été à sa place, non seulement je ne vous aurais pas gavé d'avantages fiscaux, mais je me serais muni d'une longue aiguille à tricoter pour dégonfler cette bulle et franchement dissuader l'investissement immobilier, jusqu'à ce que le péquin vulgaris puisse enfin acheter un terrain et faire construire.
C'est vrai le marché immobilier est malade ...de toutes les sangsues qui s'y accrochent ! Alors vivement une bonne cure d'amaigrissement histoire qu'elles aillent parasiter d'autres victimes.
Réponse de le 17/06/2014 à 13:54 :
C'est bien gentil ce que vous dites la, mais qui financera les 500,000 logements par an qui manquent aujourd'hui?
Réponse de le 17/06/2014 à 15:35 :
la on tocuhe le problème du risque et des dégradations, des impayés. De ne plus pouvoir payer le crédit en cours, de la galère des tribunaux.... Pourquoi investir dans la pierre si cela ne doit pas etre plus rentable qu'un livret d'épargne?
Réponse de le 18/06/2014 à 10:56 :
A Tyler,
Il est d'usage chez les lobbyistes financiers de mettre en avant le fameux "besoin des 500.000 logements" pour quémander encore des avantages fiscaux afin de soutenir le rendement qui baisse du fait de l'essoufflement des plus-values et de l'augmentation des amortissements, alors que les loyers ont atteint le point de rupture (pb de vacance).
Mais c'est un mauvais calcul et le remède empire le mal.
La seule vraie solution consiste à faire chuter drastiquement le coûts des logements en combattant la spéculation (en particulier foncière) en dissuadant "l'investissement financier". Ensuite la demande -qui existe effectivement- redeviendra solvable, et pourra redémarrer la construction.
Il faut donc décourager la rente pour privilégier le citoyen qui pourra enfin se loger.
a écrit le 17/06/2014 à 11:33 :
Comme toujours, un article sur l’immobilier attire toute une flopée de commentaires anti-Duflot et anti-gourvernement. C'est évidemment Cécile Duflot qui est responsable du triplement des prix entre 1998 et aujourd'hui et donc de la chute des rendements qui font que les zinzins, en investisseurs nettement plus avisés que les boomers aigris et autres ouineurs de l’immobilier, ne veulent surtout pas y mettre la moindre bille. C'est plutôt rassurant je trouve, que les investisseurs institutionnels ne fassent pas n'importe quoi avec l'épargne des français...
Pour retrouver un rendement correct dans l’immobilier, y'a pas 36000 solutions. Seule la baisse des prix inévitable, et souhaitable pour les forces vives de ce pays, fera revenir les zinzins.
a écrit le 17/06/2014 à 9:29 :
Qui va acheter au sommet et quand les prix vont faire -20 % voire -50 % ? Il faut etre fou
Si le gouvernement veut ameliorer le logement, qu il laisse la bulle exploser. Une fois ceci fait, la rentabilite sera retablie (si quelque chose qui vaut 100 vous rapporte 2 %, quand ca vaut 50 ca vous rapporte 4 %). Cerise sur le gateau, les gens pourront se loger plus facilement sans engloutir 50 % de leurs revenus. Certes les papy boomer ne pourront plus faire une super culbute mais bon ...
Réponse de le 17/06/2014 à 10:57 :
La bulle a déja explosé dans les campagnes, on trouve des prix similaire à la Thaïlande voir au Vietnam. Par contre Paris, Lyon, Nantes, Cannes etc ... faut par rêver.
Réponse de le 17/06/2014 à 11:44 :
et si les papy peuvent pas faire leur culbute alors ce sera la poperisation accrue des francais. aie donc perte des elections.
Réponse de le 17/06/2014 à 12:53 :
@pat d pau: Commentaire stupide: les papys n'ont pas investi pour faire la culbute, ils ont investi pour ne plus avoir de loyer à payer, vu le faible montant des retraites. Si une minorité a fait de l'immobilier un investissement, cela reste une vraie minorité. Et vous même quand vous le pourrez, achèterez aussi un bien immobilier... pour ne plus avoir à payer de loyer à votre retraite...
Réponse de le 19/06/2014 à 8:37 :
"ils ont investi pour ne plus avoir de loyer à payer, vu le faible montant des retraites" : La moyenne des pensions de retraite est à 1600 euros, largement au dessus du SMIC.
"Et vous même quand vous le pourrez, achèterez aussi un bien immobilier..." : Les prix multipliés par 2 à 3 en dix ans, ça vous parle? Les jeunes ont le choix entre payer des PV délirantes ou payer des loyers délirants.
a écrit le 17/06/2014 à 9:01 :
fini l'immobilier Duflot l'a tué
si vous vouez investir faites le au Portugal ( 10 ans sans payer d'impôts sur le revenu ) ou en Grêce
Réponse de le 17/06/2014 à 9:24 :
le seul probleme c est qu en grec et au portugal, vous ne trouverez pas de locataire solvable ... un detail ;-)
Réponse de le 17/06/2014 à 11:46 :
Duflot a tuer le seul truc qui fait tenir les comptes en france...

