Avec la qualité on n'est jamais déçu ! Vieil adage que La Défense vient de remettre au goût du jour en publiant la première évaluation de son capital immatériel. En d'autres termes : si le m2 y coute plus cher qu'en province ou à l'étrange, les avantages indirects d'une implantation dans le quartier d'affaires des Hauts de Seine sont tels qu'ils font presque oublier le montant de l'investissement initial.
Un quartier d'affaire qui n'a rien à envier à ses voisins
L'EPADESA (l'établissement public de gestion) a travaillé avec une agence conseil, Goodwill, pour évaluer son capital immatériel. Elle a repris les enquêtes et modèles déjà existants mesurant la richesse extra financière d'un territoire, classé de manière exhaustive tous les actifs immatériels de la Défense, mis au point une nomenclature de 285 indicateurs et comparé le tout avec d'autres quartiers d'affaires (un en France, un en Europe et un autre en Asie).
Comme à l'école, chaque item a été noté sur 20 et la moyenne générale donne la note globale de la Défense. La mention ? Assez Bien avec 13.8 (tableau 1). C'est mieux qu'en Europe et en France, mais moins bien que le quartier d'affaires asiatiques qui lui décroche la mention Bien.
300€ le mètre carré ?
Si l'on détaille la comparaison avec deux quartiers d'affaires français on mesure les avantages liés à la centralité et à l'immatériel du territoire. Le calcul a été fait en comparant les avantages de La Défense à deux autres quartiers d'affaires pour une entreprise de services à forte valeur ajoutée de 700 personnes (tableau 2)
Dans le cas de La Défense et pour un certain type d'entreprise, la valeur immatérielle offerte représente en moyenne 1/3 du loyer. Cela signifie que pour un couple loyer + charges de 450 €/m2/an qui est le prix moyen aujourd'hui à la Défense, cette entreprise bénéficie d'un apport de services immatériels de 150 € au m2 par an. C'est exactement comme si, estime l'EPADESA, l'entreprise ne payait un loyer que de 300 € au m2 par an.
Des tarifs attractifs, mais plusieurs handicaps
L'EPADESA a conçu cette étude pour donner une méthode d'aide à la décision des entreprises qui envisagent une implantation dans un quartier d'affaires. Mais l'arme est à double tranchant.
Si les avantages de la Défense apparaissent clairement, ses handicaps son tout aussi nets : déficit d'accessibilité interne et aéroportuaire, trop forte monofonctionnalité du site, espaces souterrains et parkings en mauvais état, pas assez d'hôtels, peu d'animation culturelle et surtout un retard considérable dans les services numériques. A 450 € le m2, les clients pourraient avoir le wifi sur la dalle, la géolocalisation et un peu de 3G !