Immobilier  : pourquoi il faudra tôt ou tard revenir à des prêts à taux variable...

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Les achats immobiliers financés par crédit sont en quasi totalité à taux fixe.
Les achats immobiliers financés par crédit sont en quasi totalité à taux fixe. (Crédits : REUTERS/Mal Langsdon)
La manne importante de crédits immobiliers accordée à taux fixe ces dernières années fait peser un risque sur le bilan des banques. L'une des solutions pour limiter ce risque serait que les banques distribuent de nouveau aux emprunteurs français des prêts immobiliers à taux variable.

En France, faut-il revenir à des taux de prêts immobiliers variables ? Le sujet est de nouveau sur la table depuis plus de deux ans, car avec la baisse des taux d'intérêts de crédits immobiliers, le fait que les banques françaises accordent la quasi-totalité des nouveaux prêts immobiliers à taux fixe induit un risque futur sur leur santé financière. En effet, les banques françaises se mènent une concurrence féroce sur le marché du crédit immobilier, ce qui accentue la baisse des taux de crédits et fait pression sur leurs marges : après plusieurs années de baisses successives, le taux moyen des crédits immobiliers en France est désormais de 1,77 %...

Ce niveau nominal moyen a été divisé par plus de trois depuis le début des années 2000. Mais cette baisse répercute surtout « la faiblesse des taux qui se constatent sur les marchés obligataires, dans un contexte d'abondance de ressources d'épargne faiblement rémunérées », indique l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui fait état chaque mois de l'évolution des taux de crédits immobiliers.

Risque sur les banques françaises

Dans l'absolu, que les banques suivent l'évolution globale des taux d'intérêts dans leur politique d'octroi de crédits immobiliers ne devrait pas poser problème. C'est en fait moins le faible niveau nominal des taux de crédits immobiliers que leur fixité qui inquiète les spécialistes de la régulation financière, en cas de remontée brutale des taux. Les banques prêtent en effet à long terme, mais se refinancent en permanence sur le marché monétaire et subiraient ainsi directement le contrecoup de la hausse des taux interbancaires.

Ainsi, un risque réel pèserait sur les banques françaises en cas de remontée rapide de ces taux qui dépendent en partie de la BCE puisque, octroyant massivement des prêts à taux fixe, les banques françaises ne pourraient reporter le coût supplémentaire sur les emprunteurs. Autrement dit, si le passif des banques suit l'évolution globale des taux d'intérêt, une partie de son actif reste figée pour plusieurs années. Or, ce sont tout de même 873 milliards d'euros de crédits immobiliers aux ménages - dont plus de 85 % à taux fixe - qui sont aujourd'hui inscrits à l'actif du bilan des banques françaises sur un montant total d'un peu plus de 2.000 milliards d'euros d'encours de crédits à l'économie réelle - ménages et entreprises.

Plusieurs solutions pour sécuriser les bilans

D'où l'interrogation du comité de Bâle - l'instance de régulation financière mondiale - qui souhaiterait sécuriser davantage le bilan des banques qui accordent beaucoup de crédits longs à taux fixe, comme les crédits immobiliers. Cette réglementation - qui n'interviendrait pas avant la période 2019-2024 - demanderait concrètement aux banques qui accordent ces crédits longs à taux fixe davantage de ressources propres pour qu'elles puissent faire face à des chocs macroéconomique et/ou financier.

Pour faire face à cette menace sur l'équilibre financier des banques françaises, les régulateurs évoquent donc plusieurs solutions : d'abord demander aux banques d'accroître leurs réserves de fonds propres à mettre en face des crédits, ce qu'elles contestent fermement car cela nuirait, selon elle, à leur « capacité à financer l'économie ».Un argument simpliste car en réalité, le problème pour les banques est surtout l'érosion de leur rentabilité. Car le capital est la ressource la plus chère - les banques françaises continuent de distribuer généreusement des dividendes à leurs actionnaires. A l'inverse, les emprunts réalisés à court terme pour se refinancer se font aujourd'hui à taux négatifs, et les dépôts de leurs clients- comptes courants, livret A, LDD etc.- sont rémunérés à des niveaux proches de zéro.

Revenir aux prêts à taux variable...

Autre solution évoquée pour réduire les "risques bilanciels" des prêts immobiliers à taux fixe : les banques pourraient aussi relever les taux de crédits immobiliers qu'elles proposent à leurs clients, afin qu'elles puissent d'une part dégager davantage de ressources, et d'autre part se donner de l'air en cas de hausse des taux de refinancement. C'était d'ailleurs une demande récurrente de la Banque de France, mais les institutions bancaires françaises n'ont pas tenu compte de ces remarques, mettant en avant l'environnement concurrentiel impitoyable auquel elles font face.

