Le contrat de capitalisation adossé à une SCI, un duo gagnant

De plus en plus nombreuses, les SCI présentent un certain nombre d’attraits financiers et patrimoniaux qui couplées à un contrat de capitalisation révèlent des solutions patrimoniales souvent méconnues. Décryptage avec Alexia Henry, directeur de l’Ingénierie Patrimoniale chez BPE, filiale patrimoniale de La Banque Postale.
Alexia Henry, directeur de l’Ingénierie Patrimoniale chez BPE, filiale patrimoniale de La Banque Postale.
Alexia Henry, directeur de l’Ingénierie Patrimoniale chez BPE, filiale patrimoniale de La Banque Postale. (Crédits : DR)

Utile lorsqu'il s'agit de transmettre le patrimoine familial, la Société Civile Immobilière (SCI) a l'avantage de ne pas être soumise aux contraintes de l'indivision ou de la copropriété. Parce qu'elles permettent d'anticiper une transmission au profit de ses enfants, les SCI familiales se sont largement multipliées ces dernières années. Pour autant, lorsque le bien est cédé, la question se pose du maintien de la société ou de la répartition du produit de la cession entre associés. C'est là que le contrat de capitalisation entre en jeu. Une SCI peut en effet y souscrire pour placer les fonds disponibles à l'occasion de la cession d'un de ses immeubles. Cela permet aux associés d'éviter le partage des fonds et la remise en cause de la stratégie qui les a conduits à constituer la SCI.  La SCI bénéficiera par ailleurs d'un placement financier permettant de garantir un nouvel emprunt immobilier. Les statuts de la SCI devront bien souvent être adaptés et rédigés avec beaucoup d'attention.

Qu'est-ce qu'un contrat de capitalisation ?

Le contrat de capitalisation est une opération d'épargne et de capitalisation c'est-à-dire un placement à long terme. Alexia Henry, directeur de l'Ingénierie Patrimoniale chez BPE, du Groupe La Banque Postale, précise que « malgré les ressemblances, ce n'est pas un contrat d'assurance-vie car il ne repose pas sur la couverture d'un risque et n'est pas dépendant de la durée de vie du souscripteur. A la différence du contrat d'assurance-vie, il ne contient pas de clause bénéficiaire ». Autre particularité : le contrat de capitalisation peut être souscrit par une personne morale. « Généralement, cette opération de placement financier est effectuée au sein d'une société civile patrimoniale dont les associés sont les membres d'une même famille, société soumise à l'impôt sur le revenu (IR)  », poursuit Alexia Henry.

Le contrat de capitalisation dans le cadre d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu

Lorsque le contrat de capitalisation est souscrit dans le cadre d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, la fiscalité est alors la même que celle des contrats d'assurance-vie. Les produits générés par des rachats sur des contrats de capitalisation sont imposables à l'Impôt sur le Revenu au nom des associés personnes physiques comme s'ils détenaient le contrat en direct. Les associés de la société peuvent préférer opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire pour leur quote-part dans la société au taux de 35%, 15% ou 7,5% en fonction de la date d'ouverture du contrat. Afin de permettre à leurs membres d'exercer cette option, la société est réputée verser à chacun de ses associés la quote-part des produits correspondant à leurs droits, le jour même où elle a encaissé les revenus. Si le prélèvement forfaitaire libératoire est retenu, il doit être obligatoirement réalisé par l'établissement payeur c'est-à-dire la société, et non par les associés.

Démembrement de parts sociales

« Par ailleurs, les parts sociales de la SCI peuvent faire l'objet d'un démembrement suite à une donation de la nue-propriété des parts par les parents au profit de leurs enfants par exemple, explique Alexia Henry. Ce schéma permet d'anticiper la transmission du patrimoine des parents, tout en conservant la gestion et les revenus. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire de la SCI et donc indirectement de l'ensemble des actifs qu'elle détient. Les statuts détermineront la répartition du résultat de la société. Lorsque la SCI a souscrit un contrat de capitalisation, la répartition des fruits du contrat entre nu-propriétaire et usufruitier est alors sans objet puisque c'est la société qui effectuera les retraits sur le contrat de capitalisation détenu en pleine propriété ».

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 A savoir :

> Au titre de l'ISF : ce sont les parts de la SCI qui sont taxables à l'ISF et non le contrat de capitalisation directement. Les parts de la SCI doivent être évaluées à leur valeur vénale, et donc tenir compte de l'appréciation de la valeur du contrat de capitalisation, contrairement à un contrat de capitalisation détenu en direct où seule la valeur nominale est à déclarer à l'ISF.

> L'apport d'un contrat de capitalisation à une société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) est possible car cette opération constitue une cession de créance à titre onéreux. Cependant, lors du dénouement du contrat, la société porteuse du contrat de capitalisation sera soumise au régime fiscal peu favorable de l'anonymat. L'apport d'un contrat de capitalisation à une société est donc généralement à proscrire.

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