Le marché de la pierre sur le chemin de la reprise ?

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Les taux d’intérêt historiquement bas des crédits et le relèvement des plafonds du prêt d’accession sociale alimentent un frémissement d’optimisme.
Les taux d’intérêt historiquement bas des crédits et le relèvement des plafonds du prêt d’accession sociale alimentent un frémissement d’optimisme. (Crédits : reuters.com)
2014 a été marquée par une recrudescence du nombre de transactions dans le neuf lors du dernier trimestre, et par une légère baisse des volumes de vente dans l'ancien. L'année 2015 semble s'annoncer meilleure, même si des signes d'inquiétude persistent, notamment sur le marché du neuf.

Il est permis de penser que le marché de l'immobilier français est sur le chemin de la reprise après une année 2014 morose. Le marché de l'ancien, qui concentre la grande majorité des transactions, avec 700.000 unités en 2014, en baisse de 2,4%, entrevoit un mieux, malgré des conditions macroéconomiques défavorables pour les ménages, matérialisées par un taux de chômage élevé, une précarité croissante et une pression sur les salaires.Les causes de ce regain d'optimisme ?

D'abord le repli des prix, certes toujours à des niveaux très élevés par rapport aux revenus dans les zones tendues : ils affichent en moyenne, sur la France entière, dans l'ancien, une baisse de 2,2% en 2014, après des reculs de 1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire Insee.

Ensuite, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont encore atteint en mars un niveau nominal historiquement bas, à 2,11% en moyenne, selon l'observatoire Crédit Logement/CSA. La plupart des experts de l'immobilier voient les taux se maintenir à des niveaux très bas tout au long de l'année 2015.

« À cela s'ajoute l'effet des mesures gouvernementales mises en oeuvre le 1er octobre 2014, avec notamment l'augmentation des plafonds du prêt d'accession sociale », note Nicolas Pécourt, directeur de la communication au Crédit Foncier.

L'accession à la portée des jeunes

Tout ces éléments permettent de remettre sur le marché de l'accession des jeunes qui en étaient exclus. Guy Hoquet Immobilier a constaté une hausse de la part des primo-accédants dans ses ventes au premier trimestre 2015 à 35%, contre 31% en 2014. Et ce, sur un marché globalement haussier.

Désormais, « certaines banques n'hésitent plus à prêter à très long terme, y compris à des jeunes sans apport », explique Fabrice Abraham, le directeur général de Guy Hoquet Immobilier.Par ailleurs, les secundo-accédants, la catégorie majoritaire dans l'ancien, sont toujours plus nombreux. Ces dernières années, ils ont bien mieux résisté que les autres segments d'acquéreurs.

« Ce sont des ménages plus âgés aux revenus plus élevés et qui vendent leur bien avant d'en acheter un autre », explique Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.

« À leur âge, la préparation de la retraite est très prégnante, et évidemment ils considèrent l'immobilier comme une valeur refuge », ajoutet-il.

« Ils peuvent bénéficier de taux d'intérêt très bas, mais en revanche l'effet prix élevé joue moins pour eux car ils profitent de l'apport de la vente d'un bien pour en acheter un autre », explique-t-il.

En revanche, sur le marché du neuf, où les volumes de transactions sont en repli de 27% depuis 2007, la situation est plus complexe. Car si, lors des trois dernières années, les mises en chantier ont chuté fortement, fin 2014, les transactions ont connu un regain d'activité. Les ventes des promoteurs sont repassées dans le vert par rapport à 2013 en fin année. Et ceux-ci misent en 2015 sur une hausse d'au moins 10% de leurs ventes au détail.Pour quelle raison ? Principalement grâce au nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif dit « Pinel ».

« Les ventes aux investisseurs dans le neuf dépendent beaucoup des différents éléments fiscaux. L'évolution des dispositifs d'aide entraînent des fluctuations importantes sur ce segment », explique Olivier Eluère.

En l'occurrence, le Pinel qui remplace le Duflot - l'exministre du Logement mal aimée des professionnels de l'immobilier -, présente apriori toutes les caractéristiques pour réussir. Il permet aux investisseurs de louer sur des durées différentes (six, neuf et douze ans, contre neuf ans pour le Duflot), ainsi qu'à leurs ascendants ou à leurs descendants, tout en bénéficiant de l'avantage fiscal.

Des avantages fiscaux incitatifs

En outre, l'ensemble des autres produits financiers réputés sûrs présentant des rémunérations très faibles, le contexte est favorable à l'investissement immobilier. Attirés par cet environnement favorable, les investisseurs institutionnels commencent à revenir dans l'immobilier résidentiel après l'avoir complètement déserté au début des années 2000.

