Immobilier : pourquoi les prix sont si chers à Paris

Par Mathias Thépot  |   |  686  mots
Les prix de l’immobilier à Paris devraient atteindre 8700 euros du mètre carré en moyenne en juin prochain, un record. (Crédits : Reuters)
Les prix de l'immobilier dans la capitale devraient atteindre des niveaux record fin juin. Preuve que Paris reste hyper attractive.

Il en faut peu pour que les prix de l'immobilier à Paris augmentent. Rares sont les moments où les acheteurs de logements parviennent à négocier à la baisse pour ajuster le prix d'achat à leur propre solvabilité. Ainsi, depuis début 2015, et malgré une conjoncture plutôt morose, les prix de l'immobilier parisien sont en hausse constante, et devraient même atteindre un nouveau record lors des prochains mois.

D'après les notaires, le prix moyen au mètre carré d'un logement ancien à Paris pourrait même approcher les 8.700 euros en juin prochain, soit 240 euros de plus que le précédent record de 2012, et une hausse annuelle de 7 %. A fin février, le prix moyen des appartements anciens parisiens a grimpé de 5,2 % en un an, pour s'établir à 8.430 euros. Mais au vu des avant-contrats de vente enregistrés, les notaires attendent « un nouveau renforcement de cette tendance haussière dans les prochains mois ».

Des corrections des prix très légère

Certes, à Paris et en Île-de-France, les taux de chômage sont inférieurs au taux national à respectivement 7,8 % et 8,6 %. Certes, le revenu médian est d'entre 400 et 500 euros supérieur à Paris qu'au niveau national. Mais les prix de l'immobilier restent trop élevés par rapport aux revenus des ménages. Du fait du coût du logement, le pouvoir d'achat des ménages parisiens est notoirement contraint. La correction des prix après la crise de 2008 fut, il faut dire, très limitée. Pire, ils ont fortement augmenté entre 2009 et 2011, du fait notamment du plan de relance Sarkozy (crédits d'impôt sur les intérêts d'emprunt, prêt à taux zéro avantageux etc.). Une autre légère correction des prix s'est opérée entre 2012 et 2014, pour atteindre 7.880 euros du mètre carré début 2015, avant que le marché ne reparte à la hausse de manière interrompue. Ainsi, rapportés aux revenus disponibles des ménages français, les prix de l'immobilier ont été multipliés par 2,5 depuis 2000 à Paris, contre 1,7 sur toute la France.

Paris, un marché très atypique

Les raisons de ce bond des prix de l'immobilier dans la capitale découlent surtout de la structure du marché parisien, très atypique. Paris intramuros est en effet la grande ville la plus dense du monde occidental (environ 21.200 habitants au kilomètre carré). L'offre potentielle de nouveaux logements y est donc très limitée. Or, à l'inverse, Paris étant une ville très attractive au niveau international, et la France un pays très centralisé sur sa capitale, la demande de logements à Paris est de son côté quasiment illimitée. Résultat, les prix y sont deux à trois fois plus élevés que dans les autres agglomérations de l'Hexagone. Autre conséquence : dans l'impossibilité d'acheter, les ménages locataires sont majoritaires à Paris. Le parc locatif représente en effet plus de 60 % des résidences principales des parisiens, alors qu'en France entière, on ne compte « que » 40 % de ménages locataires.

La hausse des prix ne grippe pas les volumes de ventes

En parallèle, même si les prix de l'immobilier augmentent, le volume des transactions continue de croître : de décembre 2016 à février 2017, les ventes immobilières ont bondi dans la capitale de 14 %. En effet, à Paris plus qu'ailleurs, un climat ambiant positif a tendance à inciter les acheteurs à se laisser guider par la hausse des prix, pensant qu'ils revendront plus tard avec une plus-value. Dès lors, comme lors des périodes 2000-2007 et 2009-2011, l'immobilier parisien est peut-être reparti pour une parenthèse de franche hausse de ses prix, qui risque d'être sans commune mesure avec le rythme de hausse des revenus des habitants. Cela dépendra notamment de l'évolution des taux d'intérêts nominaux de crédits immobiliers. D'autant que mécaniquement à Paris, les classes moyennes ont besoin de s'endetter massivement pour acheter. Mais si les taux d'intérêts de crédits se maintenaient à des niveaux inférieurs à 2 % en moyenne encore longtemps, nul doute que la demande des classes moyennes pour acheter à Paris restera forte, et la pression sur les prix maintenue.