Immobilier : pourquoi les taux de crédits n’en finissent plus de chuter

Par Hugo Baudino  |   |  576  mots
Mario Draghi, directeur de la Banque Centrale Européenne, n'est pas totalement étranger au niveau actuel des taux de crédit immobilier. (Crédits : © Yves Herman / Reuters)
C'est en train de devenir une arlésienne... La remontée des taux d'intérêts des crédits immobiliers se fait encore attendre et leur niveau atteint même un nouveau point bas historique. Les emprunteurs de longue durée sont les premiers à en profiter.

L'important ce n'est pas la chute, c'est l'atterrissage. Enfin, en l'occurrence, ce sera aussi la remontée qu'il faudra surveiller de près. Les taux de crédit immobilier sont une nouvelle fois en baisse et se sont établis en moyenne à 1,33% (hors assurance et coût des sûretés), selon le dernier observatoire du crédit logement/CSA dont les résultats ont été publiés le 14 novembre 2016. Le taux moyen constaté en septembre était de 1,41%. La tendance à la baisse semble donc sans fin car, comme le rappelle l'étude, "le niveau des taux a été divisé par plus de 4 depuis le début des années 2000". Comme on peut le voir sur le tableau ci-dessous, les taux étaient encore au dessus des 5% jusqu'au début de l'année 2009.

Cette baisse des taux est directement liée à la "faiblesse des taux constatés sur les marchés obligataires", rappelle Crédit Logement/CSA. En effet, les banques prêtent de l'argent à long terme aux particuliers mais ne cessent de se refinancer sur le marché monétaire, dont les taux ont longtemps flirté avec le 0% depuis la décision prise au printemps par le directeur de la Banque centrale européenne Mario Draghi. Avec de tels taux sur les marchés obligataires, les banques peuvent donc continuer à se livrer à une bataille féroce pour attirer de nouveaux emprunteurs. De plus, avec la faiblesse des rémunérations des différents produits d'épargne à l'heure actuelle, le taux de crédit immobilier est presque devenu le seul argument commercial pour les banques.

Les banques se livrent toutefois à un jeu dangereux en accordant quasiment uniquement des taux fixes, qui seront donc assurés de rester faibles même en cas de remontée des taux sur les marchés obligataires. Celle-ci semble d'ailleurs se confirmer, le taux de l'OAT* 10 ans étant passé de 0,11% à 0,83% entre le 29 septembre et le 14 novembre 2016. En attendant, les particuliers restent nombreux à vouloir profiter de ce niveau historiquement bas des taux d'intérêts.

La part belle aux prêts de longue durée

La durée sur laquelle les taux sont accordés demeure assez élevé, à 210 mois en moyenne pour le mois d'octobre 2016. Plus significative encore est la progression des prêts de longue durée dans la proportion des crédits accordés aux particuliers. Les crédits d'une durée d'au moins 25 ans représentent donc 25,7% de la production au troisième trimestre 2016. Si on y ajoute les prêts sur plus de 20 ans, la proportion passe à 60,7%. L'étude Crédit Logement/CSA y voit le signe de l'arrivée, ou plutôt du retour, des "ménages jeunes ou modestes" sur le marché qui peuvent réaliser leur "projets d'accession, sans risque majeur", avec des durées longues et des taux bas.

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En matière de prêts de longue durée, la France a encore de la marge face à d'autres pays européens, comme le prouve l'étude du Crédit Foncier sur le logement en Europe publiée le 14 novembre 2016. Au Pays-Bas, la durée moyenne d'un crédit immobilier était de 30 ans en 2015. Cette durée est à peine moins importante au Portugal (29 ans), en Pologne (26 ans) et même au Royaume-Uni et en Allemagne (25 ans chacun). La France, avec une moyenne de 19 ans, est loin derrière...

*Obligation d'achat au Trésor