Près de 70 millions d'habitants en 2030, plus de 74 à horizon 2050 ! Selon l'Insee, la population française est en pleine croissance, et ce n'est pas près de s'arrêter. Le Mipim 2018 (Marché international des professionnels de l'immobilier), qui se déroulera du 13 au 16 mars au Palais des festivals, à Cannes, s'interroge d'ailleurs cette année sur « la vie urbaine en 2030 ou 2050 » et à ce que seront « les meilleures stratégies pour construire les villes dans un monde globalisé ». Entre la métropolisation qui s'impose comme une lame de fond dans tous les pays, le vieillissement d'une classe d'âge qui entend bien rester chez elle le plus longtemps possible, les révolutions énergétiques et numériques, qui bouleversent le monde du travail, des transports et des loisirs, les défis et les chantiers des promoteurs et des urbanistes sont immenses.

Alors que le projet de loi Évolution du logement et aménagement numérique (Élan), qui sera présenté fin mars en Conseil des ministres, promet de s'attaquer à la simplification des normes pour libérer du foncier et produire plus de logements et, en même temps, favoriser plus de mixité sociale, la question se pose : comment va-t-on loger les Français dans les douze à trente-deux ans qui nous séparent de 2030-2050 ?

90% des Français en ville en 2050 !

Beaucoup d'acteurs du logement sont plus que dubitatifs sur la portée du texte gouvernemental pour répondre à ce défi. À l'image de François Cusin, professeur en aménagement de l'espace et en urbanisme à l'université Paris-Dauphine :

« Il faut certes une impulsion de l'État pour le logement, mais ce qui fera la différence, c'est une meilleure territorialisation des politiques de logement. Le nerf de la guerre est le renforcement entre cette impulsion nationale et les politiques locales. Les modifications fréquentes du cadre législatif ne favorisent pas, il est vrai, l'action dans la durée des élus locaux. »

D'autres encore, comme Laurent Tirot, directeur général du logement chez Bouygues Immobilier, laisse au ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et à son secrétaire d'État, Julien Denormandie, le bénéfice du doute :

« Le gouvernement doit aller vers une libération du foncier public ou semi-public. Cela permettra d'éviter sa raréfaction. Moins on sera dans la spéculation, plus on pourra maîtriser le coût du foncier. De même, il a annoncé un moratoire sur les normes pour simplifier. Cette démarche nous convient. On passe d'une obligation de moyens à une obligation de résultat. »

Sachant que 80% des Français métropolitains vivent en ville, et qu'ils seront sans doute plus de 90% en 2050, doit-on encore étaler les territoires urbains pour répondre à la demande croissante ? La majorité des promoteurs jugent que c'est inutile : les espaces ne manquent pas, pour densifier l'habitat, même dans les grandes métropoles.

Arnaud Monnet, directeur général d'Horizon AM, estime que, « au lieu de s'étaler toujours plus et d'avoir des périphéries de périphéries, il vaut mieux discuter avec les grandes villes qui ont toujours des actifs inutiles et des "dents creuses". C'est toujours mieux d'optimiser l'existant que de construire au fin fond des territoires. »

Bref, il faut apprendre à construire la ville sur la ville.

Le rez-de-chaussée et le toit, les nouveaux mètres carrés

Sur la même ligne, le directeur des grands projets urbains de Kaufman & Broad, JeanRaphaël Nicolini, plaide pour la récupération de tous les mètres carrés disponibles:

« Le rez-de-chaussée, les paliers aux étages, qu'il s'agisse de l'espace au sol jusqu'au toit, tous les espaces peuvent être mutualisés ou ouverts à tous les publics. »

Vision partagée par beaucoup, comme Olivier Colcombet, président du réseau immobilier OptimHome :

« Nous allons connaître un bouleversement des pieds d'immeuble. Avec le désir d'avoir tout, tout de suite, des produits de première nécessité, comme la brosse à dents, seront conçus sous nos yeux par des imprimantes 3D. »

Même les balcons, si peu utiles en cet hiver rigoureux, vont servir par tous les temps selon ce spécialiste : « Je parie beaucoup sur les livraisons par drones. »

Tous les acteurs plaident, en réalité, pour la mixité des usages, où le travail cohabitera, dans une proximité presque immédiate, avec le logement. Sofiane Chikh, le directeur des innovations dans la ville d'Eiffage Immobilier et Aménagement, considère ainsi que « le logement de 2030, c'est celui que l'on conçoit maintenant, et cela est encore plus vrai sur nos opérations d'aménagement ».

