Grand Paris : comment faire baisser le prix du foncier ?

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Vers Paris, le coût du foncier peut atteindre 40% du prix de revient d'une opération de construction de logements
Vers Paris, le coût du foncier peut atteindre 40% du prix de revient d'une opération de construction de logements (Crédits : Décideurs en région)
La politique foncière du Grand Paris n'est pas assez cohérente pour faire baisser le prix des terrains.

L'ambitieux projet du Grand Paris a pour objectif de doubler la production annuelle de logements au sein de la métropole.

Il ne sera cependant efficace que si les populations peuvent se loger à prix décent dans ces nouvelles habitations. Pour ce faire, élus, collectivités, aménageurs, promoteurs et même bailleurs sociaux devront s'organiser au mieux pour résoudre une équation économique qui se complexifie avec une réduction des dotations de l'Etat aux collectivités qui se monte à 11 milliards d'euros sur la période 2015-2017.

Le prix du foncier:
entre 25 et 40% du prix de revient

Parmi les sujets les plus préoccupants, il y a le prix du foncier, matière première du constructeur de logements, beaucoup trop élevé sur le territoire du Grand Paris.

"Il faut arriver à faire baisser ce coût pour produire davantage de logements. Mais, malheureusement, on n'en prend pas la direction", s'inquiète Hervé Gay, président de la SEM 92.

On dit que le foncier représente, suivant les zones, entre 25% et 40% du prix de revient d'une opération de logements collectifs.

"Le prix du foncier en Ile-de-France a trop augmenté ces dernières années et ne redescend plus", constate Vincent Renard, directeur de recherche au CNRS.

Les élus n'arrivent pas à mener une politique foncière commune

Seul moyen de faire baisser ce coût : que les collectivités posent le problème en amont et s'entendent pour que le foncier soit acquis au plus bas prix. Or, il est quasiment impossible de dégager un consensus politique au sein de la métropole pour mener une politique foncière commune.

"Il ne pourra y avoir de politique foncière efficace sans une autorité politique forte qui créerait une agence foncière de la métropole", insiste Vincent Renard. "Une autorité politique forte est la mère de toutes les batailles", ajoute-t-il.

"Centrigation sociale" et "dictature du parcellaire" pas près de disparaître

Pis encore, la tendance chez les élus est davantage au refus de la densification. "La campagne électorale des municipales de mars 2014 n'a pas du tout été menée sur les thèmes des maires bâtisseurs", remarque Vincent Renard. "La politique foncière n'est pas une priorité pour les candidats élus", ajoute-t-il.

Résultat, on laisse les prix du foncier s'envoler, et s'opérer ce que le chercheur du CNRS appelle "la centrifugation sociale", c'est-à-dire le fait que "les ménages à faibles ressources se retrouvent piégés dans des périphéries de plus en plus lointaines".

La "dictature du parcellaire" règne car les propriétaires de terrains à bâtir sont libres de ne pas vendre leur terrain. "Ils ne paient même pas d'impôt dessus !", remarque Vincent Renard. "Le seul comportement raisonnable, dans ce cas, est celui du bon père de famille qui attend que son terrain prenne de la valeur", ajoute-t-il.

Redonner un vrai pouvoir urbain
au Grand Paris

Les propriétaires, Etat compris, souhaitent en effet valoriser au maximum leur terrain. En outre, la culture de la propriété privée dominante en France incite souvent les juges à prendre fait et cause pour les petits propriétaires lors des procédures d'expropriation.

"Par exemple, le propriétaire d'un logement ancien de 80 mètres carrés obtiendra le plus souvent du juge une somme suffisante pour se loger dans un logement d'une surface similaire ou supérieure au meilleur confort, et donc plus cher", constate Hervé Gay. Ainsi les aménageurs doivent souvent payer le prix fort pour acquérir du foncier.

Toutefois, "si l'on compare aux autres pays européens, l'expropriation marche assez bien en France, les gens l'acceptent relativement bien", remarque Vincent Renard. Les mécanismes de préemption, en revanche, doivent se décider à un échelon territorial supérieur à la commune, pour éviter les politiques clientélistes des maires, explique Vincent aussi Renard. Bref, il est temps de donner à la métropole du Grand Paris un vrai pouvoir urbain.

