En France, faut-il revenir à des taux de prêts immobiliers variables ? Le sujet est de nouveau sur la table depuis plus de deux ans, car avec la baisse des taux d'intérêts de crédits immobiliers, le fait que les banques françaises accordent la quasi-totalité des nouveaux prêts immobiliers à taux fixe induit un risque futur sur leur santé financière. En effet, les banques françaises se mènent une concurrence féroce sur le marché du crédit immobilier, ce qui accentue la baisse des taux de crédits et fait pression sur leurs marges : après plusieurs années de baisses successives, le taux moyen des crédits immobiliers en France est désormais de 1,77 %...

Ce niveau nominal moyen a été divisé par plus de trois depuis le début des années 2000. Mais cette baisse répercute surtout « la faiblesse des taux qui se constatent sur les marchés obligataires, dans un contexte d'abondance de ressources d'épargne faiblement rémunérées », indique l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui fait état chaque mois de l'évolution des taux de crédits immobiliers.

Risque sur les banques françaises

Dans l'absolu, que les banques suivent l'évolution globale des taux d'intérêts dans leur politique d'octroi de crédits immobiliers ne devrait pas poser problème. C'est en fait moins le faible niveau nominal des taux de crédits immobiliers que leur fixité qui inquiète les spécialistes de la régulation financière, en cas de remontée brutale des taux. Les banques prêtent en effet à long terme, mais se refinancent en permanence sur le marché monétaire et subiraient ainsi directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires.

Ainsi, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide de ces taux qui dépendent en partie de la BCE puisque, octroyant massivement des prêts à taux fixe, les banques françaises ne pourraient reporter le coût supplémentaire sur les emprunteurs. Autrement dit, si le passif des banques suit l'évolution globale des taux d'intérêt, une partie de son actif reste figée pour plusieurs années. Or, ce sont tout de même 873 milliards d'euros de crédits immobiliers aux ménages - dont plus de 85 % à taux fixe - qui sont aujourd'hui inscrits à l'actif du bilan des banques françaises sur un montant total d'un peu plus de 2.000 milliards d'euros d'encours de crédits à l'économie réelle - ménages et entreprises.

Plusieurs solutions pour sécuriser les bilans

D'où l'interrogation du comité de Bâle - l'instance de régulation financière mondiale - qui souhaiterait sécuriser davantage le bilan des banques qui accordent beaucoup de crédits longs à taux fixe, comme les crédits immobiliers. Cette réglementation - qui n'interviendrait pas avant la période 2019-2024 - demanderait concrètement aux banques qui accordent ces crédits longs à taux fixe davantage de ressources propres pour qu'elles puissent faire face à des chocs macroéconomique et/ou financier.

Pour faire face à cette menace sur l'équilibre financier des banques françaises, les régulateurs évoquent donc plusieurs solutions : d'abord demander aux banques d'accroître leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits, ce qu'elles contestent fermement car cela nuirait, selon elle, à leur « capacité à financer l'économie ».Un argument simpliste car en réalité, le problème pour les banques est surtout l'érosion de leur rentabilité. Car le capital est la ressource la plus chère - les banques françaises continuent de distribuer généreusement des dividendes à leurs actionnaires. A l'inverse, les emprunts réalisés à court terme pour se refinancer se font aujourd'hui à taux négatifs, et les dépôts de leurs clients- comptes courants, livret A, LDD etc.- sont rémunérés à des niveaux proches de zéro.

Revenir aux prêts à taux variable...

Autre solution évoquée pour réduire les "risques bilanciels" des prêts immobiliers à taux fixe : les banques pourraient aussi relever les taux de crédits immobiliers qu'elles proposent à leurs clients, afin qu'elles puissent d'une part dégager davantage de ressources, et d'autre part se donner de l'air en cas de hausse des taux de refinancement. C'était d'ailleurs une demande récurrente de la Banque de France, mais les institutions bancaires françaises n'ont pas tenu compte de ces remarques, mettant en avant l'environnement concurrentiel impitoyable auquel elles font face.

Ensuite, les banques pourraient aussi sortir les prêts de leur bilan par la technique de la titrisation. Mais le souvenir de la crise des subprimes est encore très présent dans les esprits, et il semble inenvisageable de procéder massivement de la sorte. Reste donc une dernière solution : revenir aux prêts à taux variable en faisant de facto peser désavantage le risque de remontée de taux sur l'emprunteur en bout de chaîne.

... mais avec des plafonds

Certes, les emprunteurs auront le plus grand mal à accepter une telle politique, l'acculturation des clients sera très complexe. Mais certains professionnels, conscients du contexte financier, commencent à envisager le retour significatif des prêts à taux variable sur le marché immobilier français.

Pour Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilière Orpi, à partir du moment où l'environnement financier s'y prête, « que les banques octroient plus de crédits à taux révisables et plafonnés ne serait pas choquant ». Même s'il faudra selon lui faire très attention, « à ce que les banques ne se défaussent pas complètement sur les clients ». En effet, l'ingénierie financière des institutions financières a prouvé ces dernières années qu'elle pouvait servir à tromper aisément des clients peu férus de montages très complexes. Il faudrait donc des mécanismes simples de taux révisables chaque année, avec une limite précise de la hausse pour à la fois ne pas faire peser un risque sur la solvabilité des emprunteurs, et donner des marges de manoeuvre suffisantes aux banques pour intégrer un choc sur les taux.

Mathias Thépot

16 Juin 2016, 7:00

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