Les avantages fiscaux (TVA à 10% et exonération de la taxe foncière pendant quinze ans) prévus, notamment pour le fonds dédié au logement intermédiaire « Argos », mais aussi par la création des SCPI Pinel, sont par ailleurs incitatifs. Tous ces éléments positifs sur le marché du neuf pourraient cependant être insuffisants au regard du recul des autorisations administratives.

Depuis deux ans en effet, les permis de construire ne cessent de chuter : de 12% en 2014, après une chute de 12,6 % en 2013, ce qui porte à craindre que la croissance des ventes nettes de logements neufs soit freinée.

Il convient toutefois de relativiser la situation actuelle.

« Le marché est dans une phase de correction graduelle tout à fait normale », estime Olivier Eluère.

« Entre 1998 et 2007, la croissance des prix de l'immobilier ancien a été de 150%. Depuis, la baisse cumulée n'est que de 7% », ajoute-t-il, bien qu'elle soit amplifiée par le faible niveau des taux d'intérêt.

La démographie positive, l'augmentation des divorces et des ménages monoparentaux permettent en fait de maintenir la demande à un niveau élevé - 300.000 nouveaux ménages se forment chaque année - et donc d'empêcher une correction forte des prix.Par ailleurs, la structure du crédit immobilier en France, dont les encours sont à 85% en taux fixe, la faible part des crédits hypothécaires, et l'attention toute particulière accordée à la solvabilité des emprunteurs par les banques, protègent les emprunteurs en cas de choc économique.

Enfin, il ne faut pas oublier que culturellement, les Français sont très portés sur l'investissement dans la pierre, une question de marqueur social et de réussite. Une situation que les professionnels du secteur s'attèlent à préserver au maximum, puisqu'elle est la condition sine qua non de la pérennité de leurs profits.

La baisse graduelle du marché devrait du reste se poursuivre.

Selon Olivier Eluère, « en termes de solvabilité, la baisse des taux d'intérêt et des prix n'a pas encore suffi à compenser la hausse des prix qui avait été constatée lors des années précédant la crise financière ».

Au rythme actuel de baisse, il estime qu'il faudra encore attendre quelques années, jusqu'à 2017 ou 2018, en supposant que les taux se maintiennent à leurs niveaux actuels, pour que la capacité d'achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu'en 1998. Date de l'amorce de la folle croissance des prix de l'immobilier en France.

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Commentaires
a écrit le 18/05/2015 à 21:46 :
financer l'immobilier avec de l'argent pour maintenir une bulle.
a écrit le 18/05/2015 à 19:26 :
Il suffit d'acheter au bon endroit et d'etre un peu investit dans la qualité du logement (pour ma part mis en location depuis l'achat) : 2 mois sans locataires sur 8 ans et un prix de location plus eleve que la moyenne ... Moi je n'ai pas de probleme avec la pierre.
a écrit le 18/05/2015 à 19:26 :
Il suffit d'acheter au bon endroit et d'etre un peu investit dans la qualité du logement (pour ma part mis en location depuis l'achat) : 2 mois sans locataires sur 8 ans et un prix de location plus eleve que la moyenne ... Moi je n'ai pas de probleme avec la pierre.
a écrit le 18/05/2015 à 19:26 :
Il suffit d'acheter au bon endroit et d'etre un peu investit dans la qualité du logement (pour ma part mis en location depuis l'achat) : 2 mois sans locataires sur 8 ans et un prix de location plus eleve que la moyenne ... Moi je n'ai pas de probleme avec la pierre.
a écrit le 18/05/2015 à 17:12 :
Ah le coup de la pression démographique pour justifier l'impossibilité d'une véritable baisse des prix ?!!! Si on parle d'un accroissement du nombre de ménages (300 000), il serait judicieux de mettre en parallèle le nombre de logement construits chaque année ? Or, mis à part certaines années, les constructions neuves ont été fréquemment supérieures à ce nombre. Elles progressent de 1 % par an en moyenne depuis 30 ans en métropole et d'avantage dans les DOM TOM d'après l'Insee. En 2005, il y avait déjà plus de 31 millions de logements, je pense que le calcul est assez vite fait pour aboutir à un chiffre supérieur à 300 000 ....
Réponse de le 18/05/2015 à 18:00 :
Le problème n'est pas le nombre de mises en chantier mais leurs situations géographiques. Certains programmes de défiscalisation ont été élaborés dans des petites villes de province sans demande et ne se louent pas. A l'inverse, il existe une forte demande dans les grands bassins d'emploi et un déficit de logements créant une tension sur les prix.
a écrit le 18/05/2015 à 15:15 :
Le scandale de l'utilisation du terme "marché" pour l'immo continue.... Personne ne connait le vrai prix de l'immobilier en France puisque la politique étatique détruit totalement ladite notion de prix. La fiscalité immobilière est délirante, et ne vise qu'à préserver un ponzy qui a commencé bien avant 1998... comme d'autres systèmes en France par ailleurs.

