Choc foncier programmé pour 2016 dans le Grand Paris

Par Jean-Pierre Gonguet  |   |  700  mots
Gilles Bouvelot est le patron du Grand EPF, Sylvia Pinel la ministre de tutelle. (Crédits : Décideurs en région)
Un « Grand Etablissement public foncier » naîtra le même jour que la Métropole du Grand Paris, le 1er janvier prochain. Il devra mettre en place une stratégie pour lutter contre la spéculation et permettre la création d’au moins 12.000 logements par an.

Cécile Duflot, alors ministre du Logement, avait annoncé un « choc foncier » dans le Grand Paris. Cécile Duflot n'est plus là mais le «choc foncier» s'annonce... peut être. Un décret-loi vient en effet d'élargir l'intention de dissoudre les Etablissements publics fonciers des Hauts-de-Seine, du Val-d'Oise et des Yvelines. A compter du 1er janvier, il n'y aura plus qu'un seul Etablissement public foncier compétent sur toute l'Ile-de-France. Ce désormais « Grand EPF » digne du Grand Paris est dirigé par Gilles Bouvelot. Il sera chargé de produire à lui tout seul 12.000 nouveaux logements par an, contre 10.000 par an actuellement avec l'éclatement des structures. Avec « la rationalité des actions, on peut générer 20% de plus de constructions supplémentaires que l'actuel système », estime Gilles Bouvelot. Ne serait-ce que parce l'effet de levier financier va être beaucoup plus important. Et le chiffre sera probablement de 15.000 avec les logements induits à côté de de ceux générés par le travail du Grand EPF.

Une machine anti-spéculation

Un EPF est d'abord un opérateur foncier. C'est lui qui intervient en fonction des stratégies des communes en amont de l'aménagement, et qui se débrouille tout seul pour trouver et acheter les terrains, puis les mettre sous contrôle public. Et avec le Grand Paris et les projets qui pullulent, il doit souvent devancer le spéculateur (ce qu'il fait actuellement plutôt bien sur les territoires stratégiques) et trouver des mécanismes financiers pour stabiliser les prix, c'est-à-dire des portages de très long terme.  Les particuliers qui ont des terrains à vendre comme les spéculateurs sont à l'affut de toute augmentation possible de leur mètre carré. La Société du Grand Paris qui a des terrains à racheter s'en rend compte actuellement. L'inconvénient d'annoncer des implantations ou des lignes de métro est que le vendeur, spéculateur ou non, sait que de toute façon, in fine, l'Etat sera obligé d'acheter quitte à l'exproprier. Alors, il attend le bon prix.

Tout le jeu est donc de mettre en place des logiques anti-spéculatives pour que des logements sociaux puissent être construits où ils sont nécessaires. En clair, il faut avoir les reins solides et être capable de porter un terrain parfois plus de 10 ans, sans pouvoir spéculer ni à l'achat ni à la revente. Autour de la future et grande gare de Saint-Denis Pleyel il faut créer des systèmes fonciers qui portent plus de 10 ans. Il y a quelques zones à surveiller et le futur Grand EPF agit déjà sans attendre que tout soit annoncé, car à Villejuif , Champigny, au Bourget, à la Courneuve, dans le Val de Bièvre, le spéculateur guette.

"Le foncier, c'est un grand marché de l'occasion"

Problème supplémentaire, tout cela se déroule dans un marché tout à fait particulier. « Le foncier dans le Grand Paris, c'est un marché de l'occasion », continue Gilles Bouvelot. « Les nouvelles logiques nous imposent de bâtir des territoires urbains qui sont souvent déjà construits. 80% de ceux que nous achetons le sont. Et c'est de plus en plus compliqué car nous sommes obligés d'intervenir sur des grandes friches industrielles, mais de plus en plus sur des tissus vivants où il existe des entrepôts, des entreprises, et c'est un travail extraordinairement complexe ». Cela renchérit bien sûr le coût et la difficulté, d'autant que 40% des opérations actuelles des EPF sont de l'anticipation foncière.

Région et Métropole y travailleront ensemble

Ce Grand EPF était inscrit dans les chiffres : fin 2015, les différents EPF auront pour 1.4 milliard d'euro de stock foncier, 765 millions d'euros de fonds propres et 255 millions d'euros d'emprunts. L'activité, d'ici fin 2020, c'est 360 millions d'euros d'acquisitions par an et jusqu'à 230 de cessions. Il était donc temps de rationaliser et de se doter d'une force de frappe à la hauteur.

La Métropole du Grand Paris naîtra le même jour que le Grand EPF. De fait, ce sera la première structure où les élus régionaux et métropolitains travailleront ensemble. Même si ceux de la Métropole seront en minorité, alors que le logement est totalement de leur compétence....