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Commentaires
a écrit le 19/04/2015 à 13:49 :
Le BIMBY propose l'inverse : plutôt que de faire remonter les décisions sur le foncier vers de plus hautes sphères, se rapprocher du propriétaire et l'aider à prendre conscience qu'il a un intérêt tout à fait objectif à densifier intelligemment sa parcelle. Les élus locaux suivront lorsque la majorité des propriétaires aura eu accès à cette information qu'avec un peu de droits à bâtir concédé par le PLU sur leur terrain, la construction d'une seconde maison est possible. En Ile-de-France, on construit des maisons avec courette sur des parcelles de 100m2. Les architectes savent très bien le faire et de multiples exemples sont visibles, par exemple, à Montreuil. D'ailleurs, plus le foncier est rare, plus les propriétaires ont intérêt à valoriser une partie de leur jardin comme terrain constructible. A montreuil 100m2 de terrain avec des droits à bâtir permettant de bâtir une maison familiale se négocient aux alentours de 200 000€. Si l'offre s'amplifie considérablement (via une ingénierie de conseil déployée auprès des habitants, sans acquisition foncière, et via un encadrement de l'augmentation de droits à bâtir calibrés ne permettant pas de remplacer ces maisons par des immeubles ... ce qui serait inacceptable pour les voisins), les prix baisseront et l'intérêt à diviser son terrain baissera. Ce processus est auto-régulateur du point de vue foncier. Il faut simplement l'impulser puis l'accompagner d'un point de vue architectural et urbanistique. Cela tombe bien, l'ingénierie ne coûte rien au regard des enjeux fonciers en question, et les architectes & urbanistes sont disponibles : un grand nombre cherchent du travail et seraient tout à fait heureux d'accompagner les propriétaires dans une réflexion patrimoniale et urbaine sur la façon de libérer leur foncier. Pour libérer de façon massive du foncier, il faut faire descendre et déployer la réflexion, l'ingénierie et l'accompagnement à la parcelle. Penser local pour agir global...
a écrit le 14/04/2015 à 17:49 :
Le Paris Haussmannien, que tout le monde aujourd'hui admire (et qui fut si décrié en son temps), ne fut possible que grace à la politique volontariste de Napoléon III qui bulldosa à coups de décrets tous les adversaires du regroupement des communes et de la transformation de Paris. Donc, si on veut on peut, mais pas sans faire de vagues.
a écrit le 05/04/2015 à 19:59 :
Faire baisser les prix , solution assez simple au demeurant => laissez faire hidalgo et le gouvernement et revotez pour les socialistes aux prochaines présidentielles pour finir de faire partir les riches ... Je vous prédis une multiplication par 2 des impôts locaux à paris dans les 10 ans et par 4 sur les appartements haussmaniens, si ils font passer leur réforme ;sans compter l'insécurité qui ne devrait plus être seulement un sentiment lorsqu'on voit à qui sont attribués les logements sociaux .
Réponse de le 10/04/2015 à 10:54 :
Il s'agit de conforter la mairie de Paris : en faisant venir des banlieusards désargentés dans les logements sociaux de la ville de Paris, les prochaines élections sont dans la poche...
a écrit le 03/04/2015 à 23:05 :
Pour que les prix baissent à Paris il faudrait tout simplement qu'il y ait moins de personnes qui veuillent y vivre. Le marché de l'offre et de la demande fait qu'il y a énormément de monde prêt à débourser 8000 euros du mètre carré pour s'y installer. La crise affecte la France périphérique et rurale, une capitale mondialisée comme Paris évolue sur une autre planète ou cadres internationaux et professions libérales tirent le marché vers le haut.
Réponse de le 05/04/2015 à 7:47 :
tu devrais t'acheter une paire de lunettes alors
Réponse de le 06/04/2015 à 21:01 :
@tron: (?)
a écrit le 03/04/2015 à 15:40 :
En quoi, et comment, la nouvelle agence foncière du Grand Paris proposée par Vincent Renard règlerait-elle les problèmes que l'établissement public foncier régional (EPFIF) prend déjà à bras le corps? Quelle autorité politique pourrait être plus forte que celle cumulée de l'Etat, de la Région et des maires/présidents d'intercos ? Il y a un miracle que je ne m'explique pas...
a écrit le 03/04/2015 à 8:54 :
La solution de mon point de vue serait de refonder les agences locales du Trésor public qui devraient se voir créer une section, la section immobilière, qui serait chargé d'appliquer une taxe sur le patrimoine bati en fonction de la valeur vénale déclarée et de la qualité du bien.
Plus un bien immobilier est cher, plus il devrait etre imposé et non pas comme actuellement où les taux sont les memes pour tous.
Le coté proportionnel de la taxe foncière profite aux propriétaires d'immeuble tres valorisés car ils ne paieront pas plus qu'un autre de meme taille dans le meme secteur.