donc 'est cool car dans l'avenir pas de plus vlaue donc pas de taxe a donner à l'Etat.

en fait.. merci Duflot ! en tout cas tout est instable et ca c'est pas tres bon..
Réponse de le 17/06/2014 à 13:33 :
Mais oui, avant Duflot, l'immobilier se portait comme un charme : loyers abordables, prix raccord aux fondamentaux...D'aileurs il ne s'est rien passé en 2008. Rien du tout.
a écrit le 17/06/2014 à 8:31 :
Avec le statut aujourd'hui réservé au bailleur, particulièrement institutionnel, investir dans l'immobilier locatif en France confine à la faute professionnel car c'est purement et simplement mettre en péril les intérêts de l'investisseur.
a écrit le 17/06/2014 à 8:29 :
La loi de Madame Duflot va fortement les inciter à réinvestir dans l'immobilier locatif, c'est sûr!
a écrit le 17/06/2014 à 7:37 :
si vous voulez relancer la construction et faire baisser le prix des loyers ,,,,,,,,,,,,,,,,, il faut faire le contraire de ce que fait ce gouvernement ,,,,,,,,,,,,,,,,
Réponse de le 17/06/2014 à 11:36 :
C'est vrai également dans les autres domaines. La preuve, ils sont en train d'essayer de revenir sur pas mal de décisions. Quand on aura oublié, ils reviendront peut-être même sur les heures sup.
Ils ont juste pensé que les français étaient des moutons qui allaient se laisser tondre sans rien dire .
a écrit le 17/06/2014 à 7:33 :
l'immobilier est un investissement a long terme , sur 2 ou 3 générations , il faut une fiscalité sur les loyer qui ne soit pas confiscatoire , et des lois qui protègent justement les propriétaires ,,,,,, les investisseurs qui achètent un appartement pour le revendre dés qu'il a augmenté ,,,,,,,,,,,,,,,,, polluent le marché ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
a écrit le 17/06/2014 à 7:21 :
comme dit henri Emmanuelli : il faut taxer l'immobillier car ça , on ne peut le délocaliser ,,,,,,,,,,,,,, voici le résultat ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
a écrit le 16/06/2014 à 21:23 :
Il suffit d autoriser de multiplier par 2 la hauteur des habitations sur Paris et RP et donc d augmenter significativement les surfaces ... Le prix du mètre carré se repli mais le problème est que nos dirigeants ont de l immobilier , et que le lobbying ne souhaite pas que les prix baissent. Ils sont multi propriétaires donc aucun intérêt pour eux ..
Réponse de le 16/06/2014 à 23:00 :
Alors qu'il y a encore tant de place en Bretagne..?? Indice : l'île d'Ouessant ne compte que la moitié de résidences secondaires. Et les plages ne sont pas encore bétonnées. Quel gachis.
a écrit le 16/06/2014 à 17:51 :
Lorsque les zinzins ont voulus vendre,le gvt de l'époque avait fait des lois qui leurs ont fait perdre de l'argent,priorité du locataire,loi sur la découpe.Maintenant qu'ils sont débarrassés c'est pas pour se remettre dans ce merdier qui en terme d'image est très mauvais.
a écrit le 16/06/2014 à 17:46 :
Rentabilité proche de 0. Demande solvable très faible. Taux qui peuvent que augementer. Chomage en Hausse, Vente bloqué, taxation en hausse....
Ca sent le moisi dans l'immobilier. Vendez tout et rapidement si vous ne voulez pas vous retrouver avec un bien valant -30% dans 2 ans.
Réponse de le 17/06/2014 à 8:24 :
Vendre mais pour aller où, ou dans quel pays? Je n'ai pas la connaissance des plus fortunés. Je prends des risques en louant un bien de 15m² que j'ai rénové en dormant dedans pendant 7 mois sur un matelas gonflable, en plus de mon boulot, et acheté à crédit. J'essaie de m'en sortir et d'améliorer mes conditions futures. Je n'ai droit à aucune aide. Je me sors les doigts du C... Le pire qui me fait vomir c'est la CSG/RDS qui vient greffer le rendement. Je ne suis qu'une vache à lait, esclave du système
Réponse de le 17/06/2014 à 9:13 :
Tout a fait d'accord avec vous. Vendre oui, mais a qui????????? et pour faire quoi, quel placement!!!!!!!!!!!!!
Réponse de le 17/06/2014 à 11:33 :
Le pire, c'est qu'une fois votre bien remboursé, vous passerez pour un nanti capitaliste qui extorque les économies à un jeune. Vous ferez partie de ce qu'ils appellent les rentiers.
Réponse de le 17/06/2014 à 15:32 :
la seule chose que je concède c'est de ne pas augmenter le loyer, juste ajuster les charges. J'ai la chance d'avoir un bon payeur.
Réponse de le 17/06/2014 à 16:35 :
oui mais t'as une prairie pour brouter... estime toi heureux...
