Immobilier : l'Etat doit-il favoriser l'ancien plutôt que le neuf ?

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Les politiques au pouvoir s'accommodent toujours parfaitement du discours des promoteurs immobiliers. Le secteur du bâtiment emploie en effet 1,4 million de salariés dans 13.000 entreprises, soit 16 % des entreprises du secteur marchand non agricole.
Les politiques au pouvoir s'accommodent toujours parfaitement du discours des promoteurs immobiliers. Le secteur du bâtiment emploie en effet 1,4 million de salariés dans 13.000 entreprises, soit 16 % des entreprises du secteur marchand non agricole. (Crédits : Reuters)
En France, 2,6 millions de logements sont vacants. Alors que les aides pour l'immobilier sont massivement dédiées au logement neuf, ne faudrait-il pas plutôt les réorienter vers la mobilisation et la rénovation du parc ancien, de fait bien plus conséquent ?

Si l'on exclut les prestations sociales dédiées, le budget de l'Etat alloué au logement est majoritairement dirigé vers le logement neuf, que ce soit en matière d'avantages fiscaux, de subventions d'investissements ou d'avantages de taux, trois postes qui pesaient en 2013 pour 20,6 milliards d'euros dans le budget de l'Etat, selon les Comptes du Logement, soit plus de la moitié de l'ensemble des aides au logement (40,8 milliards d'euros).

Mais l'Etat a-t-il réellement davantage intérêt à soutenir la construction et l'acquisition de logements neufs, plutôt que la mobilisation et la rénovation du parc ancien ? Certains, comme les promoteurs immobiliers, répondront sans surprise par l'affirmative. « Il y a un déséquilibre criant entre l'offre et la demande de logements. Le seul moyen d'y remédier, c'est de construire des logements neufs », estime François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). La démographie croissante et l'inquiétante crise de la construction en France depuis 2011 pousse ainsi les pouvoirs publiques à maintenir leur soutien majoritaire au neuf.

Un non-sens quantitatif ?

Pourtant la question des soutiens publics à l'immobilier ancien mérite d'être posée à un moment où la précarité énergétique concerne 4 millions de ménages et le mal-logement 3,6 millions. Mettre le paquet sur le parc ancien, qui compte 34 millions de logements dont 2,6 millions sont vacants (sic), n'aurait rien d'illogique alors que « seulement » 300.000 à 400.000 logements sont construits chaque année.

« Le parc de logements existant représentera encore 90 % du parc dans 10 ans, et 80 % dans 20 ans ! », faisait remarquer Eric Alauzet, député EELV, lors des matinales de la construction et du Logement. Tout ceci bien évidement sur fond de transition énergétique. « La mobilisation du foncier bâti existant et la rénovation des bâtiments sont deux éléments déterminants de la politique de transition énergétique », rappelle Eric Alauzet. « Travailler sur l'ancien est un enjeu économique, social, environnemental et quantitatif ! », ajoute-t-il.

Les politiques dirigeants préfèrent le neuf

Eric Alauzet regrette ainsi que les promoteurs immobiliers « influencent et orientent les décisions politiques » vers le neuf. Il faut cependant être clair : les politiques au pouvoir s'accommodent toujours parfaitement du discours des promoteurs immobiliers. Le secteur du bâtiment emploie en effet 1,4 million de salariés dans 13.000 entreprises, soit 16 % des entreprises du secteur marchand non agricole.

Relancer le secteur de la construction, c'est souvent relancer l'emploi à court terme. D'où l'adage bien connu "quand le bâtiment va, tout va".  Les lobbys du bâtiment disent d'ailleurs souvent que construire un logement, c'est créer deux emplois. Ces arguments qui passent bien auprès des dirigeants politiques en recherche de chiffres à présenter à l'opinion publique.

Du reste, « il est plus complexe, moins concret en terme de résultats et globalement plus coûteux pour l'Etat de soutenir l'ancien que d'aider à la construction de nouveaux logements », explique Vincent Renard, économiste spécialiste du logement.

