Location meublée : une modification de la fiscalité va-t-elle retourner le marché ?

Par Mathias Thépot  |   |  691  mots
Les locations meublées se sont développées de manière exponentielle ces dernières années. (Crédits : dr)
Une mission intergouvernementale compterait réduire les avantages fiscaux qui s'appliquent aux locations de logements meublés, afin notamment de réduire l'écart avec les locations nues. Mais cette stratégie va-t-elle s'avérer payante ?

Bercy et le ministère du Logement plancheraient sur une modification de la fiscalité avantageuse qui s'applique aux revenus des locations meublées. En effet aujourd'hui, un particulier louant son bien meublé dans un cadre non professionnel peut bénéficier du régime nommé micro-BIC (biens industriels et commerciaux) qui donne le droit à un abattement de 50 % sur les revenus locatifs hors charges, dans la limite de 32.900 euros par an. Par ailleurs, si le propriétaire le demande, il peut bénéficier du régime réel qui se substitue au régime micro-BIC. Celui-ci permet notamment de soustraire certaines charges (travaux, taxe foncière, intérêt d'emprunts, prime d'assurance etc.) aux revenus locatifs et d'être imposé sur le résultat.

Réduire l'écart avec la location nue

Mais Bercy souhaiterait plutôt s'attaquer au régime micro-BIC, qui s'applique aux particuliers par défaut dans la limite du plafond de revenus locatifs. Le but affiché de cette mesure est double : réduire la dépense fiscale de l'Etat et surtout faire converger la fiscalité de la location meublée avec celle la location nue pour rendre cette dernière plus attractive. En effet, si l'investissement dans la location nue bénéficie aussi d'un régime micro-BIC, il est bien moins avantageux que dans le cas du meublé, puisqu'il ne s'applique que lorsque les loyers ne dépassent pas 15.000 euros, et permet un abattement forfaitaire de « seulement » 30 %.

Concrètement, la mission interministérielle plaiderait pour un abattement réduit pour les locations meublées de 50 % à 40 %, mais en intégrant cette fois-ci les charges. Ce qui au final, ne viendrait pas changer significativement la rentabilité de l'investissement dans la location meublée sous régime micro-BIC. Pour Maud Velter, directrice associé de Lodgis, un spécialiste de la location meublée à Paris, ce n'est donc pas une modification de la sorte qui changera la face du marché de la location meublée. D'autant que devant l'avantage fiscal, « la principale raison qui fait qu'un propriétaire particulier s'oriente vers la location meublée tient à la souplesse du bail », explique-t-elle.

Le meublé, plus souple pour le propriétaire

En effet chaque année, le propriétaire d'un meublé peut reprendre son bien loué, avec un préavis de 3 mois donné au locataire, contre tous les trois ans avec un préavis de 6 mois pour les locations nues. Par ailleurs, étant un peu plus chère que la location nue, « la location meublée s'adresse à une clientèle aux moyens financiers plus importants, qui loue en général pour une durée déterminée, ce qui réduit les risques d'impayés », ajoute Maud Velter.

De même, si l'on se penche du côté de la demande, le meublé est souvent une réponse adaptée à un besoin transitoire. C'est pourquoi la location meublée s'est développée de manière importante lors des 25 dernières années. Selon les derniers chiffres de l'Insee, « 650.000 logements sont loués meublés en France, soit 9,5 % du parc privé, principalement dans les zones tendues. C'est deux fois et demi plus qu'en 1990 ! », remarque Maud Velter.

Est-ce une bonne stratégie ?

Ce n'est donc pas une petite baisse de l'avantage fiscal qui va enrayer une tendance lourde. Dans l'absolu, cette modification de la fiscalité devrait donc n'affecter que la stratégie de placement d'investisseurs qui viennent chercher des points de rentabilité dans l'immobilier, et qui ne représentent pas la majorité des propriétaires particuliers.

Du reste, une chose est sûre pour Maud Velter, « la baisse de l'avantage fiscal dans le meublé ne fera pas revenir les investisseurs dans la location nue », qui souffre selon elle, d'une image dégradée auprès des investisseurs. C'est pourtant en façade l'un des buts affichés par l'exécutif afin de lutter contre la crise du logement. Peut-être que cette réforme fiscale ne sera qu'un coup d'épée dans l'eau dans le cadre de la stratégie de l'exécutif de redonner de l'attrait à la location non meublée, si tant est que ce soit vraiment son objectif...