Crédit immobilier : vers la fin de la reprise ?

La distribution de crédits immobiliers est forte en ce début d'année, mais la reprise devrait s'estomper. La faute aux banques qui ont déjà rempli leurs objectifs et ne veulent pas financer à outrance les projets immobiliers.
Mathias Thépot
Pourquoi les banques risquent de remonter les taux de crédits immobiliers fin 2015 ?

En France, le crédit est certainement la caractéristique la plus pertinente à prendre en compte pour analyser de l'évolution des prix de l'immobilier. Certains comme l'économiste Jacques Friggit estiment même que le niveau élevé des prix des logements en France proviendrait uniquement de l'environnement financier, caractérisé par une baisse tendancielle des taux de crédits depuis le début du 21e siècle, ainsi que par l'allongement des durées de prêts.

Les évènements récents confirment en partie cette thèse : ces trois dernières années, alors que les taux de crédits immobiliers n'ont cessé de dégringoler à des niveaux nominaux jamais vus, la correction des prix fut toutefois extrêmement lente (-2,2 % en, 2014 et -1,7 % en 2013 et 2012, selon les chiffres de l'Insee) comparée à la hausse du début des années 2000 où les prix ont plus que doublé, alors que les revenus des ménages n'ont crû que de 30 %.

Les prix sont repartis à la hausse !

La baisse exceptionnelle et imprévue des taux de crédits immobiliers lors de ce début d'année (2,26 % en mai contre 2,61 % fin 2015 selon les chiffres de la Banque de France) a même participé à faire repartir le marché. Dans les zones où la demande de logements est très présente, les prix sont repartis à la hausse !

La fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) faisait état la semaine dernière d'une hausse des prix lors du premier semestre de 0,4 % au niveau national, qui se concentre fortement sur les grandes métropoles. Ce redressement des prix va par exemple à contrecourant des prédictions des économistes du Crédit Agricole qui prévoient une correction graduelle jusqu'en 2018 pour que soit gommée la hausse des prix par rapport aux revenus sur la période 1998-2008.

Les banques vont freiner

Cependant, il se pourrait que ces experts n'aient pas encore complètement tort. Car la reprise ne serait que passagère à en croire certains professionnels de l'immobilier. « Il ne faut pas s'emballer », tempère ainsi Ulrich Maurel, président du courtier immobilier Immoprêt.

« Nous craignons que cette reprise du marché immobilier ne se casse dès le second semestre 2015, car la plupart des banques ont déjà atteint plus des trois-quarts de leurs objectifs annuels de distribution de crédits immobiliers. Et il y a fort à parier qu'elles freinent leur production en cette deuxième partie d'année pour éviter les risques de surchauffe », explique-t-il.

Problème, « si les banques ont déjà atteint leurs objectifs annuels, c'est aussi parce qu'elles considèrent que les renégociations de crédits (46 % de la production globale en mai 2015) sont des affaires nouvelles. Mais de fait dans la réalité ce n'est pas le cas », déplore Ulrich Maurel.

Reprise de la correction du marché ?

Ainsi le marché immobilier en France pourrait rependre sa correction graduelle, avec les effets pervers que cela entraine : « Un tel changement de paradigme dans la politique de distribution de crédits des banques affectera d'abord les primo-accédants et les ménages les plus modestes, des publics considérés comme moins solvables », ajoute Ulrich Maurel.

Face à l'afflux de dossiers et ayant atteint leurs objectifs, « les banques sélectionnent davantage et privilégient les clientèles les plus aisées qu'elles nomment « clientèles Premium » ou « Gold » », précise Sandrine Allonier, responsable des relations banques du courtier Vousfinancer.com.

Remontée des taux

Le coup de frein des banques devrait aussi se matérialiser par « une remontée des taux d'intérêt de crédits », prédit Sandrine Allonier, qui a déjà constaté chez une quarantaine de banques, majoritairement non coopératives, que les taux ont été remontés. Elle estime toutefois que « le niveau des taux ne dépassera pas 2,70 % sur 20 ans en moyenne en fin d'année, soit un niveau qui reste d'un point de vue historique extrêmement bas », explique-t-elle.

