Le marché du logement en France reste très hétérogène

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Toulouse est l'une des villes où les prix de l'immobilier augmentent le plus.
Toulouse est l'une des villes où les prix de l'immobilier augmentent le plus. (Crédits : Reuters)
Si les marchés les plus tendus voient leur prix croître, dans d'autres territoires, le nombre de logements vacants augmente, faute de demande.

Il serait trop simpliste de juger le marché immobilier français sur des chiffres nationaux, tant les disparités entre territoires ne cessent de grandir. Si beaucoup parlent aujourd'hui de stabilisation des prix après trois années de baisses (2,2% en 2014, après des reculs d'1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee), il convient de relativiser cette tendance.

Hausse de 0,4 % au niveau national

Certes, les prix de l'immobilier ancien en France connaissent globalement une hausse de 0,4 % entre le premier et le deuxième trimestre 2015, grâce notamment aux taux d'intérêt de crédits immobiliers historiquement bas. Mais « il ne s'agit là que d'une moyenne statistique résultant de baisses parfois sensibles, notamment dans les zones rurales, et d'augmentations dans les marchés les plus tendus que sont l'agglomération parisienne, les zones touristiques et les villes en expansion démographique (Toulouse, Montpellier, Bordeaux...) », indique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).

« A l'intérieur même du périmètre d'une aire urbaine, le dynamisme du marché peut être sensiblement différent entre le centre et la périphérie. En témoigne l'évolution contrastée des prix des appartements (plus centraux) et des maisons (souvent en périphérie) qui, entre juin 2014 et juin 2015, ont respectivement baissé de 1,7 % et de 2,5 % », ajoute-t-il.

Fortes disparités

Depuis maintenant plusieurs mois, les prix s'effondrent dans un grand nombre de villes de tailles moyennes et se redressent dans les plus grandes métropoles. Par exemple, Amiens et Limoges voient leur prix de l'immobilier ancien baisser de plus de 5 % sur un an, Caen, Dijon et Reims d'entre 2,5 et 5 %, alors que des villes plus dynamiques comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier constatent pour leur part une hausse des prix dans l'ancien d'entre 0 % et 3 %. Toulouse augmentant même de plus de 5 %.

Bref, une tendance se confirme : les grandes métropoles régionales s'affirment. Elles centralisent la demande car elles sont plus attractives pour les ménages. A l'inverse, des villes moyennes sont en souffrance et dans plusieurs d'entre elles, comme Mulhouse ou Perpignan, la part de logements vides tend à augmenter, faute de demande.

Hausse des logements vides

Ces difficultés impliquent de nouveaux paradigmes :

« Les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, la concurrence entre logements récents et existants s'avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment) », précise la Fnaim.

Les agents immobiliers adhérents à la Fnaim constatent dans plusieurs régions une hausse de la vacance. Par exemple dans la région Centre, « on note beaucoup de vacances dans les immeubles qui ne présentent pas un minimum de qualité », indiquent-ils. Et dans le Nord, « si la tendance est à une baisse généralisée des loyers, on estime à 10 % du parc locatif le nombre de logements vacants...», indiquent-ils aussi. Pour rappel, le nombre de logements vacants en France a augmenté de... 25% entre 2008 et 2014 ! à 2,64 millions d'unités, selon les chiffres de l'Insee. Et il y a fort à parier que la désertification de certains territoires prend une part significative dans ces chiffres...

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Commentaires
a écrit le 20/08/2015 à 15:42 :
Oui, il y a des zones où les prix vont tomber beaucoup beaucoup et très vite, et il y a d'autres zones où les prix vont prendre un peu plus de temps pour tomber encore plus fort.
Très hétérogène, ce marché.
a écrit le 18/08/2015 à 20:06 :
Le marché n'est pas hétérogène. Les prix s'effritent lentement mais surement.
En tout cas, les prix baisent plus vite que je ne peux économiser. Donc aucun intérêt à acheter. Je reste mobile et je loue.
Il faut être idiot pour acheter en ce moment.
a écrit le 22/07/2015 à 15:38 :
Le chômage est toujours élevé (voir même en augmentation).
Les emplois sont toujours précaires.
L'indice de tension immobilière (iti) est toujours proche de 0,4.
Il y a toujours 2,5 vendeurs par acheteur en France.
Le papy-boom (qui durera 30ans) va empirer cet indice "iti".
Les retraités fuient toujours la France pour le Portugal et la Thaïlande etc...
Les loyers baissent et les taxes augmentent ( 20% d'ici 2017).
Pour vendre aux enchères un bien immobilier, il vous faudra prendre RDV 12 mois à l'avance chez le notaire, tellement ils sont débordés de telles demandes.
La rentabilité locative est plus que jamais en berne.
Les investisseurs fuient l'immobilier en masse, engorgeant d'autant plus l'offre, face à une demande toujours aussi faible.
La conjoncture est moins bonne qu'en 1998, et il est probable qu'on assiste à un retour aux prix de 1998.
De plus en plus de gens ont besoin de garder leur mobilité pour s'adapter au marché du travail. C'est incompatible avec la propriété actuellement.
Ajoutez à cela qu'une augmentation de 1% des taux d'emprunts entraine mécaniquement une baisse de 15% des prix des vendeurs. Un énorme manque à gagner pour eux.
Chacun de ces arguments est suffisants pour justifier une baisse de l'immobilier, alors en cumulé... Il n'est pas du tout exclu d'assister à une vente panique et à un retour aux prix de 1998-2000 d'ici pas longtemps.
Il ne fera pas bon d'être propriétaire durant l'éclatement de la bulle immobilière.
Réponse de le 06/08/2015 à 16:32 :
Pour ceux qui était présent au moment du crach immo du début des années 90 (dont moi), il ne s'agissait pas d'un désintérêt soudain des français pour la pierre. A cette époque les sicav et les actions rapportaient 5 fois plus que l'immobilier, faisant différer les projets d'achats des français solvables et attirant la plupart des investisseurs. Les français sont les champions du monde de l'épargne (1700 milliards d'euros rien que pour l'assurance vie), et l'immobilier, comme d'autres actifs subit tout simplement les mouvements de cet énorme bas de laine qui s'oriente en fonction des opportunités de rendement tout simplement. Ceci explique pourquoi malgré la crise économique la pierre se maintient et ne subit pas de baisse brutale comme beaucoup l'attende depuis une décennie.
Réponse de le 15/08/2015 à 2:20 :
Bien.
Continuez donc à louer,et gargarisez vous de votre science prédictive de l'apocalypse.
L'immobilisme devrait vous voir vivre vieux.
Pauvre certes...mais vieux.
Réponse de le 24/08/2015 à 20:42 :
Vous oubliez la raison principale de la baisse à venir: Bâle3.

