Loi Pinel : comment optimiser son investissement

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Le Pinel, dispositif d'investissement locatif avec avantage fiscal, a été maintenu pour soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues.
Le Pinel, dispositif d'investissement locatif avec avantage fiscal, a été maintenu pour soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues. (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters)
En permettant de défiscaliser une partie de son investissement locatif, le dispositif Loi Pinel a séduit beaucoup de Français. Prolongé pour 4 ans dans certaines zones, il ne doit pas être utilisé dans les cas de figures. Voici quelques pistes pour réussir son investissement.

Le dispositif Loi Pinel a encore quelques années devant lui. Devant prendre fin au 31 décembre 2017, il a été prolongé pour 4 ans par le gouvernement et sera donc ouvert aux investisseurs jusqu'au 31 décembre 2021. Toutefois, lors de la présentation de la stratégie logement puis lors de celle du budget 2018, le gouvernement a précisé que le Pinel serait recentré sur les zones tendues, celles où le marché immobilier est le plus défavorable aux acheteurs. Si vous comptez acheter un logement via ce dispositif dans les quatre prochaines années, il est donc plus que nécessaire d'optimiser votre investissement. Voici quelques idées.

Louer son garage à part

La première solution est la plus inattendue. Le site JeStocke.com, spécialisé dans la location de garde meuble entre particuliers, émet l'idée d'optimiser la rentabilité de son investissement Pinel en louant séparément le garage lié à l'appartement. Le Pinel concerne en grande partie les logements neufs et ceux-ci sont souvent dotés de parking ou de box. Si votre logement dispose d'un box fermé, vous pouvez décider de louer celui-ci séparément, sans être soumis au plafonnement de loyer comme pour votre logement. Si vous le louez en tant que garde-meuble, les rentabilités peuvent même atteindre des niveaux records, comme nous vous l'expliquions dans un précédent article.

Choisir la bonne ville

Le dispositif Pinel sera dès janvier prochain recentré sur les zones où l'immobilier est le plus tendu (Abis, A et B1), c'est à dire les zones où la demande est la plus forte par rapport à l'offre. En résumé, l'île-de-France, les principales métropoles et la côte d'azur seront donc toujours concernées. En s'installant à Bordeaux pour un programme de Pinel ancien, le gestionnaire de patrimoine immobilier Capcime annonce une rentabilité brute de 6%, en optant donc pour un Pinel ancien (logement rénové) loué ensuite en meublé. L'immobilier bordelais connaît depuis quelques années une croissance record, avec une part prépondérante des investisseurs locatifs (34% dans l'ancien en 2016, selon les chiffres de MeilleursAgents). Il n'est pas interdit de parier sur la croissance que pourraient connaître d'autres métropoles aux caractéristiques similaires (Nantes, Toulouse).

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Le Pinel, comment ça marche ?

Le Pinel est un dispositif d'investissement locatif qui vous permet de défiscaliser une partie de l'argent investi. Concrètement, vous achetez un bien, vous le mettez en location pour 6, 9 ou 12 ans avec des loyers plafonnés et en contrepartie, vous pouvez récupérer 12, 18 ou 21% du montant de l'investissement (en fonction de la durée). Il concerne principalement les logements neufs mais peut également être octroyés pour un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation énergétique profonde.

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