Le constructeur détient déjà un démonstrateur industriel de la ville durable, dans le XVe arrondissement de Marseille, qui pourrait faire office d'exemple :

« Nous proposons une conciergerie urbaine inédite : elle accueille du pop-up store [des boutiques éphémères, ndlr], des espaces bien-être, mais aussi du coworking qui permet d'hybrider le travail en le rapprochant du logement. »

Le « coliving », c'est tendance !

De nouvelles façons de penser le bien immobilier sont ainsi en train d'apparaître : par exemple, le studio partagé, « bien commun de la copropriété que chacun peut louer sur une courte durée pour accueillir famille ou amis » et la pièce nomade :

« Dans le mode constructif de nos appartements, nous intégrons la possibilité de le réduire ou de l'agrandir d'une pièce, en suivant l'évolution de la famille. »

Même Foncière des Régions, qui ne fabrique pas de logements en France, considère les quartiers de demain comme devant « regrouper les différentes fonctions urbaines dans une logique de mixité plus grande qu'avant : on réfléchit pour créer des synergies. Nous avons un véritable enjeu à simplifier les interactions entre nos métiers, nos produits et les usages », explique son directeur général délégué, Olivier Estève.

Autre tendance qui émerge : le coliving, ou littéralement le fait de partager un habitat, selon trois échelles : intime - le lit, la salle de bains, les toilettes et la cuisine sans voir personne -, intermédiaire - le partage d'une cuisine commune avec dix à quinze « coliveurs » - et publique - espaces communs : une salle de sport ou d'autres services encore. C'est la grande mode du moment, pour les plus jeunes générations, alors que la flambée des prix dans les grandes villes exclut les jeunes de l'accès à de grands logements.

Des parkings, pour quoi faire ?

Autre question cruciale : y aura-t-il encore des espaces de stationnement dans les sous-sols résidentiels ou au pied des immeubles dans douze ou trente-deux ans, quand les véhicules intelligents et partagés déferleront sur les routes ?

« Demain, un Uber électrique et autonome, avec un coût drastiquement réduit, sera compétitif avec les transports en commun et les véhicules personnels. Les parkings n'auront plus le même sens ni le même fonctionnement. On en aura besoin, mais pas dans la même logique », croit savoir Diego Harari, directeur du développement durable et de l'innovation chez Vinci Immobilier.

Chez Eiffage Immobilier et Aménagement, le tournant a déjà été pris :

« Nous réalisons moins d'infrastructures de parking, mais nous les optimisons. Nous ne vendons plus à nos utilisateurs une place attribuée, mais une garantie d'usage. De même, nous y associons le droit d'usage d'une voiture avec une flotte en autopartage. »

L'IA et les IoT, deux réponses au vieillissement

Il n'empêche, avec toutes ces avancées prometteuses qui s'invitent chaque jour davantage dans notre quotidien, il ne faudrait pas oublier les personnes âgées, voire très âgées, qui représentent et représenteront plus d'un tiers des résidents à loger. Rien que les papy-boomers auront en effet 85 ans en 2030 ! Sur ce point, l'unanimité est de rigueur. David Laurent, directeur général immobilier d'entreprise et grands projets urbains chez Kaufman & Broad, rappelle que « les seniors d'aujourd'hui ont la volonté de rester autonomes et en bonne santé chez eux, tout en profitant d'une panoplie de services à la carte ». Idem chez Bouygues Immobilier qui dit permettre à tout résident de vivre dans « un logement connecté et intelligent, afin que les services viennent à lui tout en restant à domicile ».

Avec l'allongement de l'espérance de vie et le maintien en bonne santé grâce aux progrès de la médecine, l'immeuble de demain devra conjuguer résidentiel classique et centre de soins de proximité, en témoigne l'universitaire François Cusin :

« Le vieillissement de la population accroît les besoins de services à la personne et pose la question de l'adaptation du logement, car l'immense majorité des Français souhaite vieillir à domicile ».