Bref, les banques françaises sont une nouvelle fois en train de prouver leur aversion au risque de surchauffe du marché immobilier. Une attitude par ailleurs louée par nombre d'experts depuis la crise financière de 2008. La contrepartie à cela est évidemment une relative atonie de leur politique de crédits en période de reprise.

Un risque dans le bilan des banques ?

Mais il ne faut aussi pas occulter que les banques ont dans leur bilan près de 900 milliards d'euros de crédits immobiliers, dont 85 % à taux fixe qui ont pour beaucoup été renégociés ces dernières années à des taux très bas.

Cette masse de crédits à taux fixe les expose fortement à un risque de remontée des taux de refinancement dans les prochaines années. Un problème que la Banque de France avait d'ailleurs mis sur la table l'année dernière.

Les banques françaises ne peuvent donc pas maintenir indéfiniment une production de crédits immobiliers à taux fixe à des niveaux de taux aussi bas. Au-delà d'empêcher la formation d'une bulle immobilière, c'est aussi pour maintenir leur propre solvabilité que les banques pourraient à l'avenir se montrer très prudentes dans leur distribution de crédits.

Mathias Thépot

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Commentaires 39
à écrit le 20/08/2015 à 15:40
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La reprise dans l'immobilier, ca sera après la fin du papy boom (dans 30ans, en 2045) en attendant, ca ne peut que se dégrader. Il y a déjà plus beaucoup plus de vendeurs que d'acheteurs... attendez de voir les effets du papy-boom.

à écrit le 20/08/2015 à 8:43
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Ceux qui ont acheté au tout début des années 2000, c'est sur, ils sont contents d'avoir acheté. J'aurais fait pareil en période haussière évidente (voyez plutôt la pyramide des ages)... Mais il faut être con pour acheter en ce moment. 20 à 25 ans ...

à écrit le 01/08/2015 à 18:01
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Il y a 3 cas. CAS1: Lorsqu'il y a 5 vendeurs et 100 acheteurs, le prix du marché, c'est celui des 5 acheteurs les plus riches. CAS2: Lorsqu'il y a 100 vendeurs face à 100 acheteurs, les acheteurs les plus riches prennent les plus "belles" mai...

le 02/08/2015 à 13:01
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Le 1er: un ami qui m'a sorti exactement le même discours et qui est toujours locataire (à Paris). Le 2ème: le mien, qui a acheté et qui verra son crédit se terminer en fin d'années. Mais bon, continuez à vous fier à vos indices en carton. PS: l'indic...

le 24/08/2015 à 19:24
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après l'éclatement de la bulle immo, rien ne vous empeche d'acheter. Mais si vous achetez maintenant, vous allez perdre bcp d'années de travail inutilement pour engraisser un papy-boomeur qui a déjà eu la vie très facile. Votre altruisme vous honore.

le 24/08/2015 à 20:37
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Si vous pensez qu'acheter en 2000 et acheter en 2011 est comparable. Je ne puis rien pour vous. Pour les autres, continuez d'attendre que les prix s'effondrent un peu plus avant d'acheter - si vous pensez toujours que c'est intéressant. Un am...

à écrit le 26/07/2015 à 11:43
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il suffit d'ouvrir ses yeux pour voir que rien ne se vend et que les prix descendent - et tout cela malgré les taux historiquement bas.

le 03/08/2015 à 9:48
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Avec 720 000 ventes rien que dans l'ancien en 2014 (chiffres notariaux) vous trouvez que rien ne se vend? Arrêtez donc de croire les professionnels du secteur qui quoi qu'il arrive ne font que pleurer et cherchent â obtenir encore des nouvelles mesur...

le 24/08/2015 à 20:39
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allez voir l'indice de tension immobilière! Il y a 2,5 vendeurs par acheteur en France, alors qu'il faudrait 2,5 acheteurs par vendeur pour que les prix se maintiennent! Vous voulez un dessin?