Mobiliser le parc vacant ?

Faudrait-il alors s'atteler à mobiliser le parc de logements vacants (2,6 millions d'unités selon l'Insee) ? Un raisonnement qui consisterait à dire que tout ces logements sont mobilisables serait trop simpliste. Car s'il est incontestable que des logements sont vacants dans des zones urbaines, d'autres le sont aussi dans des zones en déshérence, où personne ne veut habiter. « Nous sommes dans une phase d'urbanisation continue, et il se rajoute aujourd'hui à cela un phénomène de métropolisation dont la tendance semble aller vers des métropoles régionales. Il faut donc augmenter l'offre là où il y a des tensions », estime François Payelle.

Du reste, si l'on se concentre sur la vacance en zones urbaines, force est de constater que les pouvoirs publics, par le biais de politiques de taxation des propriétaires de logements vacants, n'ont jamais réellement trouvé la solution. Pour Vincent Renard, il faudrait que l'Etat tape encore plus fort. « Il faut que l'Etat taxe les logements vacants à leur valeur vénale », estime-t-il. De quoi provoquer l'ire des propriétaires bailleurs dans les centres urbains.

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a écrit le 23/06/2015 à 0:50 :
Les lois actuelles protègent exagérément les droits des locataires aux détriments des bailleurs:un locataire ne voulant pas payer,est inexpulsable avant des mois de procédures où les frais d'huissier s'ajoutent...quand le jugement ne tombe pas,en plus,en période hivernale.Je n'entend parler que de locataires non solvables,déménagés en douce,avec nouvelle adresse inconnue,en laissant des ardoises volontairement supérieures à la caution.Moindre mal s'ils n'ont pas,de plus,vandalisé le logement ou les parties communes...Renouvelant leur arnaque de logement en logement faute de fichier national de mauvais locataires.Je connais bcp de bailleurs qui attendent la relance du marché pour "tout bazarder".Les bailleurs modestes individuels prennent des risques financiers,contribuent au logement de millions de ménages,mais sont actuellement lèsés et non-défendus par les pouvoirs politiques.Même les communes préfèrent laisser des logements vacants plutôt que louer avec ces risques d'impayés."Oh les pôvres locataires victimes de proprios cupides pleins aux as!"
a écrit le 17/06/2015 à 10:46 :
Un logement neuf crée deux emplois polonais.
a écrit le 16/06/2015 à 23:49 :
Le neuf a un prix délirant. seuls les investisseurs et les offices de l'habitat achetent. les autres ne peuvent pas car ils paient plein pot.
Réponse de le 23/06/2015 à 0:56 :
Tout dépend de la zone tendue ou pas.
Se plaindre de la moindre productivité des travailleurs forcés de se loger loin de leur travail...Mais qu'attendent les pouvoirs publics pour relancer l'aménagement du territoire,la délocalisation d'administrations,d'entreprises qui ne gagnent rien à rester dans les grandes villes,en particulier à Paris?
a écrit le 16/06/2015 à 16:08 :
Il y a deux cas ou l'état est dans son rôle de subventionner l'immobilier, 1 aider les couples pauvres si possible avec enfant à leur première acquisition immobilière (neuf, ancien, location vente avec éventuellement quelques restrictions pour des lieux insuffisement peuplés).
2 l'immobilier touristique car créatif de richesses et d'emplois.
Le reste est stupide, jamais les taux de crédit ont été aussi bas, et rarement le prix de l'ancien hormis Paris n'a été aussi faible.
Les promoteurs trouveront toujours du grain à moudre, on ne va pas commencer à les plaindre.
Réponse de le 16/06/2015 à 16:26 :
Si vous êtiez banquier vous prêteriez pendant 20 ans à 2% cela ne paie même pas les employés , donc comprendre la situation actuelle n'est pas celle que l'on nous présente.
Réponse de le 23/06/2015 à 1:06 :
Le taux de prêt de la BCE est actuellement de...0,05%.
Donc,à court terme écart encore avantageux,d'autant plus que les prêts immo fidélisent,en général ,la clientèle. ,Mais à long terme,si retour de l'inflation,si remontée du taux de financement des banques auprès de la BCE,difficultés à prévoir.
a écrit le 16/06/2015 à 15:11 :
Le secteur du bâtiment emploi 1,4 million de salariés; Combien sous la directive Bolkenstein ?
Réponse de le 16/06/2015 à 15:51 :
@Iciailleurs
"Le secteur du bâtiment emploi 1,4 million de salariés; Combien sous la directive Bolkenstein ?"