Le durcissement de l'accès au crédit (BâleIII) va nous ramener dans les conditions d'octroi de crédit encore inférieurs aux années pré-bulle (1999).

Il est évident, dans ces conditions, que les prix de l'immobilier retournent aux valeurs des années 1999 (peut être augmentés de l'inflation, mais la conjoncture est moins bonne aujourd'hui qu'elle ne l'était en 1999... donc peut être plus bas...)
a écrit le 18/07/2015 à 2:56 :
Le marché immobilier est comme un poisson qu'on a sorti de l'eau. Des fois il frétille. Mais on sait tous qu'il va mourrir tant qu'on ne le mettra pas à l'eau. Tant que le chômage et les emplois précaires seront aussi élevés, les prix continueront de baisser. Sans parler du papy-boom. Il parait qu'il durera entre 20 et 30 ans... En gros, les vieux vont vendre de plus en plus, et il y aura de moins en moins de jeunes pour acheter. (Déjà que tous les jeunes que je connais ne veulent plus acheter, parcequ'ils sont persuadés que la bulle va éclater d'ici 1 an.)
Réponse de le 19/07/2015 à 0:54 :
Oui oui,on a déjà lu ça,..
La terre va s'écrouler et nos souffrances seront terribles.
Elle dit quoi d'autre votre boule de cristal?
Réponse de le 20/07/2015 à 9:51 :
Il suffit de regarder ne rapport entre le nombre de vendeurs et le nombre d'acheteurs, pas besoin de boule de cristal! Recherchez "l'indice iti". Il y a en moyenne 0,4 acheteur par vendeur en France. Plus de 2 fois plus de vendeurs que d'acheteurs. La boule de cristal est obsolète, Géo!

La terre ne va pas s'écrouler. Mais la France retrouvera de la compétitivité, car le buget des familles ne sera plus affaibli par des loyers ou des remboursements aussi élevés. Les familles auront, du coup, plus d'argent pour consommer et faire tourner le commerce.
Réponse de le 21/07/2015 à 10:03 :
Arrêtez de regarder les chiffres nationaux. L'immobilier répond à une logique d'offre et demande très hétérogène en fonction des localisations. Si on regarde au niveau nationale il y a beaucoup de logements à la vente ou disponibles c'est évident. Si vous voulez acheter une maison dans des petites villes désindustrialisees du centre Bretagne comme chateaulin ou du nord vous trouverez de belles maisons à 100 000 euros qui ne trouvent pas preneur faute d'emplois. Par contre bonne chance pour trouver autre chose q'un studio pour les mêmes prix à Bordeaux, Lyon ou Marseille (même pas une chambre de bonne sur Paris). Les stars nationales sont avant tout faites pour les bureaucrates des ministères, pas pour quelqu'un qui cherche un logement dans les zones tendues.
Réponse de le 23/07/2015 à 5:07 :
offre et demande solvable, nuance, alimentée à coup de subventions et crédits faciles
a écrit le 18/07/2015 à 2:13 :
La bulle est tellement gonflée en France, elle est mûre pour l'éclatement.

Plus les taux augmentent et plus les vendeurs paniquent (car les vendeurs touchent moins d'argent sur la mensualité de l'acheteur - la banque en prend une partie plus importante).

Il y a 0,4 acheteur par vendeur en France. Et le papy-boom réduit ce nombre à 0,1

Cela signifie 10 vendeurs par acheteur. Avec un tel rapport demande/offre, il n'y a même plus de concept de "prix du marché". Les prix ne peuvent que s'effondrer.
Réponse de le 19/07/2015 à 0:58 :
C'est vrai,dans la Creuse et l'Eure par exemple...
Là ou tout le monde veut vivre quoi...!
Réponse de le 20/07/2015 à 9:53 :
Pas besoin d'aller dans la creuse. Même à Paris, là où il y avait 5 acheteurs par vendeur il y a 2 ans, il n'y en a plus que 1. Division par 5 en 2ans. On parle bien de paris, là où la légende voulait que les prix ne baisseraient jamais. Et avec le papy-boom, cela ne peut que s'empirer pour les vendeurs.
a écrit le 16/07/2015 à 18:23 :
Le problème de Toulouse n'est pas en effet un trop grand nombre de logements vacants... C'est le contraire qui se produit. L'ancien est rare et cher (peut-être même surévalué au regard de la qualité et de l'emplacement proposé). C'est pour cela que la construction neuve bat son plein à Toulouse :http://conseils-appartement-neuf.fr/point-immobilier-neuf-toulouse/ 15 000 nouveaux arrivants par ans, plutôt des cadres et professions intermédiaires en familles qui commencent par louer, plus acheter.

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