Mathias Thépot
Une mesure à l'efficacité discutable. Voilà comment les économistes de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) jugent le nouveau dispositif d'investissement locatif de Cécile Duflot, qui a remplacé le dispositif Scellier intermédiaire le 1er janvier 2013.
S'il est attractif pour les investisseurs, sa finalité sociale est discutable et son impact négatif sur les finances publiques, estiment dans un article les économistes Sabine Le Bayon, Pierre Madec et Christine Rifflart.
Une vocation sociale limitée
Concrètement, les nouvelles équipes du ministère du Logement menées par Cécile Duflot ont apporté cinq modifications majeures au Scellier : elles ont augmenté le plafond du prix au mètre carré pour une acquisition ; restreint les territoires éligibles aux zones les plus tendues pour limiter les effets d'aubaines ; accru le taux de réduction d'impôt pour les investisseurs ; abaissé les plafonds de loyers dans les zones tendues ; et diminué sensiblement les critères de revenus des locataires.
À partir d'un constat empirique de ce nouveau dispositif, les trois économistes de l'OFCE ont d'abord jugé sévèrement la vocation sociale du "Duflot". Elle s'affiche en fait "principalement par le biais des plafonds de ressources plutôt que par les contraintes de loyer", estiment les économistes.
Certes, pour un studio situé en zone francilienne tendue, le plafond de loyer Duflot est inférieur de 7 % au loyer de marché, mais on reste bien loin du taux de 20 % inférieur au prix du marché affirmé à plusieurs reprises par la ministre. "Et ce d'autant plus que le plafond d'un deux pièces ou d'un trois pièces de cette même zone tendue est supérieur d'environ 7 % au loyer de marché", déplorent les économistes de l'OFCE.
Les plafonds de ressources concernent davantage les classes moyennes
Les nouveaux plafonds de ressources intègrent pour leur part davantage les ménages les moins aisés que dans la dernière version du Scellier. Cependant, ils demeurent "encore très élevés", notent les économistes. Ils ciblent en fait les classes moyennes, pour qui les plafonds de ressources dans les zones les plus tendues sont en moyenne inférieurs de 11 à 18 % à ceux qui s'appliquent pour les logements intermédiaires classiques. Mais il n'en reste pas moins que ces plafonds sont supérieurs de 23 % à ...190 % à ceux qui s'exercent pour les logements sociaux ou très sociaux. "Au total, les logements acquis via le dispositif Duflot sont accessibles à un peu plus de 80 % des personnes en Ile-de-France. En sachant que les propriétaires investisseurs devraient privilégier les personnes les plus proches des plafonds pour minimiser le risque locatif, l'objectif "social" de ce dispositif reste donc peu ambitieux", indiquent les économistes.
Les investisseurs auront un meilleur rendement sans prendre davantage de risques
En revanche, pour les investisseurs, "les maigres contraintes qui pèsent sur les loyers seront plus que compensées par la réduction d'impôt plus élevée que dans le dispositif Scellier de 2012", estiment les économistes. Ce, alors qu'en parallèle, le niveau des plafonds de ressources ciblant davantage les classes moyennes, les investisseurs ne prendront que peu de risques supplémentaires par rapport à une location "classique".
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Un coût budgétaire non négligeable
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Reste qu'en cette période de contraction des déficits publics, la mise en place d'un dispositif d'incitation à l'investissement locatif privé peut interroger, surtout que cela peut coûter cher...et longtemps. Le Scellier par exemple pèsera sur le budget jusqu'en...2027 ! L'impact budgétaire du "Duflot" se fera pour sa part sentir en 2014 "compte tenu du décalage entre la date d'entrée en vigueur du dispositif et les premières déclarations fiscales concernées", expliquent les économistes de l'OFCE. Mais si en 2013 la prévision gouvernementale du lancement de la construction de 40 000 logements grâce au "Duflot" se confirme, le coût de la génération 2013 sera de 1 milliard d'euros sur toute la durée d'application du crédit d'impôt.
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Mathias Thépot