Vous mettez le doigt là où ça fait mal. Sur tous les chantiers où j'ai pu passer dernièrement, ça ne parlait jamais français. Ce n'est pas de la xénophobie, au contraire : c'était des travailleurs détachés étrangers exploités et payés au lance-pierre ("et si t'es pas content, retour au pays, j'en ai 20 000 des comme toi qui sont prêts à bosser pour 400€par mois" tout en augmentant les bénéfices et le salaire du patron).
Réponse de le 23/06/2015 à 1:12 :
Et dans l'agriculture ,l'industrie...aussi.Les instances européennes ont sciemment choisi le moins-disant social au détriment des emplois,de la protection sociale et de la santé économique des pays d'Europe de l'Ouest.
a écrit le 16/06/2015 à 14:44 :
C'est tellement mieux de faire grimper les prix de l'immobilier cela arrangent pas mal de monde et fait grimper les loyers ,avec à la clé la déduction d'impôts .ELLE EST PAS BELLE LA VIE .
Réponse de le 17/06/2015 à 0:19 :
Plus les prix sont élevés, plus l'Etat et les communes taxent sans changer le taux.
a écrit le 16/06/2015 à 13:13 :
Les dispositifs scellier duflot et autres pinel ont pour but de soutenir la construction et de limiter les loyers.

Le problème est que les logements anciens ne peuvent plus rivaliser car dans pas mal de cas les charges sont élevées et le loyer charges comprises se retrouve plus élevé que les loyers du neuf pour de meilleures prestations normalement.

Mon cas personnel: l'agent immobilier m'a dit que mon logement valait 850 euros cc en location. Sauf que pour de meilleures prestations (parking sous terrain, isolation bbc etc) le prix du neuf pour environ la même surface est de 800 à Marseille.
Pour le locataire il n'y a pas photo et j'ai donc dû baisser le loyer a 730 cc pour trouver un locataire. A ce prix la je ne couvre pas mes frais et les milliers d'euros de travaux ne seront amortis que dans un an mais c'est mieux que rien.

