Des frais de courtier oubliés, des honoraires notariaux non insérés dans le calcul du TEG (taux effectif global)...les vices de forme décelés dans les crédits immobiliers ne manquent pas. C'est en tout cas ce qu'assure Laurent de Badts, directeur de l'agence Les expertiseurs du crédit, qui, comme son nom l'indique, est spécialisée dans la législation sur les crédits immobiliers.
Ouverte depuis une année, l'agence assure que sur les 450 dossiers étudiés jusqu'à présent, près de la moitié comportaient un ou plusieurs vices de forme. Parmi lesquels:
- Des oublis
Le fait que les frais de courtiers ne soient pas insérés dans le TEG par exemple, alors que le banquier a l'obligation d'insérer tous les "frais satellitaires" à la contraction du prêt.
Cela peut également concerner les honoraires notariaux, dans le cadre d'une hypothèque.
- Des omissions
Lors d'un emprunt contracté auprès d'une banque mutualiste qui proposerait d'acheter quelques parts sociales, si cela n'est pas mentionné dans les conditions particulières du prêt, il s'agit là encore d'un vice de forme, qui entraîne le calcul d'un TEG erroné.
- Des erreurs
Enfin, prenons l'exemple d'un particulier de 50 ans qui aurait contracté un emprunt sur 25 ans. Dans ce cadre, il souscrit à une assurance invalidité. Mais celle-ci l'avertit qu'elle ne le couvrira que jusqu'à ses 70 ans. Or la banque aurait pris en compte les frais d'assurance sur la totalité de la durée de l'emprunt quand elle n'aurait dû l'intégrer que sur 20 ans. Encore une erreur qui conduit à un mauvais calcul du taux d'intérêt.
- Un mauvais calcul du TEG
Au bout du compte, on l'aura remarqué, tous ces vices de forme aboutissent au calcul d'un TEG erroné. C'est là que le bât blesse. Lorsque le dossier est solide, le client peut alors demander (et obtenir!) réparation auprès de son banquier. Si le taux doit être précis à la virgule près, à une erreur de 0,01 mieux vaut s'abstenir estime cependant Laurent de Badts.
Or la législation veut que le taux d'intérêt légal (moyenne des rendements du bons du Trésor à treize semaines) remplace le TEG lorsque celui-ci a été mal calculé. Sachant qu'il a considérablement baissé depuis 2009, le client à beaucoup à y gagner si son prêt a été contracté au cours des quatre dernières années.
Par exemple, pour un prêt de 100.000 euros contracté en 2013 au taux moyen des crédits immobiliers, il serait alors possible de récupérer près de 30.000 euros d'intérêts selon la société, qui propose un premier diagnostic sous 15 jours, moyennant une trentaine d'euros, avant la constitution d'un éventuel dossier "complet" (pour 165 euros) si un ou plusieurs vices de formes ont été détectés dans le diagnostics.
Évolution du taux d'intérêt légal depuis 2010: