Encadrement des loyers : un complément qui ne satisfait personne

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A qui profitera le complément de loyer ?
A qui profitera le complément de loyer ? (Crédits : Reuters)
Mal définie, la possibilité pour un propriétaire-bailleur d'appliquer un complément de loyer à son locataire pour contourner la loi sur l'encadrement ne satisfait personne.

La loi sur l'encadrement des loyers qui s'appliquera à Paris à partir du premier août est encore loin de satisfaire les propriétaires et les locataires. Instituée par la loi Alur du 24 mars 2014, cette mesure dit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne peut pas dépasser de plus de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Un complément pour des qualités particulières

Ce loyer de référence est un loyer médian qui prend en compte quatre éléments: le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces (studio, 2 pièces, 3 pièces, "4 pièces et plus"), l'époque de construction ("avant 1946", 1946-1970, 1971-1990 et "après 1990") et le secteur géographique. Concernant Paris, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes.

Il y a un point sur lequel tout le monde s'accorde : la possibilité donnée au propriétaires bailleurs d'appliquer un complément de loyer pour dépasser les plafonds est très mal définie. La loi prévoit concrètement d'appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières (de localisation ou de confort) par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Mais sans plus de précisions.

Porte ouverte aux bailleurs ?

Du coté des fédérations soutenant le droit des locataires, on estime que ce complément de loyer est « une porte ouverte aux bailleurs pour mettre en place un loyer supérieur aux loyers de référence majorés, en arguant des caractéristiques subjectives comme le balcon ou la vue », déplore Christian Ballerini, secrétaire fédéral de la Confédération nationale du logement Paris.

S'il l'estime abusif, le locataire aura 3 mois après la signature de son bail pour contester le complément de loyer. Sa requête sera d'abord soumise à la commission départementale de conciliation, composée à parts égales de représentants de locataires et de propriétaires ; et s'il n'y a pas de décision prise (en général dans 9 cas sur 10 lorsque le sujet de discorde concerne le loyer), ce sera ensuite au tribunal administratif de trancher.

Rapport de force en faveur des propriétaires

Bref, un parcours du combattant pour les locataires parisiens qui n'ont pas le rapport de force en leur faveur, tant la demande de logements locatifs est supérieure à l'offre à Paris. « Je crains fort que très peu de locataires ne saisissent la justice, d'autant que ce sera souvent pour des montants relativement faibles », s'inquiète ainsi Christian Ballerini. « Si l'on observe ce qui s'est passé pour la loi du 1er août 2012 qui encadre les loyers à la relocation, on constate que seul un dossier a été présenté en commission départementale en presque 3 ans ! », remarque-t-il.

Penser à l'investisseur

Certes, il y a donc fort à parier que les locataires risquent de subir l'instauration des compléments de loyers, mais ce n'est pas pour cela que l'on se réjouit du côté des propriétaires bailleurs. Ceux qui les soutiennent déplorent l'absence de liste concrète détaillant les caractéristiques particulières pour l'application du dispositif, ce qui crée de l'incertitude. Ils craignent un recul des investissements locatifs dans la capitale à cause notamment des imprécisions du texte de loi.

« Il faut penser à l'investisseur ! » fait remarquer Géraud Delvolvé, délégué général de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier). « Le rapport de confiance est dégradé face à un texte qui n'est pas précis, et donc sujet à interprétation », regrette-il, craignant également le temps long de la justice pour régler les contentieux et pour émettre une jurisprudence.

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Commentaires
a écrit le 11/07/2015 à 18:13 :
L'objectif de l'encadrement des loyers n'était il pas de limiter la baisse à 30%?
La loi est entrée en jeu alors que la baisse avait déjà commencée.

Cette baisse est sensée durer au moins 20ans. Papyboom, chomage, emplois précaires, baisse dramatique du nombre d'acheteurs par vendeur - il y a plus de vendeurs que d'acheteurs, hausse de la dépendance de la population (plus de logements vides), baisse du nombre de ventes de crédits ainsi que des sommes prêtées, baisse des loyers, augmentation des taxes proprio, perte de rendement pour les investisseurs immo... bref...
Le retour aux prix/loyers de 1998 est bien parti, et il semblerait bien que rien ne peut l'arrêter.

J'ai vendu en 2010 - pas loin du plus haut. Je suis bien heureux de ne pas être propriétaire durant cet éclatement panique de la bulle immobilière qui va arriver de manière imminente. Je conseille aux gens de vendre avant cet hiver, car lorsque les gens vont commencer à réaliser que la pente est descendante pour les 20ans à venir, il sera trop tard pour vendre. Plus personne n'en voudra.
a écrit le 09/07/2015 à 11:03 :
Que de nouvelles tracasseries administratives!!
J'ai décidé de ne plus investir dans l'immobilier en prenant connaissance de la philosophie de la loi Duflot. Je me félicite tois les jours de cette décision.
a écrit le 09/07/2015 à 0:43 :
Que de lois mal rédigées pour donner du travail et des honoraires aux avocats sans rien résoudre mais créer de nouveaux problèmes, et fournir de l'incertitude.
a écrit le 08/07/2015 à 12:21 :
spécialité socialiste , l'édification de lois qui par leurs multiples compromis s'apparentent à des pilotis installés sur de la vase...
a écrit le 08/07/2015 à 11:57 :
de toute façon depuis 1989 , il n'y a eu que de mauvaises lois sur les loyers , il faut désindexer la rente à l'inflation , puisque le gouvernement a commencé à le faire sur les revenus dont les retraites , simplement une mesure d'équité .

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