Notre association a relevé 40 points à vérifier. Les plus pressés pourront se focaliser sur quatre principaux. Le premier concerne la durée du contrat. En effet, de plus en plus de syndics tentent d'imposer des contrats de trois ans, au lieu d'un an comme c'est l'usage.

Ensuite, vérifiez le coût d'un "compte séparé". Ce dernier facilite non seulement le contrôle financier du travail du syndic mais permet de récupérer les intérêts produits par la trésorerie (avec un compte commun, les gains reviennent au syndic). A moins qu'une dispense soit votée en assemblée générale, le compte séparé est obligatoire. Aussi, certains syndics emploient la "dissuasion tarifaire": nous avons relevé des surcoûts allant jusqu'à 40% du montant des honoraires de base! Au-delà de 5%, refusez.

Contrôlez aussi la liste des opérations incluses dans la "gestion courante". Nous voyons de plus en plus de syndics en enlever certaines afin de présenter un prix de base compétitif lors de l'appel d'offre. Des tâches qui seront bien sûr facturées individuellement par la suite, et qui peuvent aller jusqu'à doubler la facture! Les "oublis" classiques? La remise des dossiers au successeur, la gestion des archives après trois ans, ou la gestion des remplacements (congés du gardien, du jardinier...).

Enfin, jetez un ?il au niveau des honoraires facturés ponctuellement. Les syndics se rattrapent souvent sur ces petits "à côtés", qui, mis bout à bout, font gonfler la note. Une photocopie facturée plus de 0,15 euros, une lettre de rappel au-dessus de 10 euros, des forfaits supplémentaires divers et parfois injustifiés (administratifs, internet, etc.) exprimés par lot et quelquefois par trimestre afin de masquer le coût total... autant d'éléments permettant de repérer rapidement un mauvais contrat.

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