Encadrement des loyers : les propriétaires pourront-ils le contourner ?

La mesure sur l'encadrement des loyers s'appliquera à Paris à compter du 1er août. Mais un décret définit mal la possibilité donnée aux propriétaires d'appliquer un complément de loyer à leurs locataires. Une porte ouverte à des abus ?
Mathias Thépot

4 mn

L'encadrement des loyers va-t-il révolutionner le marché de la location à Paris ?
L'encadrement des loyers va-t-il révolutionner le marché de la location à Paris ? (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters)

Depuis l'été dernier, on sait que la mesure très polémique sur l'encadrement des loyers ne s'appliquera qu'à Paris intramuros et aussi à Lille. La capitale la mettra en œuvre en premier, dès le mois d'août 2015. Instituée par la loi Alur du 24 mars 2014, cette mesure dit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne peut pas dépasser de plus de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Ce loyer de référence est un loyer médian qui prend en compte quatre éléments: le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces (studio, 2 pièces, 3 pièces, "4 pièces et plus"), l'époque de construction ("avant 1946", 1946-1970, 1971-1990 et "après 1990") et le secteur géographique. Concernant Paris, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes.

Une mesure pour limiter les abus

En empêchant un propriétaire de louer au-dessus de 20 % d'un loyer médian à bien équivalent, la mesure sur l'encadrement des loyers est donc davantage destinée à limiter les abus qu'à imposer à chaque propriétaire de revoir son loyer à la baisse.
A Paris cependant, il semble que les abus soient nombreux, notamment pour la location de petites surfaces : ainsi dans le nord du XVIe arrondissement (quartiers de la Porte Dauphine, Chaillot et la Muette), dans les immeubles antérieurs à 1946, environ un studio sur quatre, devrait, à la relocation, voir son loyer en théorie plafonné car il excède le loyer majoré autorisé, à savoir 31,70 euros le mètre carré. Il s'agit souvent d'anciennes chambres de bonnes transformées en logements et louées au prix fort, à des prix au mètre carré parmi les plus chers de la capitale.

Bon pour le pouvoir d'achat des jeunes

De même, dans certains quartiers d'arrondissements plus populaires, le IXe et le Xe, près d'un quart des studios situés dans des immeubles datant de 1946 à 1970, pourraient voir leur loyer baisser, car il dépasse les 28 euros au mètre carré autorisés dans ces zones. Il s'agit des quartiers du Faubourg-Montmartre, de Rochechouart, de la Porte-Saint-Denis et de St-Vincent-de-Paul. Une bouffée d'air frais pour les populations qui logent dans ces petits appartements.

« L'encadrement des loyers pourrait bénéficier notamment aux jeunes puisqu'il concernera de manière significative les studios », estime Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet Immobilier. Si, comme la plupart de ses confrères agents immobiliers, il estime que « cette mesure risque de décourager les investisseurs », Fabrice Abraham concède tout de même qu' « elle aura le mérite d'apporter un soutien à l'accès au logement des jeunes, de préserver leur pouvoir d'achat et de favoriser la mobilité locative ». « Elle constitue un coup de pouce bienvenu pour cette population fortement impactée par la pression du marché locatif parisien et les prix des loyers », ajoute-t-il aussi.

Le complément de loyer, porte ouverte aux abus ?

Cependant, une interrogation -de taille- subsiste : comme l'indique un communiqué du ministère du Logement, qui fait référence à un décret publié ce vendredi au Journal officiel, « la loi prévoit la possibilité d'appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Or ces caractéristiques particulières, très difficiles à évaluer, ne sont pas définies précisément dans le décret.

Par exemple, si les ascenseurs, lorsqu'ils sont inclus dans les charges payées par le locataires, seront de facto exclus des caractéristiques déterminantes, une vue rare, un jardin ou un balcon seront surement mis régulièrement en avant par les propriétaires pour appliquer un complément de loyer. Mais là encore, il n'y a pas de définition précise sur une amélioration du confort du locataire qui justifierait une surfacturation de son loyer.

En cas de désaccord entre le locataire et son bailleur, la Commission de conciliation devra être saisie et, si la décision de celle-ci était contestée par l'une des parties, il reviendra au tribunal de trancher. Dont acte. Mais au regard du rapport de force très à l'avantage des propriétaires à Paris intramuros, il semble peu probable que  notamment les jeunes locataires, aux ressources limitées, s'engagent dans de longues procédures judiciaires.

