Le secteur du bâtiment est déjà le deuxième consommateur d'énergie et le deuxième plus gros émetteur de CO2 derrière les transports, et malheureusement son impact environnemental continue à croître d'année en année. Comme le relève le groupe BPCE ce 17 octobre, l'indicateur de résultats de la stratégie nationale bas-carbone (SNBC) démontre, rien que pour le logement, que la consommation d'énergie finale augmente de 0,1% chaque année.

La métropolisation rend moins désirable la France périphérique

"C'est une situation extrêmement problématique", estime ainsi Alain Tourdjman, le directeur des études et prospective de la banque. "Plus ça avance, plus c'est préoccupant. On n'arrive pas à mettre en œuvre alors que plus de la moitié des résidences principales ont un diagnostic E à G (considérées comme énergivores, Ndlr)."

En cause selon lui: la concentration des aides publiques sur les zones tendues, c'est-à-dire là où l'offre est inférieure à la demande, qui renforce la métropolisation et rend moins désirable la France périphérique. "Par le jeu des anticipations des acteurs, [cela] ôte toute perspective aux zones dont les besoins passent moins par la construction que par la restructuration de l'existant et dont l'attractivité décline progressivement par la perte ou la paupérisation de sa population", estime ainsi le groupe BPCE.

Le dispositif Denormandie dans l'ancien insuffisant

Quid du dispositif fiscal "Denormandie dans l'ancien" ? Depuis début 2019, il permet aux investisseurs de bénéficier d'une aide en contrepartie d'une acquisition dans les 222 communes du plan "Action cœur de ville" et dans les villes qui réalisent une opération de revitalisation du territoire. La condition: réaliser un montant de travaux d'amélioration représentant 25% du total de l'opération, dans la limite de 300.000 euros, avant de pouvoir déduire de l'impôt sur le revenu entre 12 et 21% des  investissements, selon que le bien est loué 6, 9 ou 12 ans.

"Va-t-on développer suffisamment de confiance dans l'avenir ?" s'interroge Alain Tourdjman. "Cela peut fonctionner dans des zones actives et dynamiques, mais essayons d'abord de trouver d'autres solutions pour faciliter la mise en oeuvre."

L'interdiction à terme de la location ou de la vente des passoires

Dans le même temps, la loi énergie climat, déclinaison opérationnel de la programmation pluriannuelle de l'énergie, a établi un calendrier 2021-2028 quant à l'avenir des passoires thermiques, classées F ou G. En 2021, il sera en effet interdit pour le propriétaire d'un logement énergivore d'en augmenter le loyer sans l'avoir rénové. En 2022, viendront s'ajouter deux autres obligations en cas de location ou de vente d'un tel logement: celle de réaliser un audit énergétique qui contiendra des propositions de travaux et leur coût estimé et celle d'informer tout futur acquéreur ou locataire sur ses futures dépenses d'énergie.

S'ajoute à partir de 2023, la qualification de "logement indécent" pour un logement extrêmement consommateur d'énergie, qui contraindra le propriétaire à le rénover ou à ne plus le louer. Le seuil d'acceptabilité reste toutefois encore à déterminer. Enfin, d'ici à 2028, tout propriétaire d'une passoire thermique devra avoir réalisé des travaux d'amélioration de performance énergétique, afin d'atteindre, au minimum, la classe E. De même, à cette date, celui qui souhaite vendre ou louer sans avoir opéré cette transformation aura l'obligation de le mentionner dans l'annonce, le bail ou l'acte de vente. Il pourrait également s'exposer à des sanctions.

Le risque de l'absence de retour sur investissement

Dans ces conditions, que propose BPCE pour informer, voire financer, ses clients et ainsi améliorer l'efficacité énergétique du parc résidentiel ? "Les acheteurs ont besoin d'être rassurés sur la rentabilité énergétique de leur investissement, et ce pour se mettre à l'abri de ces sanctions finales", estime le directeur des études et prospective de BPCE. "Pour que le marché fonctionne, on ne peut pas laisser un ménage faire un investissement important sans qu'il obtienne une contrepartie derrière."

En résumé, compte-tenu de la concentration des aides publiques, il vaut mieux acheter dans les grandes villes, où la valeur des logements va continuer à s'accroître, alors que dans le reste du pays, l'interdiction future de la location ou de la vente risque de décourager les Français d'investir dans la transition énergétique, faute de retour sur investissement sur leur achat initial.