Investissement immobilier : quel quartier de Paris est le plus rentable ?

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Rares sont les quartiers de Paris intra-muros dans lesquels un investissement locatif peut être rentabilisé en moins de 20 ans.
Rares sont les quartiers de Paris intra-muros dans lesquels un investissement locatif peut être rentabilisé en moins de 20 ans. (Crédits : Homepilot)
L'investissement locatif à Paris peut paraître risqué au vu des prix élevés à la vente dans la capitale, mais il est encore possible d’obtenir un retour sur investissement assez rapide, si vous choisissez le bon quartier, ou la bonne station de métro...

Si vous prenez une carte de métro parisien, autour de quelle station l'investissement immobilier sera-t-il le plus rentable ? C'est la question que s'est posée HomePilot, plateforme digitale de gestion locative, dans une étude publiée le 30 juin 2017. Et si le fait de voir les quartiers populaires bien plus rentables que les coins huppés de la capitale est plutôt logique, il est surprenant de voir autant de disparités d'une station à l'autre.

Homepilot cite l'exemple du Nord du 18e arrondissement : "Entre les stations Marcadet Poissonniers (22,7 ans) et Château Rouge (16,9 ans), à 700 mètres, la rentabilité moyenne baisse de 34%". La rentabilité est calculée par l'agence immobilière digitale en prenant pour exemple les prix au m2 pour un T3 non meublé, en étage, et en comparant le prix de vente au prix à la location, afin de calculer le moment où l'investissement initial sera rentabilisé par les loyer perçus.

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Paris Nord en force

La station la plus attractive de la carte de métro n'est pas située à Paris intra-muros mais en Seine-Saint-Denis. Un T3 non meublé aux alentours de la station La Courneuve - 8 mai 1945 sera rentabilisé en "seulement" 14,1 années en moyenne. "Dans Paris intra-muros les stations les plus rentables sont Porte de Clichy et Château Rouge", précise Homepilot, avec une rentabilité moyenne de 16,9 ans pour chacune d'entre elles. En fonctionnant par zone, c'est l'extrême Nord de la capitale, "entre Front Populaire, Riquet et Porte de la Villette" (à cheval entre le 18e et le 19e arrondissement, ndlr), qui sera la plus rentable (17,7 ans).

A l'opposé, ce sont donc sans surprise les quartiers les plus chers à l'achat qui seront les moins rentables. On retrouve donc le 6ème et le 7ème arrondissement de Paris, zones dans lesquelles les prix à la vente dépassent aisément les 12.000 euros au m2. La faible rentabilité "s'explique par le fait que la majorité des transactions dans ces
quartiers, sont pour des résidences principales ou secondaires, où les acheteurs sont souvent  prêts à 'surpayer'", estime Gille Bourcy, fondateur de Home Pilot. Le niveau élevé des transactions ne se retrouvent ainsi pas compensé par celui des loyers perçus.

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Commentaires
a écrit le 05/07/2017 à 23:27 :
HomePilot confond recettes et bénéfice.La rentabilité se calcule par rapport au bénéfice pas par rapport aux recettes.
a écrit le 05/07/2017 à 22:13 :
Les calculs sont intéressant mais si l'on tient compte de plus de paramètres il faut multiplier par 3 le moment ou le bien est rentabilisé soit 60 ans en moyenne.Car prendre juste un loyer brut et faire un ratio avec l'investissement est un calcul trop simpliste et donne une vue trompeuse sur le retour sur investissement.
a écrit le 05/07/2017 à 21:57 :
L'investissement immobilier n'est plus ce qu'il était.A l'achat des frais d'agence et des frais de notaire puis à la location une taxation des revenus foncier à 59% + une taxe foncière + un impôts sur le capital + une assurance non occupant en sus de l'assurance de l'immeuble + des nouveaux diagnostics + des frais de syndic sans compter la cotisation Duflot de 5% au compte de travaux avec un loyer bloqué et à la fin
l'impôt sur la plus value en cas de revente si on a de la chance car revendre plus cher n'est plus du tout sur dans les prochaines années.Donc il faut bien faire ses calculs avant de s'endetter car il y a le risque du chômage et l'assurance de manger des pates pendant 20 ans pour pouvoir se dire bailleur et encaisser des loyers aléatoires.

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