Réponse de le 17/06/2014 à 22:00 :
"Vous ferez partie de ce qu'ils appellent les rentiers." : Qui l'appellera ainsi? Ceux qui ne mettent pas 7 mois pour remettre à neuf 15 mètres carrés?
Réponse de le 18/06/2014 à 8:29 :
Parfois les commentaires sont déconcertants et consternants, creux je dirai
a écrit le 16/06/2014 à 17:44 :
Les investisseur institutionnels se détournent de l’immobilier résidentiel pour la simple et bonne raison qu’il faudrait être un parfait crétin pour investir dans un support aussi peu rentable et où les perspectives de pertes en capital sont bien plus grandes que celles de plus-value.. Après une décennie de frénésie immobilière où l’enrichissement sans cause de quelques chanceux s’est fait au détriment des conditions de logement du plus grand nombre, les perspectives de plus évidentes d’une correction considérable des prix surélevés de l’immobilier sont des plus réjouissantes..
Réponse de le 18/06/2014 à 18:31 :
au détriment de la compétitivité des entreprises : merci à l'ump, qui de toute évidence,a la tête sur les épaules pour repasser aux commandes en 2017
a écrit le 16/06/2014 à 17:29 :
L'immobilier c'est bien quand on possède un ou 2 studios et qu'on a peu de revenus.A grande échelle l'immobilier a une rentabilité proche de 0 voire négative donc aucun intérêt pour les zinzins qui sont pas aussi zinzin que le gouvernement aimerait qu'ils soient
a écrit le 16/06/2014 à 17:25 :
C'est à l'Etat et aux communes qu'il revient de créer des conditions favorables au logement en taxant moins l'immobilier pour qu'il redevienne attrayant, c'est à dire rentable.
Réponse de le 16/06/2014 à 17:41 :
Pour que l’investissent immobilier redevienne rentable il suffit surtout que le prix du foncier (et donc de l’immobilier lui-même !) baisse fortement. Rien de plus facile : il suffit de libérer massivement de la surface constructible.
Et c'est surtout beaucoup moins coûteux pour l'état que d'en diminuer la taxation..
Réponse de le 17/06/2014 à 7:43 :
@hilva: les "yaka" disent en permanence que c est la faute au foncier sauf que le foncier brut ( non aménagé) ne représente qu à peine 20% du prix des appartements ..sauf Paris ou y a tout simplement pas de foncier .Les prix ont augmenté fortement entre 98 et 2008 pour multiples raisons 1) demande forte du fait d une politique d aide à la pierre comme il en existe partt en europe mais pas seulement : immigration importante et taux de propriétaire faible en france 2) hiper centralisation sur la region parisienne et non volonté de régler ce problème depuis des decennies 3) taxation sans commune mesure de l immobilier par rapport au reste du monde : penser que l alourdissement des PV va inciter les proprietaires à vendre est une anerie .
Réponse de le 18/06/2014 à 19:39 :
"ne représente qu à peine 20% du prix des appartements ..sauf Paris ou y a tout simplement pas de foncier ." : Et ailleurs, là où il y a du travail? Lyon, Toulouse, PACA, frontière suisse? En bref, là où il n'y a pas besoin de logement, il n'y a pas de problème, c'est ça l'idée?
"3) taxation sans commune mesure de l immobilier par rapport au reste du monde : penser que l alourdissement des PV va inciter les proprietaires à vendre est une anerie . " : Comparez aux entreprises, qu'on rigole! L'immobilier est une énorme niche fiscale!
a écrit le 16/06/2014 à 17:23 :
Moui.. au fait. Leur intérêt général consiste à se tenir loin de la bulle immobilière qui va éclater. Et ça, ils le savent... D'autant qu'ils l'ont créée. Alors tu parles que les gars sont pas fous. Ils ont récolté un max, c'est pas pour le perdre.
a écrit le 16/06/2014 à 17:17 :
Si personne n'a compris que les zinzins recherchaient et rechercheraient toujours la rentabilité maximale, là, faut plus insister...
Réponse de le 16/06/2014 à 17:47 :
j'en deduis que vous vous cherchez les rentabilites minimales, voire les plus negatives possible.... vous cherchez aussi a avoir le travail le plus dur et le moins bien paye, je pense ( rien a voir avec les zinzins, donc!)...
Réponse de le 16/06/2014 à 20:00 :
Ouhlala la vous faite fort "déduction" comme dise les jeunes mdrrr
Réponse de le 16/06/2014 à 22:58 :
Certes... Et quand la crise deviendra encore plus grave, car, pour l'instant, elle est amortie, vous direz que cette charmante crise est due aux horribles salaires indécents, aux trop riches qui ne paient pas d'impôts, etc... Soit, les "autres".
Déjà vu de trop nombreuses fois dans l'Histoire.
Réponse de le 17/06/2014 à 13:58 :
Yvan fait partie de cette caste qui pense que certains sont nés pour servir les autres; que cetains doivent s'endetter, prendre des risques pour que d'autres en jouissent. Yvan est effaré quand ces personnes refusent de continuer à être le dindon de cette mascarade. Yvan profite surement du travail des autres.

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