Ensuite, les banques pourraient aussi sortir les prêts de leur bilan par la technique de la titrisation. Mais le souvenir de la crise des subprimes est encore très présent dans les esprits, et il semble inenvisageable de procéder massivement de la sorte. Reste donc une dernière solution : revenir aux prêts à taux variable en faisant de facto peser désavantage le risque de remontée de taux sur l'emprunteur en bout de chaîne.

... mais avec des plafonds

Certes, les emprunteurs auront le plus grand mal à accepter une telle politique, l'acculturation des clients sera très complexe. Mais certains professionnels, conscients du contexte financier, commencent à envisager le retour significatif des prêts à taux variable sur le marché immobilier français.

Pour Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilière Orpi, à partir du moment où l'environnement financier s'y prête, « que les banques octroient plus de crédits à taux révisables et plafonnés ne serait pas choquant ». Même s'il faudra selon lui faire très attention, « à ce que les banques ne se défaussent pas complètement sur les clients ». En effet, l'ingénierie financière des institutions financières a prouvé ces dernières années qu'elle pouvait servir à tromper aisément des clients peu férus de montages très complexes. Il faudrait donc des mécanismes simples de taux révisables chaque année, avec une limite précise de la hausse pour à la fois ne pas faire peser un risque sur la solvabilité des emprunteurs, et donner des marges de manoeuvre suffisantes aux banques pour intégrer un choc sur les taux.

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Commentaires
a écrit le 18/06/2016 à 0:06 :
Encore faut-il que les clients acceptent ce genre de risque. En principe, la banque doit informer du risque pour l'emprunteur, sinon, elle est fautive et s'expose à des amendes.
a écrit le 17/06/2016 à 13:23 :
Excellente synthèse de la situation. Pour répondre à certains commentaires, il n'y a pas de possibilité de se couvrir sur des maturités de 15-20 ans, car il n'y a pas de contrepartie sur le marché. Et si le risque existe, indéniablement, il pourrait y avoir des aménagements dans les montages de crédit. Notamment, séquencer la durée de remboursement en périodes (5 ans par exemple, ou 3 ans) au cours desquelles il y aurait une révision des conditions entre le client et la Banque prêteuse pour savoir si on repart pour une période en taux fixe ou en taux révisable. D'autres solutions ne manquent pas. Et puis n'oublions pas non plus que la part des crédits immobiliers qui vont jusqu'à leur terme est marginale.
a écrit le 16/06/2016 à 21:13 :
Alouette, gentille alouette
Alouette je te plumerai (bis)
hi, hi, hi........
a écrit le 16/06/2016 à 16:39 :
Il suffit que les banques se couvrent pour des maturités et des taux équivalents. Elles ne sont pas obligées de se refinancer à court terme, sauf que c'est souvent une solution profitable quand la courbe de taux n'est pas "plate". Les banques n'ont qu'a assumer un minimum les fondamentaux de leur métier et arrèter de pleurer.
a écrit le 16/06/2016 à 13:03 :
Les frais bancaires prélevés directement sont toujours plus nombreux et toujours plus chers. Le taux de découvert autorisé à 11% comme il y a plus de 20 ans et 25 ans. Les taux fixes étaient à 10-11% et découverts autorisés de meme. Les découverts autorisés coutent actuellement 10 fois les taux fixes
a écrit le 16/06/2016 à 12:39 :
Avec l'€uros les taux remonteront très peu grâce a l'Allemagne et sa stabilité financière ! les taux variables c'est un piège, demandé aux espagnols anglais et américains qui ont tout perdu !
a écrit le 16/06/2016 à 12:03 :
si ca ne se fait pas comme ca ca se fera via le pilotage du risque......soit par refus de pret, soit par apport qui couvre le risque ( sachant que le marche francais est surevalue de 30-35%)
Réponse de le 16/06/2016 à 18:46 :
J'aimerai connaître la méthode ou la source permettant d'évaluer la "surevalue" moyenne de l'immobilier ... à 5% près !
Réponse de le 17/06/2016 à 4:09 :
D'après Friggit, sur le site gouvernemental de la CGEDD, le marché français est surévalué de plus de 50% grâce aux subventions cachés du gouvernement (APL, Pinel, PTZ...) le marché français est le seul (avec Londres) à n'avoir pas encore corrigé malgré le rapport offre demande en France: il y a environ 3 vendeurs par acheteur en France, et le papyboom ne fait que commencer!)
a écrit le 16/06/2016 à 11:50 :
Les banques qui gérent mal leur risque en proposant des taux de plus en bas souhaitent transférer cette gestion du risque sur les particuliers dont ce n'est pas le métier.
Si les taux repartent sur une tendance haussière, les particuliers risqunet de refuser de s'endetter à taux variables
a écrit le 16/06/2016 à 10:37 :
Pour mémoire, la France est le pays ou le taux de défaut des emprunteurs est le plus bas d'europe ( 0,1 % contre 0,5 % en Allemagne et 1,5 % en Italie, en Espagne et au Royaume Uni). La France est également le pays ou les banques ont le mieux traversé la crise, exepté une certaine banque Dexia spécialisée dans les prêts variables avec des indexations exotiques.