(Avec AFP)

Mathias Thépot

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Commentaires 58
à écrit le 03/08/2015 à 20:26
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la sur-spéculation à Paris

à écrit le 03/08/2015 à 20:22
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La sur-spéculation qui a eu lieu dans la capitale, entre 1997 et 2012 ( voir les tableaux publés par la chambre des notaires sur l' évolution des prix du m2 sur cette période), a eu pour conséquence une forte augmentation des loyers, je pense pour m...

à écrit le 14/06/2015 à 10:22
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Les problèmes de loyers c'est de la compétence du Tribunal d'instance pas du Tribunal Administratif ,faut faire ses devoirs !!!

le 14/06/2015 à 12:47
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Bien vu @yoyo vous êtes le seul à le relever quand même ! où sont les gouvernants ?

à écrit le 14/06/2015 à 3:01
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Est ce que il y a un problème? je loue un bien à Paris , un prix raisonnable et entretenu , n'étant pas professionnel de l'immobilier je confie la gestion de cette location à un professionnel et tout se passe très bien , en accord avec celui -ci no...

à écrit le 13/06/2015 à 19:22
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Les socialos n'ont toujours rien compris à l'économie de marché. Ils ont fait une loi disant que tout stage d'une durée supérieures à deux mois doit être rémunré, resultat plus personnes ne trouve de stage de deux mois et plus !!! Ils veulent réguler...

à écrit le 13/06/2015 à 14:36
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En louant l'appartement dans deux ans en 2017 avec une nouvelle majorité qui, on l'espère sera moins staniliste.

le 14/06/2015 à 15:28
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Vous savez ce que c'est de vivre sous Staline ? Alors modérez vos propos.

le 15/06/2015 à 6:40
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Je vis en Chine et je peux vous dire que le droit a la propriete est mieux protege qu'en France ! Alles voir rue de Clercy a Paris ! Droit de preemption a tout va !

le 16/06/2015 à 13:38
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Parlez-en aux centaines de milliers de Chinois qui ont dû faire de la place pour construire de beaux grands immeubles qui trop souvent restent complètement vides.

à écrit le 13/06/2015 à 10:31
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A la fin des années 70, Raymond Barre avait supprimé les prix réglementés, 40 ans plus tard Manuel Valls les réintroduits. On a bien progressé !!!! Le prix répond avant tout à la loi de l'offre et de la demande. Si il y a peu d'offres et beaucoup de ...

le 14/06/2015 à 16:13
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Absolument!!!!!

le 15/06/2015 à 6:48
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On ne peux plus exact !!!!

à écrit le 13/06/2015 à 8:55
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Si on réglementait le prix des voitures, que se passerait-il? Baisse de la qualité des voitures et baisse des investissements dans l'industrie, baisse du nombre d'emplois. A la fin plus de chômage et plus de casseroles sur les routes. Ce serait le so...

le 15/06/2015 à 16:52
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Ok, dans ce cas, on peut appliquer une décote automatique à votre appartement ?

à écrit le 13/06/2015 à 7:09
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Loyer le faut problème ... supprimer les allocations logements les prix baisseront automatiquement loi du marcher. Et les entreprises gagnerons en baisse de charges. Mais a je rêve car le problème de notre pays est au il n y a plus que 10% de la popu...

le 14/06/2015 à 15:30
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10% de la population ? Vous les tenez d'où vos chiffres ? Du café du commerce ? Encore un rentier qui est complètement déconnecté du monde dans lequel il vit !

à écrit le 13/06/2015 à 6:43
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Restera le marché secondaire ...louer meublé sur des courtes périodes aux étrangers et au black ...il y a déjà des propriétaires qui ont anticipé le marché....

le 13/06/2015 à 8:17
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Reste ma solution : ne pas louer .Les bobos et gaucho de tout bord n ont toujours pas compris qu un logement loué se dégrade et n incluent jamais ce cout dans la rentabilité .Les taxes foncières explosent un peu partout en France et la rentabilité (...

le 15/06/2015 à 16:37
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C'est drôle, mais j'ai mis en location mon studio récemment à un ami, en meublé, donc je suis parti voir la fiscalité, et je m'attendais à cette fiscalité "énorme" et "confiscatoire" que vous décrivez. J'ai choisi la formule "location meublée au rég...

le 15/06/2015 à 18:06
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@et bien moi je loue Comme vous le dites en préambule vous venez de mettre en location ..à un ami . Oui le micro foncier peut être avantageux pour des locations meubles mais les 50 % d abattement que vous accorde l état correspondent en gros aux fra...

le 15/06/2015 à 18:35
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@et moi je loue : j ajoute ..qu'elle drole d école d ingénieurs ou on apprend pas les bases de comptabilité! Comme si pour calculer une rentabilité on déduisait pas taxes et amortissements !!!

