A quelques jours d'intervalle, on a assisté à la publication des chiffres sur les prix de l'immobilier par Century 21, la Fnaim et les notaires. Entre les moyennes de moyennes, les comparaisons sur des dates différentes et les échantillons qui varient d'une étude à l'autre, et les suspicions sur l'objectivité des statistiques annoncées, les contradictions se multiplient et l'acquéreur immobilier est complètement perdu.
Pour tenter d'y voir plus clair, LaTribune.fr a fait le tour des études publiées et a analysé leurs caractéristiques. Cliquez sur les liens en fin d'article pour accéder à notre dossier complet.
Les éléments de discordance
1) Plus le volume de transactions est faible, moins l'échantillon est représentatif. Il suffit de quelques milliers de biens "hors marché", dans un sens ou l'autre, pour fausser que les études présentent un écart significatif. Or, les volumes ont chuté de 27% en France entre 2007 et 2009.
2) Les notaires se basent sur les actes de vente, les réseaux d'agence sur les promesses de vente. Or, devant l'insistance des vendeurs pour signer au plus vite ces dernières années, certains achètent s'engagent sur une promesse de vente mais déclarent un mois plus tard qu'ils n'ont pas pu se faire financer afin d'annuler la transaction.
3) Plus le réseau d'agence est petit, plus les grosses métropoles sont sur-représentées dans l'échantillon. Or, les prix résistent souvent mieux dans les grosses villes que les petites.
4) Les comparaisons sur 3 mois ou sur 1 mois, sont beaucoup plus sensibles à la saisonnalité des ventes en immobilier que sur un an.
Les acteurs qui publient les études
Les notaires: leurs chiffres proviennent d'actes de vente définitifs. Ils retranscrivent donc parfaitement la réalité. Mais ils sont publiés avec plusieurs mois de décalage (les chiffres 2009 viennent à peine de sortir). Et sont en retard sur la tendance: une promesse de vente faite en décembre 2009 ne sera comptabilisée qu'en mars 2010, au moment de la signature chez le notaire. Voilà pourquoi la Fnaim, dans ses études, estiment que ses chiffres recoupent ceux des notaires mais avec quelques mois de décalage.
Les réseaux d'agences immobilières : basés sur les promesses de vente, les chiffres dépendent de la couverture géographique du réseau. La Fnaim, qui fédère 11.000 agences, propose à l'heure actuelle sur son site près de 500.000 biens, contre 65.000 chez Century 21.
Les établissements bancaires: HSBC ou le Crédit Foncier publient également des études, utilisant à la fois les dossiers de crédit octroyés aux acquéreurs et leur expertise. Le Crédit Foncier, disposent d'expert régionaux qui vont "prendre le pouls" du marché immobilier. Et qui délivrent donc des fourchettes plutôt que des pourcentages précis d'évolution.
Les sites Internet: PAP, par exemple, recueille les données transmises par les agences qui annoncent sur son site. Seloger.com, en revanche, se fie aux prix de vente affichés. Un indicateur intéressant pour évaluer les prétentions des vendeurs mais pas pour déterminer le prix de vente final. Drimki et Meilleursagents.com, quant à eux, se basent sur des tris croisés de différentes bases de données.*
Le comparatif des chiffres
Evolution des prix au 4ème trimestre 2009
| Source |
Appartements |
Maisons |
| Notaires de France |
sur un an: -4% sur 3 mois: +0.80% |
-4.50% +0.20% |
| Century 21 |
sur un an: -4.50% sur 3 mois: -- |
-7.48% -- |
| Fnaim | sur un an: -5.40% sur 3 mois: -- |
-10.2% -- |
Evolution des prix au 1er trimestre 2010
| Source | Appartements | Maisons |
| Fnaim |
sur un an: +1% sur 3 mois: -2.70% |
+2.60% -0.10% |
| Century 21 | sur un an: +9.27%
sur 3 mois: +1.09% |
+4.31% +0.51% |
| PAP | sur un an: +3.84% sur 3 mois: +1.71% |
+0.19% +1.94% |
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