Immobilier : pourquoi la reprise se fait attendre dans le neuf

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Les mises en chantier de logements neufs continuent de baisser
Les mises en chantier de logements neufs continuent de baisser (Crédits : © Regis Duvignau / Reuters)
Alors que les promoteurs se sont réjouis ces dernières semaines de la reprise de leurs ventes, les mises en chantier continuent de chuter. Pour quelles raisons ?

Ce début d'année 2015 avait pourtant redonné le moral aux promoteurs immobiliers, dont les ventes se sont redressées. Mais leur optimisme est douché par les chiffres mensuels de la construction, dont les derniers ont été publiés ce mardi : ils révèlent que les mises en chantier de logements neufs en France ont continué à se rétracter au deuxième trimestre sur un an, avec un repli de 7,4 %, à 86.100 unités. Sur la période de douze mois achevée fin juin, les mises en chantier ont aussi baissé de 5,8%, à 344.000 unités.

Hausse des ventes investisseurs

La tendance est pourtant à la hausse concernant les ventes dans l'immobilier neuf (+10,4 % au premier trimestre 2015 pour les promoteurs). Tous les professionnels de de l'immobilier s'accordent à dire qu'il y a eu une réelle éclaircie liée à la hausse des ventes aux investisseurs particuliers, elles-mêmes liées à l'instauration du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel. Celui-ci assouplit les conditions de son prédécesseur, le dispositif Duflot, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans pour le Duflot. Des conditions qui ont redonné l'envie à certains d'investir dans le neuf. Dont acte.

Des blocages subsistent

Mais une hausse des ventes ne signifie pas mécaniquement que de nouveaux programmes de logements seront lancés rapidement sur les chantiers. Car en réalité, si le dispositif Pinel redynamise la demande des investisseurs, l'offre a de son côté du mal à suivre.

Les promoteurs sont en effet en grande difficulté pour sortir des projets immobiliers dans des temps restreins, ce qui peut expliquer en partie le décalage entre les ventes et les mises en chantier. « Les difficultés à obtenir des permis de construire et le recours quand ils sont obtenus demeurent plus que jamais d'actualité. Les lourdeurs administratives et les réticences des élus à accorder de nouvelles autorisations fragilisent l'embellie et risquent de faire durer la crise de production que connait le secteur », déplorait il y a quelques semaines, Alexandra François-Cuxac, nouvelle présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Dans ce cadre, une embellie est toutefois à noter dans les chiffres publiés ce mardi, puisque le nombre de permis de construire accordés pour des logements neufs a progressé de 3,9% à 92.100 unités au deuxième trimestre. Reste à savoir si cette reprise se pérennisera.

Hausse des prix de revient

Par ailleurs, si les investisseurs sont de retour, nombre d'acquéreurs potentiels de résidences principales neuves restent bloqués par le niveau trop élevé des prix sur ce secteur, notamment les primo-accédants. Et les promoteurs se disent impuissants face à cette situation car ils n'arrivent pas à abaisser leur prix de revient. Celui-ci a fortement crû ces dernières années dans les zones tendues à cause de la hausse du prix foncier et des coûts de construction.

Ces derniers auraient notamment augmenté de 50 % en 10 ans, principalement à cause de l'empilement des diverses normes et réglementation, regrettent les promoteurs immobiliers. Ils demandent du temps sans que de nouvelles normes soient adoptées  pour pouvoir s'adapter à toutes ces nouvelles données de marché, afin de proposer des logements à des prix plus en adéquation avec le pouvoir d'achat de la demande.

D'ici là, ils ne verraient pas d'un mauvais œil que l'exécutif favorise la reprise des ventes aux primo-accédants. Mais alors qu'un PTZ dans le neuf existe déjà, les pouvoirs publics, contraints budgétairement, n'ont pas encore donné de signaux allant dans ce sens.

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Commentaires
a écrit le 24/08/2015 à 20:28 :
l'indice de tension immobilière s'en encore dégradée en août pour les vendeurs, en France...
Et on arrive dans la période du papy-boom de 30ans... Ca va faire mal aux vendeurs...
a écrit le 21/08/2015 à 17:17 :
Vous doutez encore de l'éclatement de la bulle immobilière?

Chômage. Emplois précaires. PapyBoom. Baisse des loyers. Hausse des taxes proprio. Baisse de la rentabilité locative. Fuite des investisseurs de l'immobilier qui n'est plus un investissement viable pour de longues années à venir. Engorgement supplémentaire de l'offre. Indice de tension immobilière (dit "iti") en chute libre (0,4 en France). 2,5 vendeurs par acheteur. Encadrement des loyers. Hausse annoncée des taux d'emprunt (manque à gagner pour les vendeurs qui n'auront pas vendu avant la fin de l'été). Taux réel non intéressant pour les acheteurs (taux d'emprunt moins inflation). Fuite des retraités "aisés" à l'étranger (Portugal, Thaïlande), Fuite des jeunes actifs à l'étranger (USA, Canada, Australie). Engorgement supplémentaire de l'offre par rapport à la demande. Century21 annonce 15% de baisse "mécanique" par 1% de hausse des taux d'emprunt, tout effet de conjoncture mis à part. Courbe de dépendance de la population française en hausse. L'Etat vend en pagaille ses biens (certains l'accusent même de "brader").

