Aussitôt amélioré, aussitôt dénoncé. Tel est le triste sort du dispositif Scellier, un dispositif permettant de retrancher de ses impôts 15% voire 25% (pour des logements "verts") de l'achat d'un logement neuf destiné à la location (sous certaines conditions). Fin août, le gouvernement a pris des mesures afin d'éviter les dérives du « Robien », pour lequel des promoteurs avaient vendu des programmes dans des zones à faible marché locatif. Avec, pour résultat, des logements vides et des investisseurs particuliers qui ont vu leur rentabilité s'effondrer, voire leur avantage fiscal remis en cause.

L'idée du gouvernement était plutôt habile : baisser les plafonds de loyer au-dessus desquels un logement n'est plus éligible à la loi Scellier. Ce qui empêche les promoteurs de réaliser des simulations trop optimistes au regard des loyers habituellement pratiqués dans la ville où se situe le programme. Certes, ces plafonds existaient déjà, et variaient en fonction d'un "zonage" géographique, mais ils étaient notoirement trop élevés pour empêcher les dérives.

La baisse des plafonds de loyers décidée fin août et appliquée depuis le 1er janvier atteint donc 14 % pour les programmes situés en zone B1 (villes de plus de 250.000 habitants) et B2 (plus de 50.000 habitants) et 26 % dans la zone A (Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français). Encore faut-il que les plafonds en question reflètent la réalité du marché...

Et c'est là que le bât blesse. Interrogé par "La Tribune", Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup consulting et auteur de la première étude, regrette l'absence de plafonds distincts selon les surfaces : "Certes, dans nombre de villes, la révision a permis de réduire très sensiblement le risque pris par les investisseurs. Mais uniquement sur les petites surfaces. Elle ignore la grande diversité des secteurs et les écarts de niveau locatif selon le type de logement. Or, pour l'essentiel, la production de logements neufs en Scellier se compose de 2 et 3 pièces".

Ainsi, sur 100 villes, il estime ainsi que 4 présentent un risque pour l'acheteur d'un studio, mais 41 villes pour un 2 pièces et 100 villes pour une surface supérieure. Et les écarts entre les plafonds de loyer et les loyers de marché peuvent dépasser les 30% (voir illustration). Inversement, l'abaissement des plafonds est parfois trop important sur certains micro-marchés très rentables pour les petites surfaces.

Bilan ? Selon Jean-Michel Ciuch, la nouvelle mouture du Scellier incitera les promoteurs à redéployer leur production sur des territoires secondaires pour préserver leurs marges, "car le foncier y est moins cher mais la demande locative passablement solvable !".

Certains départements, déjà frappés par le scandale du "Robien", ont d'ailleurs préféré tirer sans plus attendre le signal d'alarme.

C'est le cas de l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) de l'Hérault, un département où la loi Scellier représentait 80 % des logements neufs vendus sur les 9 premiers mois de 2010.

"Le zonage est censé refléter la tension du marché et la cherté des loyers, rappelle Augustin Chomel, directeur général de l'Adil de l'Hérault. Or, l'analyse des loyers de marché montre que le niveau de tension des marchés locaux ne se confond pas avec le zonage en vigueur dans le département ».

Exemple? Dans l'Hérault, les loyers (hors charges) varient pour une maison individuelle de 7,7 euros le mètre carré près de Béziers, à 12,2 euros à Montpellier. Les problèmes se retrouvent également dans le dispositif Scellier "intermédiaire", à vocation sociale et plus intéressant fiscalement. Les plafonds décidés n'incitent pas le promoteur à lancer un programme à en croire Augustin Chomel. Exemple : pour un deux pièces, le plafond de loyer hors charges pour un Scellier "social" atteint 531 euros contre 522 pour le loyer médian des 2 pièces à Montpellier. Soit une différence de... 1,7%. Un écart bien trop faible pour permettre aux familles moins favorisées d'accéder à la location.

La raison de toutes ces incohérences ? "Les plafonds et le zonage ont été fixés au niveau national. Or, découper la France en cinq zones homogènes aboutit à regrouper des marchés très disparates. Il faudrait associer les collectivités locales à l'élaboration des zones." Lors de la prochaine révision ?