à écrit le 25/07/2015 à 19:59
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Comment expliquer à tous ceux qui parlent de bulle que la vulgarisation a des limites. Il n'y a pas de bulle en France pour diverses raisons techniques: le marché est régi par l'offre et la demande dans lequel on ne trouve plus aucun spéculateur. Les...

le 27/07/2015 à 10:28
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Je cite "dans lequel on ne trouve PLUS de spéculateur". Signe que le marché s'est retourné et que l'immobilier redescend vers sa valeur d'usage.

le 04/08/2015 à 3:15
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haha. le mec veut nous convaincre d'acheter en disant "il n'y a plus de bulle pour des raisons techniques... blabla le marché est régi par l'offre et la demande... ou les spéculateurs ont fuit... blabla... Il croit que les taux fixes empechent une ...

le 05/08/2015 à 17:41
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@rigolo: plus de 700 000 transactions dans l'ancien sur l'année 2014 selon les notaires et 2015 sera meilleure encore selon les premiers chiffres. Mais rigolo va certainement nous faire croire que les chiffres avancés par les notaires sont faux et pa...

le 05/08/2015 à 17:49
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Faut être sacrément aveugle (ou alors habiter au milieu du 16ème arrondissement de paris) pour ne pas encore remarquer la multiplication des panneaux "à vendre" des vendeurs qui cherchent à se débarrasser de leurs biens avant que les prix ne s'effond...

à écrit le 25/07/2015 à 12:04
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Le gouvernement veut le retour à la croissance. Tant que les prix de l'immo ne seront pas retournés à des niveaux sains d'avant bulle, la compétitivité sera mauvaise. C'est pour cela que le gouvernement à décidé d'accélérer le retour aux prix des a...

le 10/08/2015 à 19:55
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Ce gouvernement comme le précédent subventionne le marché (pinel, ptz) et fait tout pour éviter l'explosion de la bulle..

à écrit le 24/07/2015 à 13:09
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Si on va voir l'indice de tension immobilière (cherchez avec google), on se rend bien compte que les prix vont descendre. Si en plus de cela on regarde l'évolution des taux, on se rend compte que les prix vont descendre très très fort. Mais si...

à écrit le 18/07/2015 à 15:13
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J'ai réussi à revendre de justesse mes 3 biens l'année dernière. Je suis bien content d'avoir pu sortir mon patrimoine financier du danger de l'immobilier. Les années à venir vont être très sombres pour les propriétaires. L'immobilier est incompa...

le 19/07/2015 à 11:31
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D'accord avec vous sur le diagnostic d'années sombres à venir pour les propitétaires immobiliers. Quant à "revendre de justesse l'année dernière", c'est un peu une question d'interprétation. Je viens de revendre un bien immobilier au mois de juille...

à écrit le 18/07/2015 à 2:56
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@loulou BRRRR,ça fait froid dans le dos,heureusement qu'il y'a des visionnaires de votre trempe pour nous guider...et laisser nos livret A travailler à 1%... Ça c'est raisonnable au moins.

le 20/07/2015 à 9:36
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Je rejoint Julio sur ce point: Un livret à 0% est bien plus intéressant que l'immobilier en ce moment. (Que ce soit du point de vue du rendement ou de la moins value à venir...)

le 22/07/2015 à 18:58
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Mieux vaut ne gagner presque rien que perdre son argent, qui ne se trouve pas sous le pied d'un cheval

à écrit le 18/07/2015 à 2:52
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Oui, il n'y a plus rien qui empêche les prix de chuter. Autrefois, il y avait l'accès facile au crédit, mais actuellement, l'accès au crédit est plus difficile, et plaide pour une baisse forte des prix de l'immobilier. Des amis qui ont acheté...

