Le marché du logement en France reste très hétérogène

Il serait trop simpliste de juger le marché immobilier français sur des chiffres nationaux, tant les disparités entre territoires ne cessent de grandir. Si beaucoup parlent aujourd'hui de stabilisation des prix après trois années de baisses (2,2% en 2014, après des reculs d'1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee), il convient de relativiser cette tendance.

Hausse de 0,4 % au niveau national

Certes, les prix de l'immobilier ancien en France connaissent globalement une hausse de 0,4 % entre le premier et le deuxième trimestre 2015, grâce notamment aux taux d'intérêt de crédits immobiliers historiquement bas. Mais « il ne s'agit là que d'une moyenne statistique résultant de baisses parfois sensibles, notamment dans les zones rurales, et d'augmentations dans les marchés les plus tendus que sont l'agglomération parisienne, les zones touristiques et les villes en expansion démographique (Toulouse, Montpellier, Bordeaux...) », indique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

« A l'intérieur même du périmètre d'une aire urbaine, le dynamisme du marché peut être sensiblement différent entre le centre et la périphérie. En témoigne l'évolution contrastée des prix des appartements (plus centraux) et des maisons (souvent en périphérie) qui, entre juin 2014 et juin 2015, ont respectivement baissé de 1,7 % et de 2,5 % », ajoute-t-il.

Fortes disparités

Depuis maintenant plusieurs mois, les prix s'effondrent dans un grand nombre de villes de tailles moyennes et se redressent dans les plus grandes métropoles. Par exemple, Amiens et Limoges voient leur prix de l'immobilier ancien baisser de plus de 5 % sur un an, Caen, Dijon et Reims d'entre 2,5 et 5 %, alors que des villes plus dynamiques comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier constatent pour leur part une hausse des prix dans l'ancien d'entre 0 % et 3 %. Toulouse augmentant même de plus de 5 %.

Bref, une tendance se confirme : les grandes métropoles régionales s'affirment. Elles centralisent la demande car elles sont plus attractives pour les ménages. A l'inverse, des villes moyennes sont en souffrance et dans plusieurs d'entre elles, comme Mulhouse ou Perpignan, la part de logements vides tend à augmenter, faute de demande.

Hausse des logements vides

Ces difficultés impliquent de nouveaux paradigmes :

« Les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, la concurrence entre logements récents et existants s'avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment) », précise la Fnaim.

Les agents immobiliers adhérents à la Fnaim constatent dans plusieurs régions une hausse de la vacance. Par exemple dans la région Centre, « on note beaucoup de vacances dans les immeubles qui ne présentent pas un minimum de qualité », indiquent-ils. Et dans le Nord, « si la tendance est à une baisse généralisée des loyers, on estime à 10 % du parc locatif le nombre de logements vacants...», indiquent-ils aussi. Pour rappel, le nombre de logements vacants en France a augmenté de... 25% entre 2008 et 2014 ! à 2,64 millions d'unités, selon les chiffres de l'Insee. Et il y a fort à parier que la désertification de certains territoires prend une part significative dans ces chiffres...