Le "Scellier" vaudra-t-il toujours le coup en 2011  ?

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Nouveaux plafonds, normes environnementales... au premier janvier prochain, ce dispositif fiscal dans l'investissement locatif sera plus contraignant.

La loi « Scellier » fait décidément l'objet d'attentions. Jeudi, le gouvernement a annoncé la baisse des plafonds de loyer pour ce dispositif octroyant une réduction d'impôt aux investisseurs locatifs achetant dans le neuf. Déjà, la dernière loi de finances avait modifié l'avantage fiscal, le conditionnant au respect de normes environnementales. Toutes ces décisions prendront effet le 1er janvier 2011. Et pourraient freiner les ardeurs des épargnants aisés, jusqu'ici séduits par le produit.

Bonne nouvelle : la modification des plafonds n'aura pas, dans l'ensemble, d'impact négatif sur le rendement d'un investissement en Scellier. « Dans de nombreuses communes, ces loyers plafonds étaient fixés à un niveau trop élevé », estime le gouvernement. Une analyse partagée par de nombreux experts. « L'investisseur sera mieux protégé contre les intervenants réalisant des simulations financières avec des loyers au plafond qui ne reflétaient pas le marché locatif de la commune », analyse Sacha Rubinski, président de Cyrus Immobilier. Sur Bordeaux par exemple, le nouveau plafond de loyer s'établira à 13 euros par mètre carré (contre 15,1 aujourd'hui). Un chiffre plus proche du marché locatif, avoisinant 10 ou 11 euros.

Quinze ans au lieu de neuf

La modification des plafonds risque toutefois d'être préjudiciable dans deux cas de figure. D'abord, pour ceux qui optent pour le Scellier « intermédiaire ». Avec ce dispositif, la location doit durer 15 ans (au lieu de 9) mais on peut déduire 30 % des loyers perçus de l'ensemble de ses revenus locatifs. Ce qui intéresse les gros contribuables souhaitant réaliser du « déficit foncier ». « Ce dispositif va perdre un peu de son intérêt. En région parisienne, le loyer atteint facilement 14 euros le mètre carré alors que le nouveau plafond sera de 12,9 », estime Sacha Rubinski. Ensuite, certaines communes huppées de la région parisienne, comme Saint-Maur, Sceaux, Asnières, Bois-Colombes ou encore Meudon ne font pas partie de la zone « A bis », épargnée par la baisse des plafonds. Avec le risque que les promoteurs annulent les opérations s'ils sont contraints de proposer des loyers trop bas.

L'autre changement prévu pour 2011 concerne l'avantage fiscal. Il tombera à 15 % pour les logements ne répondant pas aux normes BBC (bâtiment basse consommation). Dans ce cas, mieux vaut signer avant le 31 décembre. Passé cette date, il faudra vérifier que l'immeuble est en BBC et, surtout, que le promoteur a une réputation établie. Car si le bâtiment ne correspond pas finalement aux normes, c'est l'investisseur qui sera requalifié par le fisc.

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