On en est arrivé à ce que les locataires négocient comme des acheteurs pour accepter de louer ce qui est du jamais vu tellement que le marché est plombé.
a écrit le 16/06/2015 à 11:55 :
Faux l'ancien est pleinement subventionner dans la rénovation et l'isolation !
a écrit le 16/06/2015 à 11:42 :
Le neuf : favoriser la rente foncière.
L'ancien : favoriser les conditions d'usage.
À vous de choisir, mais sans clientélisme!
a écrit le 16/06/2015 à 8:42 :
votre article est revelateur de la france, atteinte du syndrome ' taxe'
les taxes ne resolvent pas tous les pbs, bien au contraire !
a écrit le 16/06/2015 à 8:29 :
L'état doit surtout se retirer et baisser les taxes. Problème: que faire des fonctionnaires? Ils sont là pour taxer et appliquer les réglementations. Pourquoi ne pas les laisser ne rien faire du tout? Ce serait déjà une avancée positive pour la société....
a écrit le 16/06/2015 à 8:19 :
La question serait plutot pourquoi l etat doit subventionner le logement ?
Ca ne sert qu a faire monter les prix (c est sur que c est bien pour les boomers qui votent beaucoup) mais c est du gaspillage d argent. Ce qu il faudrait c est investir dans les sceteurs porteurs dans 20-30 ans, pas dans le parpaing. On a vu ce que ca donne en espagne, une economie boostee a l immobilier !
Réponse de le 16/06/2015 à 13:41 :
@cd : et bien je vais vous réexpédier. .quand l état donne 1 euro il perçoit 1.50 e avec comme meilleur exemple le duflot 20 % de TVA perçue pour 18% d avantage fiscal mais sans parler de la fiscalité sur loyer ( ir csg taxe foncière. ..) . L état ( gauche ou droite) est de mauvaise foi quand il évoque l aide à l investissement car il se décharge sur le privé pour construire des logements neufs et contribuer à l emploi . Mes sources : ministère du logement 2013 ..40 milliards d aide ( pour simplifier 20 aux proprios 20 aux locataires sous forme apl divers) et 60 milliards de recette. Le PS , à commencer par Ayraut qui a fustigé pendant de longues années les aides au locatif à vite changer d avis et a fait preuve de pragmatisme en concernant ces aides.
Réponse de le 16/06/2015 à 14:39 :
Votre ex est faux. que l etat subventionne l immobilier ou un autre sectuer, il percevra autant de TVA. Si on pousse votre raisonnement au bout, letat devrait subventionner l achat de voiture car non seulement il recupere la TVA sur les voitures mais aussi la TIPP (et les PV) !
Non seulement les subventions devraient etre l exception (quelque soit le secteur) mais en plus elles ne devraient JAMAIS aller a des secteurs comme l immobilier. Elles ne vont que faire monter les prix et inciter les gens a investir dans un secteur qui n est certainement pas la ou est l avenir de la France !
Réponse de le 16/06/2015 à 15:46 :
Cher malcomprenant,
En plus de ce qu'a pointé le damoiseau qui a commenté au dessus de moi, j'ajoute qu'une fois de plus, vous employez votre méthode fallacieuse qui consiste à considérer que 100% des recettes fiscales de l'Etat dans l'immo sont dûes exclusivement à ces 47 milliards de subventions par an, et que s'ils n'existaient pas, on vendrait 0 logements, on en construirait 0.
Or, sans ses subventions, on construirait toujours et on vendrait toujours, mais à des prix cohérents par rapport aux revenus des Français sans subvention étatique.
Réponse de le 16/06/2015 à 16:39 :
@@malcomprenants toujours invisibles : oui les subventions ont participé à l augmentation des prix mais de manière très relative ..L an dernier il s est construit 330 000 logements neufs dont 30 000 "duflot" au mieux , on peut donc dire que l effet subvention à été faible et cependant le prix du neuf continue d augmenter .Dans les meilleures années "besson"( jospin) ou scellier c était 100 000 pour 420 000 logements . Je persiste à dire que c est la fiscalité et les normes qui sont les premières cause de la hausse du neuf et par voie de conséquence de l ancien .Personnellement je l ai répèté souvent . . je suis pour la suppression de toute aide fiscale et tant pis pour tous les locataires qui accèdent au duflot ou pinel car vous oubliez l essentiel : un propriétaire fera un duflot avec loyer équivalent hlm que s il a une remise ( une aide) à l achat .La comparaison avec voiture est stupide : on achète une voiture par nécessité ou par passion ..on achète un "pinel" dans le cadre d un placement et si ce placement n est ni rentable ou sujet â emm..Ba on le fait pas .
Réponse de le 17/06/2015 à 16:29 :
@malcomprenant