le 16/06/2015 à 9:27
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@Je vends pas je loue pas Je loue à un ami non pas parce que je veux réduire mes impôts, mais parce qu'il a besoin de mon appartement pile au moment où je le quitte, donc gagnant-gagnant, et qu'il a un job solide qui paye bien et des réserves d'a...

le 16/06/2015 à 16:46
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@zola : votre cas est donc bien un cas personnel loin de la realite puisque vous louez à un ami ..prochaine fois prenez un ami peintre ,bricoleur , sobre ou un membre de famille mais ne generalisez pas votre cas.

le 17/06/2015 à 9:29
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@malcomprenant "votre cas est donc bien un cas personnel loin de la realite puisque vous louez à un ami" Ce que je voulais dire c'est que je le connais. Ensuite, facile de faire le même type de sélection en prenant quelqu'un qui a un job qui paye...

le 17/06/2015 à 10:02
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@zola : et derrière vos grandes théories vous faites exactement ce que vont faire la majorité des bailleurs .." encadrement des locataires" , voilà la conséquence de l encadrement des loyers.

le 17/06/2015 à 16:35
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@malcomprenant " encadrement des locataires" Alors que je dis "prenez des femmes, des Musulmans", c'est cocasse... Au delà de ça, si ça peut vous rassurer, je suis en cours de déménagement, on a trouvé un appartement à 1075€ de loyer, ma compa...

le 17/06/2015 à 19:46
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@zola: vous vous trompez je pleurniche pas . Votre erreur perpétuelle est de considérer le bailleur comme un rentier et bien je regrette même s il existe des multipropriétaires ne vivant que des loyers la majorité des proprietaires sont comme vous e...

le 18/06/2015 à 9:10
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@malcomprenant Et curieusement, tous les multipropriétaires et parasite de l'immo ont hurlé contre Cécile Duflot, qui proposait une Garantie Universelle des Loyers par l'Etat, alors que les impayés (taux de 2% en France, ce qui fait déjà que l'imm...

le 18/06/2015 à 20:47
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@zola: la GUL était vouée à l échec car n incluait pas les degradations ! Je pense que comme vous louez à un ami vous êtes très loin de la realite..Les proprios craignent plus les degradations que les impayés mais bizarre , vous allez me dire que je...

le 19/06/2015 à 9:24
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@malcomprenant " la GUL était vouée à l échec car n incluait pas les degradations" Et? On a renoncé à mettre définitivement un terme à la problématique des impayés en France juste parce que le dispositif ne réglait pas aussi le problème de dégrad...

à écrit le 12/06/2015 à 21:26
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Pourquoi les loyers sont-ils élevés? Tout simplement parce que le prix d'achat des appartements dans paris sont et ont toujours été élevés et que même avec des loyers tels qu'ils sont actuellement les propriétaires ne tirent qu'une rentabilité nette ...

le 12/06/2015 à 23:05
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Les logements dont vous parlez sont déjà construits, si ils sont revendus il y aura toujours quelqu'un qui y habite. Donc votre impact négatif sur le nombre de logement je ne vois pas bien comment il peut se produire. Votre mécanique prix élevé = ...

à écrit le 12/06/2015 à 21:13
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Il y a des centaines d'hectares pour construire à Paris. Il suffit de daller toutes les sorties de gare et de construire par dessus. Avec les techno qui progressent rapidement (genre imprimante 3d béton), les prix seront divisés par 3 ou 4. C'est déj...

le 12/06/2015 à 21:55
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Oui! On pourrait même vider la Seine. Potentiel énorme.

à écrit le 12/06/2015 à 20:55
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De toute façon, il va y avoir des élections en mai 2017, il est probable que les propriétaires attendront avant de renouveler le bail.

à écrit le 12/06/2015 à 19:38
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C'est le coup de pouce pour contourner la loi Alur afin de faire plaisir aux bailleurs cela ressemble bien à la politique de Hollande depuis 2012 essayer de faire plaisir à tout le monde sans vraiment s'impliquer .

à écrit le 12/06/2015 à 19:26
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Il ne faudra surtout pas se plaindre lorsque l'offre locative se raréfiera. Et comme l'état est incapable de construire autant de logements que ses promesses...

à écrit le 12/06/2015 à 18:43
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la loi ALUR n'est que l'expression du racisme anti-propriétaire qui est inscrit dans l'ADN de tous ces gauchistes..Déjà les bolcheviks avaient provoqué des massacres contre les petits propriétaires ( les KOULAKS ) dans les années vingt. Cette loi n'e...

le 14/06/2015 à 15:39
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Racisme ! Gauchistes ! Bolcheviks ! Massacre ! Allez voir comment cela fonctionne en Corée du Nord et comment vivent les gens là-bas et ensuite revenez modérer vos propos...

