Il est possible, lors d'un achat immobilier, de n'investir que sur la nue-propriété (les murs) et de laisser l'usufruit (la jouissance du bien) à une tierce personne. Celà s'appelle un démembrement. L'achat en nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier avec un rabais de 40 % à 50 %. Cet achat est attractif pour des investisseurs peu pressés qui souhaitent récupérer leur mise au terme de quinze ou vingt ans.

Prenons le cas, par exemple, d'un investisseur qui achète un bien pour en disposer dans quinze ans pour lui ou ses enfants. Le montant du bien en pleine propriété, est de 300.000 euros. Cet investisseur est assujetti à l'ISF et dispose d'un taux marginal d'imposition de 40 %.

Il décide d'acheter ce bien en nue-propriété pour une valeur de 180.000 euros. Dans quinze ans, il pourra l'utiliser comme bon lui semble car l'usufruit temporaire sera arrivé à terme et lui sera transmis. Cet investisseur est gagnant car il ne comptabilise pas pendant toute la durée de l'usufruit la valeur vénale du bien dans son assiette ISF, ne perçoit pas de loyer et n'est pas imposé sur les revenus fonciers. Il ne verse pas de CSG et ne supporte pas la charge de la taxe foncière (à la charge de l'usufruitier). Enfin, si l'investisseur agit par le biais d'un emprunt, cette somme sera déductible de son actif taxable à l'ISF.

Les inconvénients sont souvent minimes pour les investisseurs. La seule charge sera les grosses réparations (par ailleurs déductibles des autres revenus fonciers). Toutefois, il faut garder à l'esprit que cet investissement est peu liquide, le capital étant immobilisé. Les investisseurs doivent être vigilants dans les montants engagés compte tenu de la durée de ce placement. Mieux vaut bien sélectionner l'emplacement et la qualité du bien afin d'éviter tout déboire.