Comment le Grand Paris est vendu aux investisseurs étrangers

«Quand on est passionné par le Grand Paris, on passe souvent pour les ravis de la crèche », sourit Virginie Houzé. Pourtant, en charge depuis 5 ans des études chez Jones Lang Lassalle, le leader mondial du conseil en immobilier d'entreprise, elle « ne peut pas ne pas trouver ce projet bouleversant ». Du coup, elle a poussé JLL à adopter une démarche originale pour une entreprise privée : expliquer aux investisseurs internationaux ce qu'est le Grand Paris, leur montrer les conséquences qu'allaient avoir les nouveaux réseaux de transports sur l'immobilier, et, partant, les bonnes affaires à 5, 10 ou 15 ans. Une démarche d'économie prospective assez inattendue : «Nous sortons du simple commentaire de l'évolution du m2 sur le marché, et nous faisons une vraie prospective à moyen terme pour faire comprendre aux investisseurs pourquoi ils doivent s'intéresser au futur de ce territoire. Nos clients sont souvent des investisseurs sur le long terme qui doivent prendre position sur des territoires qui ne sont pas forcément évidents ».

Clichy-Batignolles en concurrence avec Camden à Londres

JLL a donc découpé le Grand Paris et vient de publier une première étude sur ce territoire qui regroupe Paris Nord Est, Clichy-Batignolles et les Docks de Saint Ouen. Une monographie extrêmement fouillée où tout est décortiqué, des transports en construction aux mouvements et aux structures de population, en passant par les services publics comme les m2 de bureaux à livrer. Clichy-Batignolles est par exemple un secteur qui préfigure, selon Virginie Houzé, ce que sera le Grand Paris, doté d'un énorme potentiel et qui, grâce aux nouveaux transports (en particulier la ligne 14 jusqu'à St Denis, «épine dorsale du Paris de demain » pour elle) va arriver très vite à maturité. Clichy Batignolles, derrière la gare St Lazare, est en concurrence directe avec le quartier de Camden, juste derrière la gare de St Pancras à Londres, dont la rénovation a débuté en même temps. D'ici 2020 c'est de 260.000 m² de programmation tertiaire, dont 140.000 m² au total), et la future Cité Judiciaire de Paris de Renzo Piano qui va drainer 9.000 personnes tous les jours.

C'est encore un peu petit mais comme il s'agit d'un quartier vivant à forte mixité sociale et professionnelle, il doit attirer les investisseurs très vite. « Un investisseur du Moyen Orient, explique Virginie Houzé, se dirige spontanément vers les Champs Elysées et globalement vers le QCA  (Quartier Central des Affaires du 8ème et autour). L'enjeu de Clichy-Batignolles est de créer une nouvelle entité tertiaire pour s'inscrire dans le prolongement du QCA ». Ce qui explique vraisemblablement le fort succès de cette étude au Koweit et à Dubaï

L'énorme potentiel des Docks de Saint Ouen

Ce quartier est certainement plus facile à conseiller que d'autres un peu plus loin qui, malgré leur énorme potentiel en m2 de bureaux, n'attireront guère les investisseurs étrangers à cause de leur manque de mixité. Chez JLL, on ne le dit pas mais, autour du Stade de France ou de la gare St Denis, les quartiers sont d'une tristesse et d'une non mixité à décourager l'investisseur. D'autres vont exploser comme celui des Docks de Saint-Ouen dès que la ligne 14 du métro, entièrement automatisée, le desservira en 2019.

JLL analyse ce territoire en fonction de trois critères. Le premier, ce sont les transports et leur intermodalité. Là c'est le top avec les lignes 14, 15, 16 et 17. Ensuite la masse critique : 1 million de m2, c'est la bonne taille pour JLL. Enfin, le plus important la mixité : le territoire a-t-il la capacité d'accueillir résidents et salariés ?  Pourra-t-il avoir l'offre de services et de commerces suffisantes ? En clair, si les investisseurs veulent des quartiers ou l'on vit bien, ils vont aller rapidement à Clichy-Batignolles et Saint-Ouen. D'ailleurs, à l'étranger, ces deux territoires sont présentés comme des « quartiers de Paris »