Ceux qui n'auront pas vendu avant la fin de l'été verront la situation se dégrader pendant la durée du papy-boom (30ans). La pente est descendante pour les vendeurs...

Il ne fera pas bon être propriétaire...
a écrit le 20/08/2015 à 7:33 :
déjà que l'ancien c'est trop cher, alors acheter du neuf 20 à 40% plus cher pour une qualité souvent moindre... Il faut être fou ou alors très très mal informé...
a écrit le 15/08/2015 à 14:18 :
Il n'y a plus de "prix du marché"... il y a tellement plus de vendeurs que d'acheteurs, l'immobilier n'a plus vraiment de valeur.
Il ne faut acheter qu'à ceux qui sont en vente forcée, et dicter ses prix. Soyez patients. Et surtout n'achetez pas du neuf. C'est du vol.
a écrit le 09/08/2015 à 23:04 :
N'y a-t-il pas une incohérence grave à affirmer que le marché est freiné par la hausse des coûts immobiliers (y compris foncier) alors qu'on l'indice des prix depuis l'entrée en crise sont extrêmement bas. 50 % de hausse des coûts de construction en 10 ans çà fait quand même plus de 4%/an. J'en suis à me demander s'il n'en va pas en France des statistiques macro économiques comme de celles du chômage US : alors que les pouvoirs publics parlent de 5%, certains économistes disent que ce serait plutôt 20% !
Comment mener des politiques économiques saines sur de telles incohérences pour ne pas dire parfois sur de tels mensonges ?
a écrit le 04/08/2015 à 13:44 :
Il y a en France 35 Millions de logements selon les chiffres insse.
Pourquoi construire des immeubles hideux en périphérie des centres villes?
Personne ne souhaite rénover l'existant qui possède déjà des infrastructures amorties , on préfère couler du béton, faire travailler des Européens du Sud, augmenter le déficit extérieur par l'achat de matériaux en Espagne ou en Italie, créer de la dette en défiscalisant.
Cela s'appelle du soutient au secteur du bâtiment.
a écrit le 01/08/2015 à 17:57 :
La bulle est gonflée et les vendeurs font de la résistance. C'est normal, il faut les comprendre, ils ont beaucoup à perdre. Avec 2,5 vendeurs par acheteur en moyenne en France, ils vont attendre jusqu'à ce qu'il soit clair pour eux que plus ils attendent plus ils font une moins-value.
Dès que cette bulle sera crevée, et que les prix seront retournés à leurs valeurs d'avant bulle (augmentés de l'inflation - c'est normal), alors l'immobilier neuf pourra repartir.

L'état doit subvenir aux chômeurs du bâtiment en attendant la reprise. Donc tout le monde est perdant en attendant que le retour à la normale se fasse.
Réponse de le 01/08/2015 à 19:38 :
@economie : déjà 8 ans que vous ressassez avec la bulle qui va exploser ..J ai beau aller voir régulièrement les constructeurs de maisons individuelles de ma région qui s étonnent quand je leur dis que des gens comme vous prévoient une baisse ( 50%?) du coût de leurs maisons ..merci encore de me faire rêver.
Réponse de le 03/08/2015 à 10:47 :
Il n'y a pas de bulle sur la construction (bien que des économies puissent être faites), mais une bulle sur le foncier dans certaines zones. Il faut s'attendre à une poursuite de la correction, mais je ne la pressens pas d'une telle ampleur, loin de là. Il faudrait une grande politique de décentralisation, mais pour cela il faudrait de l'audace et du courage.
Réponse de le 04/08/2015 à 2:50 :
1) Il y a 8ans, la bulle était encore en formation. Cela ne fait que 6 mois que la bulle est mûre pour l'explosion.
2) Aller demander à un constructeur si une baisse de leurs coûts est probable: il faut être bien naïf pour espérer une réponse non biaisée de sa part. Mais passons....
3) Les prix des "nouvelles" constructions ne vont peut-être pas baisser. Il y a tellement d'offre pré-existante qu'il serait idiot de continuer à construire, comme l'a fait l'Espagne. Résultat, ils ont 6 biens sur 20 qui sont saisis.

Continuez de rêver autant que vous le pouvez, votre réveil sera dur.
Réponse de le 05/08/2015 à 17:38 :
Mon agent immo reflechit encore en pourcentage de baisse par rapport au point le plus haut du marché.

C'est tellement dépassé. C'est la conjoncture qui détermine le marché. L'offre et la demande.

Actuellement, il y a 2,5 vendeurs par acheteur et la conjoncture est pire qu'elle n'était en 1998-2000. Il est donc naturel que les prix descendent au niveau des années 1998-2000 corrigé de l'inflation.

