Il n'y a pas qu'à Londres que les prix de l'immobilier flambent. En Allemagne aussi: la banque centrale allemande estime, dans son rapport mensuel du mois d'octobre, que les prix des appartements dans les grandes villes allemandes seraient surévalués de 20%. Une observation de la Bundesbank qui ne fait que renforcer l'inquiétude face à un boom de l'immobilier dans le pays.

"L'avertissement devrait faire prendre conscience aux Allemands que la politique monétaire de la Banque centrale européenne est bien trop accommodante" juge à ce sujet le Financial Times dans un article paru lundi soir, et qui rappelle que le principal taux de refinancement de la banque est de 0,5%, un niveau exceptionnellement faible.

Les appartements plus chers de 25% à Berlin, Francfort, Munich

La hausse des prix a particulièrement affecté les sept plus grandes villes d'Allemagne, considère la Bundesbank, bien que les valeurs des maisons aient augmenté à un rythme plus modéré. Depuis 2010, les prix des appartements à Berlin, Munich, Hambourg, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf ont augmenté de 25% en moyenne.

"Après les bulles immobilières aux États-Unis et l'éclatement de plusieurs marchés immobiliers au sein de l'Europe, le marché immobilier allemand - calme durant des années-, est soudain devenu plus attrayant aux yeux des investisseurs internationaux" décrit la Banque centrale allemande.

Les taux d'intérêt faibles des prêts immobiliers - imposés suite au marasme économique que connait la zone euro-, a incité les épargnants à placer leur argent ailleurs que dans les banques, explique la Bundesbank. ils se sont alors tourné vers l'immobilier. De plus, un ralentissement du rythme des constructions a contribué à limiter l'offre… ce qui explique aussi en partie la montée des prix.

La tendance du marché immobilier est inhabituelle en Allemagne, un pays de locataires où le marché immobilier est historiquement très calme. Cette flambée des prix contraste avec la situation observée dans le reste de la zone euro, où les prix de l'immobilier sont proche de leur niveau le plus bas depuis sept ans.

Des politiciens allemands voudraient plafonner la hausse des loyers

Alors face à la montée des prix en Allemagne, suite aux investissements étrangers, que faire ? S'inspirer des taxes asiatiques? Là bas, dans des villes comme Singapour et Hong Kong, des taxes spécifiques ont été mises en place pour freiner les investissements étrangers rappelle le Financial Times. 

Mais problème: la Bundesbank ne peut agir seule. Si elle voulait provoquer un radoucissement des prix, elle devrait d'abord convaincre la Banque centrale européenne (BCE) de relever ses taux d'intérêt ou d'introduire en Allemagne des mesures « macro-prudentielles ». Des options pour  l'instant inenvisageable pour la BCE.

Autre solution: plafonner la hausse des loyers dans les grandes villes. Cette idée a été évoquée par des politiciens allemands mais c'est une mesure à laquelle la Bundesbank s'oppose.  

En attendant de trancher, désormais, les investisseurs étrangers se tournent aussi vers de plus petites villes comme Dortmund ou Hanovre, où les prix sont plus bas mais les risques de liquidité sont plus élevés. "Les dix  plus grandes villes représentant toujours un foyer d'investissements importants mais certains investisseurs souhaitant réaliser des rendements plus élevés vont débarquer sur le marché des villes secondaires avec leurs deniers", a expliqué au Financial Times Philipp Ellebracht, un spécialiste de l'immobilier basé à Francfort

Et malgré la flambée des prix, les investisseurs ne sont pas prêts de se détourner de l'Allemagne car, a expliqué Matthias Danne, responsable d'investissements immobiliers: "Le marché allemand est saturé, oui, mais saturé signifie également stable."