L'achat ou la vente d'un bien immobilier s'accompagne de droits et de devoirs encadrés par une multitude de règles juridiques, parfois méconnues des propriétaires. Pour plus de clarté, voici quelques décisions de la Cour de cassation sur des situations bien précises :

Un acquéreur peut attaquer un ancien propriétaire qui a caché des défauts...

Les acquéreurs successifs d'une maison peuvent obtenir des indemnités d'un ancien propriétaire qui aurait caché des défauts. Le propriétaire actuel n'est en effet pas tenu, selon la Cour de cassation, de ne s'adresser qu'à celui qui lui a vendu le bien immobilier. Il dispose d'un recours contre les propriétaires précédents. Un ancien propriétaire n'est donc pas à l'abri d'une réclamation formulée, plusieurs années après la vente, par un nouveau propriétaire qu'il ne connaît pas.

Le cas s'est présenté à la suite d'une sécheresse qui avait fissuré une maison mal construite. Les propriétaires avaient fait réparer succinctement les fissures et la maison avait été revendue à deux reprises dans les années suivantes. Plusieurs années après, le dernier propriétaire, constatant finalement les défauts et les mauvaises réparations, a obtenu en justice de fortes indemnités du premier propriétaire et non du deuxième, qui lui avait vendu l'immeuble. Le premier propriétaire s'est vu reprocher de n'avoir pas suffisamment informé le deuxième des défauts de l'immeuble, ce qui a causé, selon les juges, le préjudice du troisième. Selon un avocat, le dernier propriétaire pouvait saisir la justice dans les cinq ans de la découverte des défauts, c'est à dire longtemps après la vente du premier propriétaire.

... sauf si son notaire était au courant

En revanche, l'acquéreur d'un bien immobilier ne peut pas se plaindre de ne pas avoir été correctement informé des défauts par le vendeur si son notaire disposait lui, de tous les renseignements, car dans ce cas, le défaut n'est pas caché. Le vendeur, selon la justice, n'est pas tenu de délivrer une information personnelle à l'acheteur.

Le devoir du vendeur, selon la Cour de cassation, est de ne pas dissimuler des informations essentielles qui auraient conduit l'acquéreur à ne pas acheter ou à acheter à un prix moindre. Mais dès lors que le notaire ou l'agent immobilier chargé de rédiger le compromis de vente disposent de ces renseignements, il ne peut plus être considéré que le vendeur aurait dissimulé l'information. C'est alors à ces professionnels de retransmettre les renseignements à l'acquéreur.

En l'espèce, un acquéreur de terrain à bâtir se plaignait de ne pas avoir été informé des défauts du sous-sol qui rendaient nécessaires la création de fondations particulières, plus onéreuses qu'à l'habitude. Mais ces défauts étaient révélés par une étude du sol que le vendeur avait donnée à l'agent immobilier et au notaire, ce qui interdisait alors de juger qu'il avait dissimulé quoi que ce soit. Même si l'acheteur n'était pas au courant.

S'il loue, un propriétaire doit respecter le standing de l'immeuble

Un copropriétaire peut être amené à subir une restriction de ses droits d'habitation ou de location de son lot par le règlement de copropriété. Pour la Cour de cassation, ce règlement, qui fixe les droits et obligations des copropriétaires, peut en effet prévoir des restrictions pour des questions de sécurité mais aussi pour des questions de standing de l'immeuble.

La Cour a admis que la location de certains locaux soit interdite par le règlement, sans qu'il y ait pour autant une atteinte au droit de chacun de jouir et de disposer de sa propriété comme il l'entend. Il s'agissait en l'espèce de chambres situées à la cave, difficile d'accès, d'un confort insuffisant, dans un environnement technique ou utilitaire incompatible avec l'habitation, et dangereux en cas d'incendie.

Mais la Cour a également admis que la location de ces locaux soit interdite pour une question de standing. La multiplication des logements et des occupants, l'installation de logements au sous-sol, peuvent être interdits s'ils sont incompatibles avec l'environnement luxueux du quartier et avec le standing de l'immeuble, dit-elle. Ce standing imposait par exemple de ne louer qu'à des personnes "de bonne vie et moeurs" et réglementait très strictement l'exercice d'une activité professionnelle dans l'immeuble.

Indivision ne veut pas dire réduction des DMTO

Donner un bien à ses enfants en créant une indivision entre eux ne permet pas d'obtenir une réduction des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). La Cour de cassation comme l'administration fiscale considèrent que lorsqu'il a été donné, ce bien n'était pas indivis. Mais il le devient par la suite et donc appliquer une décote serait donner une influence rétroactive à cette nouvelle situation indivise.

L'indivision supposant des prises de décision à l'unanimité, elle provoque une décote sur la valeur de chaque part. Celles-ci ne pouvant être vendues séparément qu'avec difficulté et donc à un prix moindre. En conséquence, l'addition de toutes les parts n'atteint pas la valeur totale qu'aurait le bien s'il appartenait à un seul propriétaire qui pourrait le vendre d'un seul tenant.

En théorie, que l'indivision soit créée par une situation légale (succession, liquidation de communauté matrimoniale par exemple) ou qu'elle soit créée par décision de ses membres (achat à plusieurs), elle crée une moins-value du bien. La jurisprudence admet donc une décote de 10 à 30% sur l'estimation. Mais lorsque des parents donnent en indivision à leurs enfants, ils créent une indivision qui n'existait pas au moment de la transmission et qui ne peut donc pas conduire à une diminution des droits et taxes à payer pour cette donation.

Un propriétaire ne peut pas réduire son loyer si son bien est dégradé

Un propriétaire ne peut pas donner en location un logement dépourvu d'un confort indispensable en échange d'une réduction du loyer. La Cour de cassation rappelle que les caractéristiques d'un "logement décent", énumérées par un décret de 2002, sont "d'ordre public", c'est-à-dire qu'elles doivent être respectées et ne peuvent être écartées par les clauses du bail.

Dans les faits, un locataire se plaignait de ne pas avoir d'installation de chauffage alors que le décret de 2002 prévoit que "les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement".
Les juges ont écarté les arguments du propriétaire pour qui le loyer convenu, réduit, était adapté à ce logement fourni sans appareils de chauffage. Ils ont également écarté l'argument selon lequel la fourniture d'une installation électrique apte à supporter les gros radiateurs mobiles, serait équivalente puisqu'elle permettrait de se chauffer. Cela ne remplace pas "l'installation permettant un chauffage normal du logement", ont-ils décidé.

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