A première vue, les indicateurs en matière de crédits immobiliers sont au beau fixe. Le bilan du premier trimestre 2010 et du mois d'avril publié mardi par Crédit Logement et l'institut CSA indique une nouvelle baisse des taux. En avril, ils se sont établis à 3,48% en moyenne (hors assurance) : 3,56% dans le neuf et 3,43% dans l'ancien. Des chiffres sensiblement plus faibles que ceux indiqués par le courtier Empruntis lundi : 3,60% sur 15 ans, 3,75% sur 20 ans et 3,95% sur 25 ans.

Les deux études se retrouvent toutefois sur la tendance : les taux ont largement chuté, de 1,56 point selon Crédit Logement-CSA, depuis octobre 2008 et ils ne devraient plus baisser dans les mois qui viennent. Par rapport à fin 2008, les mensualités pour un même capital emprunté ont ainsi diminué de 9%. Autre bonne nouvelle, la demande de crédit à littéralement bondi, de 70,3% sur un an au premier trimestre 2010. Il faut dire que le premier trimestre 2009 avait été particulièrement calamiteux...

Mais ce flot de bonnes nouvelles masque de sérieuses inquiétudes sur la solvabilité des emprunteurs. Malgré quelques à-coups, cet indicateur ne cesse de se dégrader depuis plus d'un an (voir illustration).

Généralement, lorsque les taux de crédit diminuent, la solvabilité progresse puisque les acquéreurs peuvent emprunter plus. Ce n'est plus le cas. Autrement dit, la baisse ne suffit plus à compenser la reprise des prix de l'immobilier, constatée depuis la fin de l'année 2009 par les notaires. "Et la relative stabilisation de l'apport personnel constatée depuis le début de l'année n'est pas non plus suffisante, alors que les coûts des opérations augmentent maintenant de façon sensible", ajoute Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X. De fait, au premier trimestre 2010, l'apport des ménages lors d'une acquisition immobilière a presque stagné (+ 0,6%). En 2009, il avait même baissé, de 3,5%. Une première depuis la création de l'Observatoire. Cette évolution est, bien entendu, la conséquence directe de la crise.

En l'absence de reprise économique, et si les prix de l'immobilier restent à ce niveau, la moindre hausse des taux pourrait empêcher toute une frange de la population d'emprunter. Ce qui aboutirait rapidement à un blocage du marché des transactions. Aucun risque d'effet "subprime" à l'américaine, en revanche, puisque 91,2% des crédits immobiliers sont octroyés à taux fixes. Le reste étant constitué de taux variables "capés", c'est-à-dire plafonnés.