Rares sont les villes françaises où les prix de l'immobilier dans l'ancien ont augmenté en 2014. L'orientation globale est plutôt à la baisse : de 2,2% en 2014, après des reculs de 1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee.

Pourtant, ces évolutions sont encore très loin de compenser la hausse folle des années précédentes.

"Entre 1998 et 2007, la croissance des prix de l'immobilier ancien a été de 150%. Depuis, la baisse cumulée n'est que de 7%. Le marché est en fait dans une phase de correction graduelle tout à fait normale", estime Olivier Eluère, économiste au service des études économiques du Crédit Agricole.

La vraie tendance : un marché de plus en plus hétérogène

En fait, s'il y avait une réelle tendance à dégager sur le marché de l'immobilier français, ce serait davantage la hausse des disparités entre régions.

"Nous constatons, sur les derniers mois, une érosion des prix qui se poursuit, même si l'on observe toujours de fortes disparités régionales", confirment les notaires de France dans une note de conjoncture.

Dans plusieurs villes de taille moyenne, les prix chutent et atteignent des points bas. A Reims par exemple, le prix moyen au mètre carré d'un appartement a baissé de 11,1 % à 1.930 euros au troisième trimestre 2014, par rapport au même trimestre de l'année précédente. A Saint-Étienne, le prix moyen n'est plus que de 1.000 euros du mètre carré, en baisse de 10,1 %. De même, à Caen, Besançon, Limoges, Dijon ou Toulon, les baissent avoisinent, voire dépassent, les 10%.

Et, si l'on considère le prix des maisons anciennes, on constate par exemple qu'à Châteauroux le prix médian de vente dégringole de 15,6% à 105.500 euros. Au Havre, à Rouen ou à Brest, les baisses sont également très prononcées.

"Il se confirme que les prix baissent de manière plus significative dès lors que l'on s'en éloigne des agglomérations", constatent les notaires.

Baisses limitées dans les plus grandes agglomérations

Encore plus parlant, l'écart du prix moyen au mètre carré entre Paris intramuros et les villes de moins de 20.000 habitants s'est creusé entre 2009 et 2015 de 3.841 euros à 5.912 euros, note le réseau d'agents immobiliers Guy Hoquet. Preuve que l'attractivité d'une ville joue énormément dans l'évolution du prix des logements.

"Faut-il incriminer les politiques de l'aménagement du territoire qui ont tout misé sur les zones urbaines, délaissant les zones rurales ?", s'interroge ainsi les notaires. "On constate, dans certaines d'entre elles, qu'aucune transaction immobilière ne se réalise", ajoutent-ils.

A l'inverse, dans les grandes métropoles françaises, qui constituent les zones tendues, les baisses de prix sont faibles car, globalement, leur attractivité maintient une demande forte. A Paris, le prix moyen d'un appartement ancien baisse de 2,1 % à 7.960 euros, alors que, en "Ile-de-France, les prix des logements anciens diminuent de 2%, sans différence notable entre les appartements et les maisons", expliquent les notaires.

Du côté des autres grandes métropoles françaises, les prix des appartements anciens sont même en hausse à Lyon de 0,2 % à 3.260 euros en moyenne, à Toulouse de 3,3 % à 2.570 euros, et même à Bordeaux de 1,3 % à 3.095 euros.

La baisse reste par ailleurs limitée à Lille (-1,2% à 2.880 euros), à Strasbourg (-2,5% à 2.460 euros) ou à Marseille (-2% à 2.330 euros).

Bref, certains élus de villes moyennes se retrouvent face à un grand défi : maintenir un attrait pour leur ville malgré des moyens limités pour concurrencer les plus grandes métropoles hexagonales.