Les ventes de logements neufs se sont donc fortement redressées en ce début d'année. Voilà quatre ans que les promoteurs immobiliers n'avaient pas connu pareil succès : deux trimestres consécutifs de hausse de leurs ventes. Concrètement, 25.826 logements ont été réservés au premier trimestre 2015, soit une hausse de 10,4 % par rapport au premier trimestre 2014, après un dernier trimestre 2014 déjà en hausse de 12,5%, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Une réelle éclaircie que les promoteurs attribuent bien sûr à la hausse des ventes aux investisseurs particuliers, elles-mêmes liées à l'instauration du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel. Celui-ci assouplit les conditions de son prédécesseur, le dispositif Duflot, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans pour le Duflot.
Le bond des ventes aux investisseurs
Un surplus de souplesse qui a semble-t-il redonné confiance aux investisseurs : les ventes les concernant ont bondi de... 59,4% au premier trimestre 2015 par rapport au même trimestre de l'année précédente. Elles représentent désormais près la moitié des ventes totales des promoteurs immobiliers. A ce rythme, les promoteurs peuvent s'attendre à vendre 45.000 logements "Pinel" en 2015 (soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements "Duflot"), et entre 85.000 et 90.000 logements au total, prédit François Payelle, le président de la FPI qui terminera son mandat fin juin à la tête de l'institution. « Le nouveau dispositif Pinel fonctionne », se réjouit-il ainsi. « Il ne reste plus qu'à espérer que la production prenne le relai des ventes », ajoute-t-il.
Car s'ils se réjouissent des hausses des ventes, les promoteurs restent inquiets concernant le lancement des opérations de construction. Les mises en vente ne sont en hausse que de 6,5 % au premier trimestre 2015 et ne suivent pas l'évolution des ventes. A ce rythme, « l'offre commerciale va se réduire et l'on risque de se retrouver en situation de sous-offre », craint François Payelle. Or « un marché qui ne développe pas beaucoup d'offre ne peut pas voir ses prix baisser », explique Alexandra François-Cuxac, favorite pour succéder à François Payelle à la tête de la FPI.
40.000 logements bloqués à cause des recours
Les promoteurs sont en grande difficulté pour sortir des projets immobiliers à des prix adéquats avec la demande. D'un côté, ils restent pénalisés par le niveau trop élevé de leur coût de revient, et de l'autre « les difficultés à obtenir des permis de construire et le recours quand ils sont obtenus demeurent plus que jamais d'actualité. Les lourdeurs administratives et les réticences des élus à accorder de nouvelles autorisations fragilisent l'embellie et risquent de faire durer la crise de production que connait le secteur », déplore Alexandra François-Cuxac. A ce stade, les bailleurs sociaux et les promoteurs immobiliers dénombrent 40.000 constructions de logements bloquées à cause des recours de particuliers sur les permis de construire.
Favoriser les primo-accédants ?
Une manière de détendre les promoteurs serait certainement de favoriser la reprise des ventes aux primo-accédants, lesquels ont souffert d'une hausse des prix de l'immobilier supérieure aux revenus lors des quinze dernières années. Dans l'incapacité d'ajuster leur prix de sortie pour rendre leur offre plus abordable aux jeunes, les promoteurs militent donc pour que l'Etat, à l'instar de ce qui est fait pour les investisseurs, développe des dispositifs incitatifs ciblés sur les primo-accédants. Ainsi François Payelle se réjouit des nouveaux barèmes du prêt d'accession sociale (PAS), qui ont pour objectif de favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, et milite pour le maintien de l'APL Accession, dont la suppression est prévue pour 2016, même si un groupe de députés - savamment conseillés par les promoteurs - a récemment recommandé qu'elle soit préservée.
En cette période de réduction des déficits, accroître la dépense fiscale n'est pourtant pas vu d'un bon œil par Bercy. Mais, chiffre à l'appui, François Payelle relate que les Comptes du logement indiquait que les aides au logement en 2013 s'élevaient à 40,8 milliards d'euros, alors que les prélèvements fiscaux sur le logement atteignaient de leur côté 63 milliards d'euros, soit un solde net de 22,2 milliards d'euros. Comme le rappelle François Payelle à Bercy, « il y a certaines dépenses qui génèrent des recettes supérieures ».