En refondant la taxation sur le foncier mais surtout en créant une taxe sur la valeur et la qualité du logement, beaucoup de propriétaires seraient inclin à vendre pour ne pas se voir trop imposé et ne plus crouler sous les impots. Or c'est surtout en milieu tendu que la vente immobilière est insuffisante. Cette taxe permettrait de mettre sur le marché beaucoup de biens et donc mécaniquement de faire baisser considérablement les prix ce qui permettrait alors d'éviter cette centrigation sociale où les personnes aux revenus modestes n'ont comme choix soit de louer soit de s'installer loin de leur lieux de travail.

Et en plus ca serait normal qu'un bien de qualité soit taxé plus cher qu'un bien plus modeste.
Probleme c'est que les promoteurs créeraient des immeubles bon marché de peu de qualité pour éviter que leur primo-accédant paient de gros impots. Mais qui dit bon marché ne veut pas forcément dire moche et standardisé car si c'est le cas ils resteront sur le marché.
a écrit le 02/04/2015 à 9:22 :
Mme Duflot avait proposé le PLU Intercommunal, salué par les professionnels de l'immobilier comme une vraie avancée pour libérer du foncier en zone urbaine. La rareté organisée du foncier étant une des plaies fondamentales du marché du logement en France.
Le PLUI a été retoqué au Sénat.
Et Mme Duflot s'est fait virer.
Réponse de le 02/04/2015 à 10:28 :
oui, la seule bonne mesure depuis des années concernant l'immobilier a été retoqué par les parlementaires: d'où le problème d'avoir des députés et sénateurs qui sont également maires.
a écrit le 02/04/2015 à 9:12 :
Et pourquoi donc entasser tant de monde à paris ? Il y a de la place ailleurs en France
Réponse de le 02/04/2015 à 10:26 :
oui mais manifestement la majorité préfère vivre à Paris qu'en province
Réponse de le 02/04/2015 à 13:42 :
Manifestement, il y a une trop forte concentration d'emplois à Paris.
a écrit le 02/04/2015 à 5:50 :
Considérer le terrain comme tout bien immobilier et l'imposer correctement. Faire le cadastre obligatoire pour tout propriétaire. Dissocier l'impôt sur ces biens de celui sur le revenu.
Réponse de le 02/04/2015 à 8:48 :
@tt : rien compris à votre charabia ! un terrain est un bien immobilier ; la france n est pas la Grèce et possède un cadastre .
a écrit le 01/04/2015 à 22:58 :
Interdire la détention de plus de deux biens en region parisienne. Il faut savoir ce qu'on veut: du foncier ou du FN
Réponse de le 02/04/2015 à 1:11 :
J'en ai 12,je vous dois les 11 autres?
a écrit le 01/04/2015 à 19:07 :
La photo de Paris utilisée pour illustrer cet article on dirait qu'il s'agit d'une vieille photo d'archive des années 50. En tout cas ce n'est pas la Paris actuelle. C'était voulu ou… ?
a écrit le 01/04/2015 à 18:25 :
Cela est presque improbable , vu les investissements de l'étranger et des assurances qui attendent un retour sur cet immobilier .
a écrit le 01/04/2015 à 16:03 :
Peut-être qu'en augmentant la pollution à Paris les prix du foncier puissent descendre.…---- :-)

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