La politique française (immo et autres) se limite à toucher le moins possible les électeurs de plus de 50 ans puis les différents lobbyistes, félicitations !
Réponse de le 18/05/2015 à 15:36 :
De quoi parlez vous? La ou il y a une forte demande les prix sont élevés et les transactions également. Paris n'est d'ailleurs pas la ville la plus chère du monde. Par contre si vous voulez achetez une maison à chateaulin ou dans d'autres petites villes sinistrées vous trouverez de belles maisons à 100 000 euros. Des prix élevés la ou il y a une forte demande et très bas la ou il n'y en a pas cela s'appelle... Le marché. Celui-ci subit des variations cycliques, comme ... Un marché,
Réponse de le 18/05/2015 à 15:47 :
@génération post 80: tu oublies un gros détail dans ton analyse: on emporte rien avec soi et donc les biens (quandils existent) reviendront à la génération suivante. Par conséquent, si tu en veux à tes parents, on ne peut pas faire grande chose, n'est-ce pas :-)
Réponse de le 18/05/2015 à 19:45 :
Meme pas peur aux Pays-BAs tu reintegres le montant des interets immo dans ta declaration depuis les annees fin 80, bien avant la France ... les prix montent montent et le systeme n'a pas ete remis en cause en pleine periode de crise (mais la question s'est posé). La pression demographique existe pour autant surtout avec un chomage structure de 3% (a 5 ou 7% maintenant).
Réponse de le 19/05/2015 à 10:14 :
@all analyses assez pathétiques.... du niveau de ma présente réponse. Pourtant des choses triviales comme la dépendance des facteurs sont connues depuis 40 ans...
a écrit le 18/05/2015 à 14:41 :
Article subventionne par le lobby du parpaing ?
Vu que les taux vont commencer a remonter (aux USA avant la fin de l annee et en zone euro probablement l annee prochaine) je vois pas comment le marche va monter...
Sinon l argument classique est de dire qu il y a des besoins de logement se heurte a la realité: les acheteurs n ont pas les moyens de payer les prix actuels -> purge inevitable

Pire, la demographie joue contre les vendeurs: bientot le papy boom va devenir Alzheimer boom. Va falloir vendre la villa pour payer la maison de retraite. et la il va y avoir du degat, car a pas mal d endroit la villa de pepe ne vaudra pas grand chose car personne n en voudra (pas de travail a cote, trop vieux, trop de travaux a faire ...)