Merci de représenter de manière aussi caricaturale cette manière de voir les choses.
A quel moment est-ce que dans notre chez pays on s'est mis à construire des logements exclusivement pour les "zinvestisseurs" et non pour tous ces gens qui veulent se les payer avec les revenus de leur travail, pour y faire des choses saugrenues comme habiter dedans? Il a été décidé que les constructions neuves seraient mises sur le marché à des niveaux de prix qui excluent 95% de la population, dont acte, mais qu'on n'aille pas pleurer sur les volumes de ventes ou de constructions.
En allant prendre le tram, je reçois au moins une fois par semaine des tracts pour des merveilleux "programmes neufs idéal investisseur", et chaque semaine j'en reçois 4 ou 5 prospectus "du studio au 5 pièces", donc il faut croire que la construction n'est pas au point mort. En revanche, il faut aller prospecter dur pour trouver des acheteurs pour un studio de 25m² à 300 000€ (idéal jeune actif en début de carrière qui gagne plus de 5000€ nets par mois et qui veut s'endetter sur 25 ans), des 2 pièces à 600 000€ (idéal jeune couple qui gagne 10 000€ par mois et qui veut s'endetter sur 25 ans, ne pas faire d'enfants et ne pas s'agrandir), des 4-5 pièces qui dépassent le million (idéal famille dynamique avec enfants qui gagne 20 000€ par mois et qui veut s'endetter pendant 25 ans). Non non, je ne comprends pas pourquoi ces appartements ne se vendent pas comme des petits pains! Et je comprends encore moins comment on faisait avant quand on achetait des appartements pour se loger!
a écrit le 16/06/2015 à 7:51 :
Concentrer tous les efforts vers la baisse des prix, notamment par l'arret immediat de tout aide de tout type: allocations, subventions.... Aussi taxer au maximum en pourcentage de la valeur reele du bien y compris la residence principale sera souhaitable. Car un baisse franche des prix ne fera que liberer de l'argent pour d'autres depenses de menages donc une reprise de l'economie.
Réponse de le 16/06/2015 à 13:19 :
@tt
"taxer au maximum en pourcentage de la valeur reele du bien y compris la residence principale sera souhaitable"

Même pas besoin de chercher à taxer "au maximum", il suffit d'adopter le même comportement que certains pays comme les USA : supprimer toutes les règles de calcul de la taxe foncière (basées sur une obscure "valeur locative" calculée dans les années 70) et les remplacer par une règle simple : taxe foncière de 2-3% de la valeur du bien sur le marché. On va voir pendant combien de temps nos petits vieux multipropriétaires vont nous jurer la main sur le coeur que leur studio de 25m² des années 60, en ruines, catégorie énergétique E, vaut 250 000€ juste parce que situé dans Paris (et extrapolable aux prix abusifs dans le reste de l'IDF et des zones tendues).
Réponse de le 16/06/2015 à 13:26 :
Imaginez : si vous supprimez les aides, vous mettez des milliers de gens à la rue, les investisseurs (même les plus modestes) sont obligés de vendre, les prix baissent, mais pas suffisamment pour que ceux qui n'ont plus de logements achètent, il y a pénurie. Libérer de l'argent pour le reste de l'économie, certes, sauf que les humains dépensent pour leurs besoins dans l'ordre d'urgence : 1 - manger, - 2 s'abriter, 3 - se chauffer, se protéger des intempéries, ... donc ce n'est pas la bonne solution.
Taxer les logements vacants pour qu'ils soient loués : pas certain qu'ils ne soient pas vendus et s'il n'y a pas de rentabilité, il n'y aura pas d'acheteurs
En outre, la réhabilitation de ces bâtiments, leur transformation en logements coute cher. A qui de payer ? Où sont-ils ? Quel est l'intérêt de transformer (à grands frais) une caserne perdue en rase campagne s'il n'y a pas d'emploi, d'école à proximité ?
Réponse de le 16/06/2015 à 14:41 :
Votre idee revient a taxer les vieux (proprietaires voire multi proprios) au benefice des jeunes (qui paieront moins cher). Suicidaire electoralement meme si surement une bonne idee economiquement (et socialement). ca ne se fera donc jamais
Réponse de le 17/06/2015 à 9:38 :
Et pourquoi devoir se déplacer pour aller travailler ?
Beaucoup d empois du secteur tertiaire peuvent être completement a distance
Raz le bol des chef aillons incompétents qui ont besoin de leurs équipes competentes pour se cacher
Et pourquoi cette centralisation imbécile qui n a plus aucun sens
Pourquoi le politique l administratif le touristique et l emploi sont concentrés a 75% en région parisienne
A
Quand une décentralisation ? A quand une qualité de
Vie ?

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