Il n'y a pas de doute, les ménages modestes ont été les plus affectés par la hausse inconsidérée des prix de l'immobilier en France lors des ces quinze dernières années. Evincés des centres-villes historiques car les logements y sont rapidement devenus inabordables, ils se sont reportés massivement vers les quartiers les moins huppés des grandes métropoles, en banlieue ou en couronne périurbaine. Revers de la médaille, les prix dans ces zones ont beaucoup plus augmenté que dans les quartiers les plus aisés.
Les disparités entre quartiers huppés et plus abordables se sont réduites
En fait, "si l'on classe les biens immobiliers par décile de prix dans chacune des trois zones (ville-centre, banlieue, couronne périurbaine), on constate que la hausse des prix entre 1998 et 2007 a réduit les disparités entre quartiers huppés et abordables", indique François Cusin, co-directeur de la Chaire Ville et Immobilier à l'Université Paris-Dauphine, dans un article relayé par l'Observatoire français des conjonctures économiques. "Cette réduction des disparités est imputable à une valorisation plus forte des marchés les moins chers que des marchés haut de gamme", ajoute-t-il. La timide baisse des prix qui s'est enclenchée après la crise de 2008 n'y a rien changé.
Marseille, exemple le plus révélateur
À Marseille par exemple, les marchés bas de gamme ont été très fortement valorisés. Entre 1998 et 2007, "les prix des appartements les moins chers dans le centre-ville ont crû de 420 euros le mètre carré à 1.720 euros, soit une augmentation de 310 % en 9 ans, alors que les prix des appartements les plus chers n'ont augmenté "que" de 179 %, passant de 1.280 à 3.570 euros le mètre carré", indique François Cusin.
En fait, à l'exception de Nice, les 12 plus grandes métropoles françaises ont vu les prix de leurs appartements les moins chers progresser davantage que ceux de leurs appartements les plus chers entre 1998 et 2007.
Depuis, la tendance ne s'est pas retournée. Le prix moyen par ville des résidences les moins chères a baissé de 10% au maximum lors des 5 dernières années. Un niveau incomparable avec les hausses comprises entre 105 % et 310 % d'entre 1998 en 2007.
Les grandes métropoles seront toujours plus attractives
Ces grandes aires métropolitaines, où bassins d'emplois et universités se côtoient, restent, quoiqu'il se passe, davantage attractives que le reste du territoire pour les ménages modestes. Ce, même si leur pouvoir d'achat s'y dégrade. "Au final, la cherté des logements n'est pas un frein suffisant à l'arrivée de nouveaux habitants dans les grandes métropoles, ni une cause de départ", remarque Claire Juillard, également co-directrice de la chaire Ville et Immobilier à Dauphine.
La tendance est au creusement des écarts de prix entre les plus grandes métropoles et le reste du territoire, accentuant les inégalités géographiques. François Cusin a d'ailleurs constaté que "les aires urbaines les plus chères en 1999 sont celles qui ont le plus augmenté pendant les années 2000 et les moins chères, celles qui ont le moins augmenté".