Après, les professionnels vont toujours faire semblant de s'étonner qu'une bulle immobilière qui explose fasse baisser les prix, mais lorsqu'on voit qu'ils ont pu monter de 200 à 300% en 10ans, pourquoi ne pourraient ils pas descendre fortement lorsque la conjoncture et l'offre/demande le justifie?
Réponse de le 07/08/2015 à 14:04 :
@geo : faux! il faut tout de même une référence et reconnaissons que les courbes de friggit sont la référence même si je ne partage pas ses analyses : la bulle immobilière s est interrompu en 2008 pour la province ( paris est un marché à part )
Réponse de le 15/08/2015 à 8:06 :
"déjà 8 ans que vous ressassez avec la bulle qui va exploser "

On t'a déjà expliqué 40 000 fois, ce que tu ne veux pas comprendre surtout, que la bulle aurait sautée depuis longtemps sans la mise en place de subventions massives à l'achat sous sarkozy sur un marché qui était tendu à l'époque : davantage d'acheteurs que de vendeurs.
Par conséquent l'argent public a été dilapidé dans les poches des rentiers, d'où l'augmentation massive des déficits publics de l'époque.
Réponse de le 27/08/2015 à 0:09 :
Vous n'avez pas bien lu l'analyse de frigitt sur le site de la cgedd (site gouvernemental francais). Recherchez "Frigitt CGEDD" sur google.

Frigitt montre que la bulle immo sera finie lorsque l'immo aura perdu 70% par rapport à 2011. Sinon, oui, je suis d'accord avec vous sur le fait que frigitt soit la référence. Mais beaucoup d'agents immo et de lobbyistes tentent de faire de l'argent sur le dos de jeunes familles qui n'y comprennent rien.
a écrit le 30/07/2015 à 18:55 :
Le manque de "tune" peut etre.?????????
a écrit le 30/07/2015 à 16:20 :
Pourtant lorsqu'on lit les résultats de Nexity on peut penser que le carnet de commande est bien fourni ...mais ces sociétés sont maîtres dans la manipulation des chiffres pour attirer les acquéreurs ou faire pleurer les politiques...???le mensonge fait également parti de leur bilan....et rassure les investisseurs ,,?!!!
a écrit le 30/07/2015 à 16:04 :
Question presque sincère aux professionnels de l'immobilier, pour qui veulent-ils construire ?

Personnellement, je n'ai déjà pas les moyens d'acheter 1 appartement alors 2 n'en parlons pas, de la même manière je ne peux louer et occuper qu'un appartement, la population française n'a pas doublé, on ne détruit pas les immeubles (même quand ils sont à l'évidence dépassés malheureusement) et on ne peut pas dire que la France croule sous les demandes d'étrangers désireux de s'installer en France (et ayant les moyens de payer les logements construits).

Alors je me demande (et je le demande aux sachants) pour qui faut-il tant construire ?
a écrit le 30/07/2015 à 14:59 :
Demandez à l'administration kafkaïenne...
a écrit le 30/07/2015 à 14:04 :
Pour diminuer le prix de vente des biens immobiliers, pourquoi ne pas supprimer les aides en tout genre compensées par des impôts à tout va. Les professionnels gonflent les prix pour tenir compte des avantages fiscaux et financiers de leurs clients. Lorsqu'un acheteur n'a pas d'avantages fiscaux, ni sociaux, le vendeur s'adapte aux possibilités de son client. C'est ce que l'on appelle le marché. Dans notre système fiscalo-socialiste d'assistanat permanent et sur tous les sujets, le client est déconnecté de la réalité économique. Les vendeurs adaptent leurs prix pour que les assistés deviennent clients..... Pourvu que ça dure !!!!
a écrit le 30/07/2015 à 14:03 :
Pour diminuer le prix de vente des biens immobiliers, pourquoi ne pas supprimer les aides en tout genre compensées par des impôts à tout va. Les professionnels gonflent les prix pour tenir compte des avantages fiscaux et financiers de leurs clients. Lorsqu'un acheteur n'a pas d'avantages fiscaux, ni sociaux, le vendeur s'adapte aux possibilités de son client. C'est ce que l'on appelle le marché. Dans notre système fiscalo-socialiste d'assistanat permanent et sur tous les sujets, le client est déconnecté de la réalité économique. Les vendeurs adaptent leurs prix pour que les assistés deviennent clients..... Pourvu que ça dure !!!!
a écrit le 30/07/2015 à 14:03 :
Pour diminuer le prix de vente des biens immobiliers, pourquoi ne pas supprimer les aides en tout genre compensées par des impôts à tout va. Les professionnels gonflent les prix pour tenir compte des avantages fiscaux et financiers de leurs clients. Lorsqu'un acheteur n'a pas d'avantages fiscaux, ni sociaux, le vendeur s'adapte aux possibilités de son client. C'est ce que l'on appelle le marché. Dans notre système fiscalo-socialiste d'assistanat permanent et sur tous les sujets, le client est déconnecté de la réalité économique. Les vendeurs adaptent leurs prix pour que les assistés deviennent clients..... Pourvu que ça dure !!!!

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