Faut il changer un système qui marche et qui nous a protégé de la crise des subprimes ?
a écrit le 16/06/2016 à 10:29 :
Mais quel acheteur avisé accepterai de souscrire un crédit à taux variable alors que les taux d’intérêts n'ont jamais été aussi bas et que sur une durée aussi longue qu'un crédit immobilier, la probabilité de les voir remonter et certainement plus grande que celle de les voir baisser ou stagner ?

C'est bien de penser à la solidité du bilan des banques, mais en parallèle il faut penser à la solvabilité des emprunteurs.

Cette solvabilité qui pourrait se retrouver mise à mal par une hausse importante des taux, entraînant une hausse des défauts emprunteurs et donc un risque pour le bilan des banques.
a écrit le 16/06/2016 à 10:08 :
c'est surtout le lobby bancaire qui tourne à plein pour faire accepter une fois de plus l'inacceptable....

La bonne vieille règle des taux fixe a juste permis d'éviter une crise de plus, mais limite la rentabilité des banques donc on va se dépêcher de faire sauter tout cela !
Réponse de le 16/06/2016 à 11:19 :
Tout à fait d'accord. Ca sent le lobbying des banques pour avoir les gains sans les risques qui vont avec.
a écrit le 16/06/2016 à 9:23 :
Résumons :
Depuis 1997, les prix ont quadruplé en zone tendue (et augmenté de "seulement" 50% dans le reste du pays, alors que les salaires ont pris environ 29%). Sur la même période, soit pour précéder les hausses, soit pour les suivres, les banques ont implémenté tout un tas de mesures pour solvabiliser les Français à ce niveau de prix :
- A l'époque, un crédit de 17 ans, c'était considéré comme "très long". Maintenant, on trouve couramment des emprunts à 25ans, 30 ans, et je ne sais même pas s'ils n'ont pas déjà introduit le prêt à 35-40 ans.
- Les taux sont passés de 17% à 1%.
- Ils autorisent les emprunts sans apport ou avec apport très faible.
- Ils ont introduit le prêt hypothécaire, et si la crise financière n'était pas survenue, Nicolas Sarkozy était sur le point d'introduire les subprimes suite à son élection en 2007.

Et maintenant, on veut, toujours pour suivre des prix hallucinants, proposer des prêts à taux variable.
A un moment, il faudra penser à leur dire que les prix sont aussi une possible variable d'ajustement, au hasard en revenant à un niveau en rapport avec les salaires de ceux dont on attend qu'ils achètent.
a écrit le 16/06/2016 à 8:15 :
Autre solution : qu eles banques distribeunt moins de credit immobilier ou a des taux fixes plus eleves... Ca aura aussi l avantage de degonfler un peu la bulle. Par contre faire passer le risque de taux sur l emprunter est une mauvaise idee. On va se retrouver dans 5-10 ans avec des tas de gens asphyxies par leur credit car leurs remboursement auront mopnte mais evidement pas leurs revenus. Et tout ses gens vont pleurer pour qu on bloque leur taux. regardez ce qui c est passe pour ceux qui avaint eut l idee d emprunter en franc suisse. Ils se font maintenant passer pour des gens credules qui n avaient pas compris ce qu etait le risque de change
a écrit le 16/06/2016 à 8:13 :
Le problème est pris à l'envers : plutôt que de faire porter les risques sur les banques et ou les particuliers, l'auteur devrait s'interroger sur la pertinence de la politique de la BCE qui manipule les taux d'intérêt à sa guise sans laisser le marché découvrir le vrai prix de l'argent.

Effectivement cela empêche les acteurs économiques de proposer des crédits à leur véritable coût ce qui infine fragilisent tout le monde, faire des prêts avec des taux si bas permet à des projets de se faire alors qu'ils n'auraient jamais existé avec des taux normaux. Cela permet à des particuliers de se gorger encore plus de dettes alors que les perspectives économiques de moyen/long terme sont moroses voire mauvaises.

TOUT CELA VA FINIR TRES TRES MAL dans un contexte de mutation technologique et de vieillissement de la population.
a écrit le 16/06/2016 à 7:54 :
Qui a besoin de prendre des risques pour faire un bénéfice? Et qui ne veut pas prendre de risque dans une obligation d'emprunt?

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