Il est permis de penser que le marché de l'immobilier français est sur le chemin de la reprise après une année 2014 morose. Le marché de l'ancien, qui concentre la grande majorité des transactions, avec 700.000 unités en 2014, en baisse de 2,4%, entrevoit un mieux, malgré des conditions macroéconomiques défavorables pour les ménages, matérialisées par un taux de chômage élevé, une précarité croissante et une pression sur les salaires.Les causes de ce regain d'optimisme ?
D'abord le repli des prix, certes toujours à des niveaux très élevés par rapport aux revenus dans les zones tendues : ils affichent en moyenne, sur la France entière, dans l'ancien, une baisse de 2,2% en 2014, après des reculs de 1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire Insee.
Ensuite, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont encore atteint en mars un niveau nominal historiquement bas, à 2,11% en moyenne, selon l'observatoire Crédit Logement/CSA. La plupart des experts de l'immobilier voient les taux se maintenir à des niveaux très bas tout au long de l'année 2015.
« À cela s'ajoute l'effet des mesures gouvernementales mises en oeuvre le 1er octobre 2014, avec notamment l'augmentation des plafonds du prêt d'accession sociale », note Nicolas Pécourt, directeur de la communication au Crédit Foncier.
L'accession à la portée des jeunes
Tout ces éléments permettent de remettre sur le marché de l'accession des jeunes qui en étaient exclus. Guy Hoquet Immobilier a constaté une hausse de la part des primo-accédants dans ses ventes au premier trimestre 2015 à 35%, contre 31% en 2014. Et ce, sur un marché globalement haussier.
Désormais, « certaines banques n'hésitent plus à prêter à très long terme, y compris à des jeunes sans apport », explique Fabrice Abraham, le directeur général de Guy Hoquet Immobilier.Par ailleurs, les secundo-accédants, la catégorie majoritaire dans l'ancien, sont toujours plus nombreux. Ces dernières années, ils ont bien mieux résisté que les autres segments d'acquéreurs.
« Ce sont des ménages plus âgés aux revenus plus élevés et qui vendent leur bien avant d'en acheter un autre », explique Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole.
« À leur âge, la préparation de la retraite est très prégnante, et évidemment ils considèrent l'immobilier comme une valeur refuge », ajoutet-il.
« Ils peuvent bénéficier de taux d'intérêt très bas, mais en revanche l'effet prix élevé joue moins pour eux car ils profitent de l'apport de la vente d'un bien pour en acheter un autre », explique-t-il.
En revanche, sur le marché du neuf, où les volumes de transactions sont en repli de 27% depuis 2007, la situation est plus complexe. Car si, lors des trois dernières années, les mises en chantier ont chuté fortement, fin 2014, les transactions ont connu un regain d'activité. Les ventes des promoteurs sont repassées dans le vert par rapport à 2013 en fin année. Et ceux-ci misent en 2015 sur une hausse d'au moins 10% de leurs ventes au détail.Pour quelle raison ? Principalement grâce au nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif dit « Pinel ».
« Les ventes aux investisseurs dans le neuf dépendent beaucoup des différents éléments fiscaux. L'évolution des dispositifs d'aide entraînent des fluctuations importantes sur ce segment », explique Olivier Eluère.
En l'occurrence, le Pinel qui remplace le Duflot - l'exministre du Logement mal aimée des professionnels de l'immobilier -, présente apriori toutes les caractéristiques pour réussir. Il permet aux investisseurs de louer sur des durées différentes (six, neuf et douze ans, contre neuf ans pour le Duflot), ainsi qu'à leurs ascendants ou à leurs descendants, tout en bénéficiant de l'avantage fiscal.
Des avantages fiscaux incitatifs
En outre, l'ensemble des autres produits financiers réputés sûrs présentant des rémunérations très faibles, le contexte est favorable à l'investissement immobilier. Attirés par cet environnement favorable, les investisseurs institutionnels commencent à revenir dans l'immobilier résidentiel après l'avoir complètement déserté au début des années 2000.
Les avantages fiscaux (TVA à 10% et exonération de la taxe foncière pendant quinze ans) prévus, notamment pour le fonds dédié au logement intermédiaire « Argos », mais aussi par la création des SCPI Pinel, sont par ailleurs incitatifs. Tous ces éléments positifs sur le marché du neuf pourraient cependant être insuffisants au regard du recul des autorisations administratives.
Depuis deux ans en effet, les permis de construire ne cessent de chuter : de 12% en 2014, après une chute de 12,6 % en 2013, ce qui porte à craindre que la croissance des ventes nettes de logements neufs soit freinée.
Il convient toutefois de relativiser la situation actuelle.
« Le marché est dans une phase de correction graduelle tout à fait normale », estime Olivier Eluère.
« Entre 1998 et 2007, la croissance des prix de l'immobilier ancien a été de 150%. Depuis, la baisse cumulée n'est que de 7% », ajoute-t-il, bien qu'elle soit amplifiée par le faible niveau des taux d'intérêt.
La démographie positive, l'augmentation des divorces et des ménages monoparentaux permettent en fait de maintenir la demande à un niveau élevé - 300.000 nouveaux ménages se forment chaque année - et donc d'empêcher une correction forte des prix.Par ailleurs, la structure du crédit immobilier en France, dont les encours sont à 85% en taux fixe, la faible part des crédits hypothécaires, et l'attention toute particulière accordée à la solvabilité des emprunteurs par les banques, protègent les emprunteurs en cas de choc économique.
Enfin, il ne faut pas oublier que culturellement, les Français sont très portés sur l'investissement dans la pierre, une question de marqueur social et de réussite. Une situation que les professionnels du secteur s'attèlent à préserver au maximum, puisqu'elle est la condition sine qua non de la pérennité de leurs profits.
La baisse graduelle du marché devrait du reste se poursuivre.
Selon Olivier Eluère, « en termes de solvabilité, la baisse des taux d'intérêt et des prix n'a pas encore suffi à compenser la hausse des prix qui avait été constatée lors des années précédant la crise financière ».
Au rythme actuel de baisse, il estime qu'il faudra encore attendre quelques années, jusqu'à 2017 ou 2018, en supposant que les taux se maintiennent à leurs niveaux actuels, pour que la capacité d'achat immobilière des ménages revienne au même niveau qu'en 1998. Date de l'amorce de la folle croissance des prix de l'immobilier en France.
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