à écrit le 12/06/2015 à 17:28
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Merci. Je ferais de bonne grâce une ristourne à mes locataires de quelques euros... La plus value de mon parc locatif s'en réjouira face à une offre qui va se tendre un peu plus. Du fond du cœur merci.

le 15/06/2015 à 6:45
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Entierement d'accord avec Pschitt. Ou les effets de speculation sous l'ere socialiste Merci Mr Hollande, Madame Hidalgo et Mr l'Espagnol fan du Barca

à écrit le 12/06/2015 à 17:23
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il suffit que chacun trouve une particularite a son bien et aille au contentieux... s'il y a 3 millions de contentieux a regler par an, la messe va vite etre dite pour le reste les proprietaires qui ne veulent pas avoir affaire a des margoulins soig...

le 13/06/2015 à 9:53
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Votre histoire de gentils proprio qui soignent les bons locataires est à mourir de rire: surtout lorsqu'il s'agit d'agence immo et à Paris, ils n'en on rien à cirer, le loyer est à prendre ou à laisser!

à écrit le 12/06/2015 à 17:12
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Je voulais dire ci-dessous que si l'immobilier français est plombé, les investissement iront ailleurs et hors de France où l'investisseur est respecté.

à écrit le 12/06/2015 à 16:44
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Propriétaire de 8 appartements vendus il y a 3 ans, pour ne plus avoir à subir le délire administratif et fiscale, ne plus avoir à faire le tri des locataires qui pourront payer, à choisir ceux d'entre eux qui répondaient à des critères de bonnes mœu...

le 12/06/2015 à 23:04
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le produit de la vente a été réinvesti dans les marchés financiers avec une progression de 40% depuis, puis maintenant dans des supports défiscalisés. Quelle tranquillité maintenants !! Dites nous lesquels...

le 14/06/2015 à 15:33
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@Boudine Laisse tomber Quand il verra qu'il ne peut plus récupérer son argent de ses soi disants "produits défiscalisés", il viendra pleurnicher pour qu'on lui rende ses appartements... Encore de ces personnes qui ne se contentent pas de ce que ...

à écrit le 12/06/2015 à 16:27
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J'aimerais qu'on prenne les loyers HLM et ILM pour qu'ils rentrent dans l'assiette du loyer de référence, parce qu'à Paris il est courant maintenant, dans de très nombreux quartier d'avoir des gens dans la même rue, avec des immeubles qui se touchent...

à écrit le 12/06/2015 à 14:15
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Le contrôle des loyers est la mesure démagogique par excellence. L'erreur classique bien connue à ne pas commettre. Évidemment, la gauche française la commet. On aura donc moins de logements en moins bon état et les investissements iront ailleurs. Ça...

le 12/06/2015 à 14:49
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autant je suis d accord avec la premiere partie de votre commentaire, autant la seconde est plus discutable. Si les investissement vont ailleurs que dans le parpaing, c est plutot une bonne chose pour la france (ca financera peut etre l industrie ou ...

le 12/06/2015 à 16:04
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@ @Kikou. Hélas c'est bien la limite de votre raisonnement, car un investisseur qui souhaite investir dans l'immobilier à bien d'autre véhicules d'investissements pour se faire. C'est une erreur de pensez que si on investit pas dans le logement loc...

le 12/06/2015 à 16:05
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Il faut aller sur les sites "logic-immo" ou "seloger“ pour comprendre une chose: La location se presente sous un nouveau nom: Lodgis.com. En effet les contrats de 3 mois, 6 mois ou 11 mois echappe a l'encadrement des loyers. Le loyer d'une chambre de...

le 12/06/2015 à 16:34
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@KIKOU "Le contrôle des loyers est la mesure démagogique par excellence. L'erreur classique bien connue à ne pas commettre. Évidemment, la gauche française la commet" A l'image de New York et de l'Allemagne, c'est probablement des Communistes au ...

à écrit le 12/06/2015 à 13:37
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Il suffirait d autoriser des constructions 2 fois plus haute sur l ensemble de Paris et le coût baisserait aussitôt.. Qd je vois des terrains avec des constructions de 4 étages et moins ...

le 12/06/2015 à 14:49
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a part que personne ne veut vivre dans des tours et qu en plus les residents actuels vont faire un max de recours pour eviter la tour en question

le 12/06/2015 à 16:11
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Nous avons vu le resultat des tours en banlieue.. entierement d'accord avec cd... apres c'est vrai que l'on peut construire des tours en peripherie avec une vrai esthetisme.

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