Depuis maintenant plusieurs mois, l'immobilier portugais attire massivement les investisseurs étrangers. Que ce soit dans l'Algarve au sud ou bien dans la région de Lisbonne, ils sont beaucoup à se laisser tenter par le climat idyllique portugais. "Les étrangers ont été à l'origine de 20% des transactions immobilière au Portugal lors du premier semestre 2014 !", constate Pascal Gonçalves, président du spécialiste de l'immobilier portugais Maison au Portugal.

Si cette part est aussi importante, c'est avant tout parce que la demande locale s'affaiblit avec la crise économique et que les banques ferment le robinet du crédit.
Mais cela n'occulte pas le fait que, dans le même temps, l'afflux de capitaux étrangers est significatif. Le Portugal présente en effet toutes les caractéristiques d'un eldorado pour un investisseur étranger : le coût de la vie y est très faible -plus de 30% inférieur à celui de la France-, tout comme les prix de l'immobilier. "Lisbonne est l'une des capitales les moins chères d'Europe en 2013, avec un prix au mètre carré qui s'élève à 1.640 euros en moyenne", indiquait ainsi une étude de Deloitte publiée en juin 2014.

Des niveaux de prix bien inférieurs à ceux pratiqués en France

En parallèle, des avantages fiscaux pour les étrangers sont prévus. En accord avec Bruxelles, le Portugal a effectivement lancé un paquet fiscal appliqué depuis le 1er janvier 2013 pour attirer les investissements. Ainsi un "Golden Visa" a été créé en échange d'un investissement d'au moins 500.000 euros dans l'immobilier portugais : il permet à des investisseurs non communautaires de bénéficier d'une totale liberté de mobilité en Europe conférée par le permis de résidence portugais en zone Schengen. Les Chinois se sont notamment rués sur cette opportunité. Résultat, le Golden Visa a "jusqu'ici permis d'attirer 800 millions d'euros dans l'économie portugaise", explique Pascal Gonçalves.

Du côté des européens, ce sont principalement les retraités, français notamment, qui arrivent massivement, car ils y sont exemptés d'impôt sur le revenu pendant 10 ans sous conditions de vivre au moins la moitié de l'année au pays de Camoens, et de ne pas y avoir été résident fiscal ces 5 dernières années. Ce régime appelé "résident non-habituel" a encore un avantage supplémentaire: "il applique une imposition forfaitaire de seulement 20% applicable sur les revenus provenants de prestation de services et des salaires perçus au Portugal", ajoute Pascal Gonçalves.

Dynamiser une économie en berne

Pour le Portugal, l'intérêt de ce dispositif est clair : redynamiser un marché de la construction morose depuis le début du 21ème siècle. A l'inverse de l'Espagne, il n'y a en effet pas eu d'emballement sur l'immobilier au début des années 2000 au Portugal. Pour preuve, entre 2002 et 2006 la croissance portugaise n'a jamais dépassé les 2%, au contraire de son voisin ibérique. Le marché est en fait resté faiblement haussier et globalement sans à-coup depuis le début du 21ème siècle.

Visiblement, il a été trop atone au goût des dirigeants portugais qui ont donc décidé d'instaurer des avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers. De quoi aussi accroître les revenus du tourisme, une des rares ressources de poids de l'économie portugaise, et pourquoi pas, attirer un public capable de développer le tissu économique local.

Du reste, de telles incitations risquent de tirer rapidement les prix à la hausse, notamment sur des biens de qualité qui plaisent davantage aux investisseurs européens. A terme, la formation d'une bulle n'est donc pas à exclure. Ce qui pourrait être très mal vécu par la population locale, qui subit déjà de plein fouet des mesures d'austérité d'envergure.