De même, le professionnel d'AM Horizon pronostique :

« les seniors autonomes souhaiteront vivre dans du logement avec soins à domicile et services dans l'îlot avant même la résidence médicalisée. »

L'intelligence artificielle risque en outre de s'inviter dans les objets connectés au service des seniors, anticipant les actes médicaux, comme le prévoit Vinci Immobilier :

« Nous travaillons avec des startups, qui captent des données et regardent si des comportements sont anormaux. Par exemple, si la lumière n'est pas allumée à l'heure habituelle, cela peut être synonyme de chute voire de malaise, et l'application pourra prévenir les proches. »

Le logement, déjà 28% du budget des ménages

Seul le représentant d'OptimHome, qui répertorie sur son site de nombreuses annonces immobilières, modère un tel optimisme :

« Les livraisons de logements adaptés aux besoins des personnes âgées ne sont pas suffisantes. Elles vont avoir besoin d'équipements spécifiques et d'un suivi dédié par des spécialistes. »

La présidente de la Fabrique de la Cité, Cécile Maisonneuve, va plus loin et estime qu'avec la progression constante des aides à domicile, « il faudra des T2, des T3, pour ces pièces de vie et les équipements qui vont avec. » Philippe Rosio, PDG du promoteur Inea, qui réalise son chiffre d'affaires majoritairement en région, remarque, lui, une inversion des tendances lourdes :

« Avant, vous veniez travailler à Paris avant de retourner dans votre ville natale pour votre retraite. Aujourd'hui, les jeunes cadres vont dans les métropoles régionales, alors que les populations les plus âgées, qui possèdent plus de pouvoir d'achat, se rendent à Paris. »

Dans ces conditions, les prix vont-ils augmenter, diminuer ou se stabiliser ? D'après la Fabrique de la Cité, ce sera l'un des grands défis de 2030 :

« Si on consacre autant d'argent au logement, c'est qu'on le considère comme un bien supérieur. »

En effet, en moyenne, les Français y investissent 28% de leurs revenus, et même 5% d'entre eux plus de 40% !

Le Pdg de Meilleurs Agents, Sébastien de Lafond, considère qu'à cette échéance, les grands boulevards des métropoles reviendront attractifs du fait de leur décarbonisation:

« Avec l'arrivée de l'électricité, de la piétonnisation et la disparition du moteur à explosion, cela va remodeler la désirabilité. Si vous baissez le nombre de voitures et que vous ajoutez des arbres, vous augmentez l'attractivité. Peut-être même qu'à cet horizon, le périphérique parisien sera couvert ! »

Fort de ses données sur les zones urbaines et les zones rurales, il parie même sur « une revanche » de ces dernières :

« Celles au riche patrimoine ou celles qui préservent la nature offriront une qualité de vie où le télétravail rendra encore plus facile le fait de vivre loin des nuisances urbaines comme la pollution. »

Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, « 100.000 logements ne trouvent pas preneurs chaque année en France ! En 2030, assistera-t-on à un phénomène massif de démolition/reconstruction ou à une croissance de la population ? La métropolisation va-t-elle entraîner un marché favorable à l'offre ou des non-marchés dans certaines zones ? »

Cet agent immobilier grenoblois parie même sur une croissance de la location au détriment de la vente :

« Quand je peux mettre en moyenne 800 euros par mois, mon pouvoir d'achat est bien supérieur qu'en étant propriétaire. Entre le préavis d'un mois, les simples charges de fonctionnement, l'absence de taxe d'habitation et de la taxe foncière, continuera-t-on à consommer du logement ou conservera-t-on cette appétence d'être propriétaire ? C'est pourquoi il faut un réseau locatif puissant dans les métropoles. »

Tant de défis, mais de nombreuses solutions en train d'être mises en place ! Les secteurs du logement, de l'immobilier et même du BTP s'adaptent déjà et ne cessent de revoir leur processus. Reste à savoir désormais si les collectivités, donneuses d'ordre, suivront ces innovations et sauront les prendre en compte dans leurs plans d'urbanisme et d'habitat.