PS: quand on voit qu un marche est soutenu a la hausse par des subventions (ici le PInel), on se dit que c est mal barré
a écrit le 18/05/2015 à 14:11 :
les taux commencent a remonter.....on se demande d'ailleurs comment des banques qui empruntent sur 10 ans peuvent preter a des gens a 2% sur 20 ans !!! ca va se normaliser aussi, ou alors gare aux bilans bancaires !!!
Réponse de le 18/05/2015 à 19:41 :
Tu sais pas toi a combien se refinancent les banques aupres de la BCE ?? Ils rasent gratis ... et donc se payent correctement un 2% (est ce si offert a tout le monde ces 2% ?? j'y crois pas beaucoup !!. D'ailleurs un prêt conso est a 14 ou 17% a TCT ... c'est une honte !!
a écrit le 18/05/2015 à 13:54 :
Bonjour,
Je pense que cet article est exagérément optimiste.
Le but des acheteurs c'est que la France s’aligne sur le modèle de la pierre allemand avec des tarifs 30% en dessous du niveau actuel au minimum, des loyers 20% moins élevés et des garanties sérieuses tant en terme de solvabilité que d’assurance perte d'emploi ou décès/invalidité.
Aujourd'hui ce sont les banques qui dictent les conditions d'accès à la propriété, les citoyens attendent que ces conditions soient à la fois plus favorables concernant les tarifs et donc le coût du crédit et plus sérieuses en terme d'assurance avec des délais de carence revus largement à la baisse pour la perte d'emploi par exemple.
Pour ce qui est d'une relance du marché immobilier il n'aura jamais lieu lors de cette décade car l'emploi n'est pas au rendez-vous mais surtout les mauvaises habitudes perdurent avec des ventes de ruines qui n'ont de valeur que le terrain sur lequel elles sont construites et qui dans les autres pays sont en général rasées pour faire des parcelles à la revente du terrain. Il serait temps d’interdire la revente de biens insalubres ou partiellement détruits afin que le marché s’homogénéise et que les prix soient définitivement plus bas et donc plus raisonnable. Certes cela veux dire la fin des années fastes de l'immobilier 1998-2008 et donc que l'on ne verra probablement plus de sitôt des agents immobilier rouler en porche ou jaguar mais plutôt en DS ou en 308 ce qui semble déjà plus normal pour ce métier qui reste uniquement de l'intermédiation entre vendeur et acheteur et donc n'a pas vocation à créer des marges extraordinaires et vide de sens pour le vendeur comme l’acheteur qui se sentent ainsi lésés.
Une purge a déja eu lieu dans ces métiers éliminant es moins sérieux, à présent l'immobilier doit se réinventer afin de trouver un rythme de croisière qui permette aux agences de vivre bien sans pour autant que les acheteurs et vendeurs estiment leurs tarifs abusif. C'est en cours et c'est tant mieux mais il faut aussi et surtout que les vendeurs cessent de croire au père noël et écoutent un peu les conseils de leur agent immobilier qui reste en général un pro aguerri tant en terme de positionnement, de tarif, que de revente avec ou sans travaux.
Réponse de le 18/05/2015 à 14:22 :
Du sérieux dans les agences immobilières ?
A voir les contrats de quelques grandes enseignes, comprenant des clauses abusives, le lobbying, les tarifs exorbitants des syndics de copropriétés, la mauvaise gestion, etc... avant que la profession soit assainie, il se passera une génération, le temps que la "vieille école" parte à la retraite et que des actions de groupe fassent de l'effet. D'ici là ils risquent encore de plomber le marché, en extorquant des frais élevés, pour une valeur ajoutée quasi nulle.
Réponse de le 18/05/2015 à 15:18 :
Pas de reprise dans la décade qui vient, ça me paraît logique puisqu'une décade fait 10 jours.
a écrit le 18/05/2015 à 13:21 :
Il ne faut pas rêver, le marché est encore surévalue de 20 %, idem pour les loyers; par rapport à l'Allemagne par exemple.
Les taux n'y changent rien.
Tout le monde attend.
Les vendeurs pensent que cela va reprendre et maintiennent les prix d'avant la crise (encouragés par des articles de ce type) et les acheteurs craignent un problème de perte d'emploi, ou la perte de valeur.
En plus, vu les écarts de taxes et endettements entres communes, cela incite à la prudence.
Réponse de le 19/05/2015 à 7:52 :
Avec la démographie et un déficit de 500 000 logements non construits, ça ne peut pas s'effondrer car il faut bien pouvoir se loger...
Réponse de le 19/05/2015 à 11:51 :
"Déficit de 500000 logements non construits", qu'est-ce que cela peut bien signifier ? Quant à l'argument classique du "il faut bien se loger" : tout-à-fait, mais les prix sont bornés par la solvabilité de la demande, largement atteinte en zone tendue. Pour preuve, les primos y sont très majoritairement exclus de l'accession.
a écrit le 18/05/2015 à 13:09 :
Tous les artciles qui parlent de reprise du marché immobilier sont des articles de pub. Les chiffres de la démographie et de l'économie parlent d'eux-mêmes. 1) il y a plus de babyboomers que de jeunes et 2) le taux de chômage est à des niveuax extrêment élevé, quoi qu'en dise les politiques qui cherchent à nous manipuler. Par conséquent, sauf si les jeunes achètent 2 habitations chacun, ce qui est fort improbable pusique sans travail et sans argent on achète rien, le marché immobilier sera orienté à la baisse au cours des prochaines années.... exception faite des niches qui peuvent exister quelle que soit la conjoncture :-)
a écrit le 18/05/2015 à 12:53 :
Pour qu'il y est reprise il faudrait qu'il y est eu effondrement. Hors, malgré les dires des pleureuses du secteur immobilier toujours prêts à dramatiser pour espérer quelques subventions ou défiscalisation, nous apprenons que les chiffres officiels notariaux nous apprennent que 720 000 transactions dans l'ancien ont eu lieu au cours de l'année 2014 qui était censée être catastrophique et l'apogée de l'explosion de la bulle! 720 000 transactions! Nous ne parlons pas de crédits immos renégociés par des particuliers en raison de la baisse ses taux mais bien de transactions entre particuliers. Le lobby des pros de l'immo est vraiment d'une efficacité redoutable...

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