le 18/07/2015 à 11:42
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Salut, une moins value de 35% en 2 ans, mais ils ont acheté quoi vos amis ? Parce que par chez moi dans les Yvelines c'est du -3/-4% par an donc ils n'auraient perdu que 10%. 35% ça me parait gros. Ils ont acheté un studio vu sur le périph au 6ème...

le 19/07/2015 à 0:48
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35%,en petite couronne? Petite couronne d'Evreux? Être locataire aigrie ne vous oblige en rien au mensonge...

le 20/07/2015 à 9:44
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Cela s'explique par le fait qu'à Paris le nombre d'acheteurs par vendeur est tombé de 5 à 1 en l'espace de 2 ans, et ce chiffre poursuit actuellement sa chute. C'est normal que les prix s'effondrent dans de telles conditions. En France, en moyenne...

le 20/07/2015 à 10:58
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A moins de faire une plus-value incroyable et illusoire par les temps qui courent, revendre au bout de 2 ans n'est jamais une bonne affaire.

le 20/07/2015 à 12:02
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Oui, si vous allez sur le site www.immobilier-danger.com, vous verrez qu'en ce moment cela s'explique par le fait qu'il y a plus de vendeurs que d'acheteurs en ce moment, à Paris. (Il y avait 5 fois plus d'acheteurs que

à écrit le 17/07/2015 à 11:32
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Bonjour, Une remontée des taux est illusoire car cela renchérirait l'immobilier européen, cela casserait la reprise frémissante en Europe et empècherait fnalement l'investissement synonyme d'innovation, d'embauche et de nouveaux marchés. De plus le...

à écrit le 17/07/2015 à 10:39
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Vous avez un doute sur l'éclatement de la bulle immobilière et le retour des prix dans le tunnel de frigitt? le chômage est record (nous avons eu plus de 600 chômeurs supplémentaires par jour - oui par jour! - depuis plus de 3ans en France), les e...

le 17/07/2015 à 16:19
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Les prix remontent.

le 17/07/2015 à 21:19
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@loulou34: et déjà 7 ans que je demande à mon maçon de quartier de baisser ses prix de 50% ..il veut pas!! Faites moi rêver loulou

le 18/07/2015 à 8:45
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Tout est une question de confiance, le reste n'est que de la philosophie et de théorie infondée.

le 18/07/2015 à 12:45
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le probleme n'est pas le maçon mais toutes les subventions et crédits faciles déversés généreusement sous la tragédie ump : union pour le maximal de profits

le 19/07/2015 à 19:49
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Maçons, ne baissez pas vos prix. Maçon avec un client Rentier, je ne baisserai surtout pas mes prix avec lui! Il est prix entre le marteau et l'enclume, le rentier, en ce moment. Les loyers baissent et les taxes augmentent. Il ne peut plus se perm...

le 20/07/2015 à 9:46
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Pour les maçons, les proprios sont des cibles faciles, prises entre le marteau et l'enclume. Les loyers baissent et les taxes augmentent, d'une part, réduisant leur rentabilité, et d'autre part, l'offre augmente et les gens n'hésitent plus à déménage...

le 22/07/2015 à 18:15
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Et oui le maçon aurait tort de baisser ses prix ..pareil le plombier l électricien etc ..et les doux rêveurs pensent toujours que le prix du neuf va baisser.

le 22/07/2015 à 19:02
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les maçons n'ont jamais été un problème, ils font un travail difficile il est normal qu'ils soient rémunérés décemment, ce sont les autres les parasites, les rentiers, les spéculateurs, les bénéficiaires du système sarkozy , qui a je le rappelle subv...

le 22/07/2015 à 21:22
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Il est possible que certains prestataires, à une époque où l'on finançait n'importe qui pour l'accession à la propriété, sur des crédits longues durées sans apports avec subventions , aient voulus profiter du filon en augmentant ses prix, tout comme ...

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